[ archief ] bank vraagt volmacht tot verkoop te tekenen

[Trudie68]

Beste allemaal,

In 2010 is er aandacht besteed aan de nieuwe werkwijze van de banken om bij mensen die in de financiële probelemen zitten een volmacht tot verkoop van de woning te laten tekenen zodat de bank de woning via de makelaar kan verkopen en niet op een (executie)veiling hoeft te brengen.
Om uit te zoeken of deze werkwijze van de bank juridisch wel kan en of de consument wel voldoende wordt beschermd zou ik graag in contact komen met mensen die zo'n volmacht hebben getekend danwel toegestuurd hebben gekregen met het verzoek deze te tekenen.
U kunt mij via de link pb ook een privebericht zenden. Uw gegevens worden uiteraard niet openbaar gemaakt maar slechts gebruikt om mijn onderzoek te onderbouwen en om tot een juiste conclusie te komen.
Trudy

[elmo43]

Het enige wat ik weet is dat een huis nimmer onder de executiewaarde verkocht mag worden.
Ook niet door de bank zowel niet onderhands als wel via de veiling, mocht dit wel zo zijn kan je het via de voorzieningenrechter terug laten draaien.

[marcel75]

Elmo,
Een executiewaarde is net als de OZB slechts een rekenkundige waarde. Daaronder mag een huis uiteraard wel verkocht worden. Als er bijvoorbeeld op de veiling echt niet meer in zat, dan is dat geen enkel probleem.

De volmacht tekenen betekent wel dat je een aantal beschermende maatregelen zoals die wel gelden bij een executie over boord gooit. Zo moet als voor de veiling de woning onderhands verkocht is, er nog een rechter naar kijken. Die kan besluiten geen goedkeuring te verlenen omdat de voorwaarden nadelig zijn. Ook heeft een notaris bij een veiling nog een rol. Die kan bijvoorbeeld de executie staken als blijkt dat er nog een hypotheekhouder of beslaglegger met een ouder recht is (en dus voor gaat) die benadeeld zou kunnen worden. Ook moet een notaris eerst een gesprek proberen aan te gaan met de eigenaar van het pand om te kijken of er nog oplossingen zijn.

Met de volmacht bepaalt de bank uiteindelijk de waarde. En die ligt gek genoeg vaak net rond het openstaande bedrag van de hypotheek. Kan ook lager liggen overigens en dan heb je alsnog een restschuld bij de bank.

Erg voorzichtig zijn dus in het tekenen van die volmacht. Je geeft nogal wat uit handen.

[courier]

Trudy: Een (onherroepelijke!) volmacht onderhandse verkoop bestaat al veel langer dan sedert 2010: de afdeling bijzonder beheer van de hypotheekafdeling van v/h de Nederlandse Credietbank gebruikte die al medio 80-er jaren en werd vooral gebruikt in situaties waarbij de bank inschatte dat de veilingopbrengst belangrijk lager zou uitvallen dan onderhandse verkoop.
Maar ook om de klant in financiele moeilijkheden de begeleiden naar een veel goedkopere koopwoning, waarop de bank dan weer hypotheek verstigde desnoods inclusief de restschuld. Een win/win situatie dus waarbij de klant na afloop iedereen recht in de open kon kijken.

[marcel75]

De onherroepelijke volmacht is zeker geen win/win situatie! De bank krijgt veel meer bevoegdheden dan in het veilingtraject. Daarnaast zal alle waarborgen voor de overige beperkt gerechtigden alsmede de eigenaar van de woning verdwenen. In de huidige (met name door Quion) gebruikte volmacht staat dat de bank ook zonder overleg met de eigenaar van de woning bevoegd is de koopprijs en alle andere voorwaarden te bepalen. De bank gaat dus ook rustig verklaren niets van verontreinigingen, asbest en/of erfdienstbaarheden af te weten. Mochten daar wel sprake van zijn, dan is de eigenaar daar alsnog voor aansprakelijk. En de bank geeft dan niet meer thuis.

Je zult op dit moment ook de nodige moeite moeten doen een dergelijke volmacht te laten legaliseren. Vanuit de beroepsorganisatie voor notarissen is aan de notarissen al tijden terug een bericht verstuurd waarin staat dat notarissen zeer terughoudend hierin moeten zijn. Ze moeten de volmachtgevers duidelijk wijzen op de gevolgen, er van overtuigd zijn dat de volmachtgever weet wat hij tekent en dat ook wil en zich er van overtuigen dat de belangen van derden niet geschaad worden door deze ontwijking van de executieregels. Als er maar iets van twijfel is, zal de notaris de legalisatie niet uitvoeren en de volmacht innemen. Ook wordt hij geadviseerd met de potentieel gevolmachtigde contact op te nemen om een en ander voor te leggen.

Er hebben inmiddels al notarissen een klacht aan hun broek gekregen omdat zij wel blind meewerkten en de bank mooi alles deed en liet wat hem goed dunkte. Je kunt beter op de huidige executieregels vertrouwen dan op het gebruik van een dergelijk zeer vergaande volmacht van een bank.

courier,
In de jaren '80 had de nog niet de mogelijkheid om onderhandse biedingen te doen bij een executie. Tegenwoordig wel. Dat is mede bedacht om juist dit soort constructies tegen te gaan.

[Trudie68]

@Courier

Deze bevoegdheid stamt uit het oud Burgerlijk Wetboek en is in 1992 bij het wijzigen van het hypotheekrecht niet opnieuw opgenomen.
Cliënten geven in de hypotheekakte nog wel een onherroepelijk volmacht maar die ziet op het executietraject.
Het gaat precies om wat Marcel zegt door deze werkwijze omzeilen ze de goedkeuring van de president van de Rechtbank en vind geen zuivering van beslagen plaats.
Over het algemeen zijn de berichten over hoe de volmacht tot stand komt ook niet zo netjes. De vraag is dus of er niet ook sprake is van misbruik van omstandigheden.

@ Marcel
Ik heb zelfs al notariële volmachten voorbij zien komen.
Ik begrijp echt niet dat notarissen hun medewerking hieraan verlenen.

[courier]

Trudy en Marcel: Mijn bijdrage had de bedoeling in het kader van Trudy's onderzoek de vraagstelling in historisch perspectief te plaatsen. Overigens las ik laatst dat BNP-Paribas al bij 1 maand betalingsachterstand een verkoopvolmacht toestuurt. Dat lijkt mij dus in strijd met de wet.

[marcel75]

Trudie,
Tot mijn grote spijt en ergernis moet ik ook bekennen die notariële volmachten al voorbij te zien hebben komen. Blijkbaar notarissen die het of moeilijk hebben, of zich niets aantrekken van richtlijnen omdat de sanctie op overtreding (te) mild is, of gewoon nog meer geld willen binnen halen en dat daarmee het hele notariaat onderuit moet is niet hun zorg. Een opvolger zullen dergelijke notarissen dan ook niet snel vinden.

Courier,
In strijd met welke wet is dat dan? Een hypotheekhouder mag als er 1 maand niet betaald is, overgaan tot executie. De hypotheekgever is immers nalatig in de nakoming van zijn tijdige rentebetalingen. Nergens staat dat de hypotheekhouder maar eerst een paar maand moet wachten alvorens over te gaan tot executiemaatregelen.

Overigens gaf BNP-paribas (inmiddels al meer dan 1 jaar terug) te kennen dat ze de volmacht gebruiken als stok achter de deur. (ben het overigens niet eens met die redenering).

[elmo43]

Elmo,
Een executiewaarde is net als de OZB slechts een rekenkundige waarde. Daaronder mag een huis uiteraard wel verkocht worden. Als er bijvoorbeeld op de veiling echt niet meer in zat, dan is dat geen enkel probleem.

De executiewaarde is niet de OZB waarde. De OZB waarde is de waarde die ongeveer gelijk staat aan een normale verkoop van een huis.
Dus de executiewaarde ligt ong. 10 tot 15% onder de OZBwaarde, en daaronder mag het huis dus niet verkocht worden ook niet per veiling via notaris.

Ook een onderhandsbod mag niet onder de executiewaarde liggen.

[marcel75]

Elmo,
Ik zeg ook nergens de ozb en de executiewaarde aan elkaar gelijk zijn. Alleen at het rekenkundige waarden zijn. Daaronder mag een woning echt wel verkocht worden. De hypotheekhouder heeft echter het recht om wel of niet te gunnen. Als zijn vordering voldaan wordt en er die avond echt niet meer in zat, zal er gegund worden. Ook als de biedingen lager waren dan de executiewaarde.

Onderhands mag je ook onder de executiewaarde bieden. In dat geval zul je, uitgaande van een onderhandse bieding in een executiezaak, wel voor een goede onderbouwing moeten komen waarom volgens jou de executiewaarde te hoog is vastgesteld.

[Barbamamma]

Beste Trudy,

Na alle terecht negatieve reacties in Notarisland en de media heeft NetwerkNotarissen tesamen met de KNB ( Koninklijke Notariele Broederschap) in 2008 een verbeterde verkoopvolmacht ontwikkeld welke veel meer bescherming biedt aan de consument. O.a. een bodemprijs op basis van een recente taxatie en een beperkte geldigheidsduur. Teken dus nooit een volmacht bij de bank maar regel het via de notaris. Het is en blijft natuurlijk heel belangrijk om je goed te laten voorlichten door deze Notaris. de Notaris is ook verplicht de voor- en nadelen goed toe te lichten vanuit zn ambtsplicht ( de zgn Belehrung) Voor je onderzoek zou je contact kunnen opnemen met de KNB maar ook met de Stichting Waarborgfonds Eigen Woning ( NHG) . Deze beoordelen na het indienen van het verlies of je als consument voldoende mee hebt gewerkt om het verlies te beperken. Als dit niet zo is gaat het NHG alsnog het verlies proberen te incasseren bij jou als consument. Als je een verkoopvolmacht tekent wordt dit gezien als te goeder trouw en zal men NIET over gaan tot incasso. Het is namelijk nog steeds zo dat met name de handelaren een (veel te) lage prijs bieden op een veiling. een onderhandse verkoop geeft bijna altijd een hogere prijs/opbrengst. Igv een veiling is er doorgaans niet voldoende opbrengst om ook de beslagleggers te voldoen. Deze blijven met lege handen achter. Igv een onderhandse verkoop handelt de bank uit naam en middels een volmacht van de consument. Treedt ahw in de positie van de consument en moet dus gewoon de beslagleggers voldoen.

[marcel75]

Tja, even een zeepbubbel doorprikken. Op het moment dat de volmacht getekend wordt, daalt de waarde van de woning aanzienlijk. Een koper weet al heel snel dat de bank in feite de verkoper is. Dan kun je nog een bodemprijs afgesproken hebben in een volmacht, maar dan krijgt de bank het ook niet verkocht.

Waarom zou de bank immers het object wel verkocht krijgen en de eigenaar niet?

Een bodemprijs in een volmacht opnemen is overigens ook alleen mogelijk als de bank daarmee in wil stemmen. Ook de beperkte geldigheidsduur is een leuke cashcow voor de notaris. In de regel wordt die termijn namelijk op een maand of 6 gezet, daar waar de normale verkoop van een woning tegenwoordig al snel naar 1 jaar loopt. De woningen waarbij een volmacht van de bank om de hoek komt kijken, staan in de regel nog langer te koop.

Tja, het is allemaal maar net hoe je het marketingtechnisch in de markt zet. En ik moet toegeven: Netwerk Notarissen is daar de laatste 2 jaar wel aardig mee bezig. Wel jammer alleen dat het ideeen zijn die snel te doorzien zijn.

[Trudie68]

Ja die volmacht is zogheten verbeterd n.a.v. de jurisprudentie uit 2008 maar als dat zo goed werkt vraag ik mij af waarom er dan nog zoveel notariskantoren (ook grote) hun medewerking aan deze volmachten of de levering op grond van deze volmacht weigeren.

en beslagleggers voldoen?, betere opbrengst?
waarom is daar nu dan een uitspraak door het hof van Leeuwarden in gedaan. zie LJN: BP1189 d.d. 11 januari 2011

Voor het gemak lopen we ook even voorbij aan de goedkeuring van de president van de rechtbank bij een onderhandse verkoop voor de veiling en ook het recht van debiteuren om door de rechtbank gehoord te worden.

[Barbamamma]

Sommige notariskatoren weigeren omdat er (helaas) nog steeds banken zijn die er een eigen versie op na houden van de onderhandse verkoopvolmacht. Berucht zijn de banken die bjvoorbeeld een ontruimingsverklaring laten opnemen...En die staat absoluut niet in de versie van NetwerkNotarissen/KNB. En er zijn nog steeds banken die de volmacht gewoon op kantoor laten tekenen....en dan wordt de consument niet goed ingelicht door een Notaris...iemand die uit hoffde van de wet en zijn ambt verplicht is de consument goed en voleldig te informeen over de voor- en nadelen. Ik ken de door jou aangehaalde uitspraak niet maar zal deze de komende dagen eens opsnorren. Kan waarschijnlijk wel verklaard worden door de omstandigheden van die specifieke zaak. Ik raad je sterk aan om je licht op te steken bij de KNB/NetwerkNotarissen bij monde van Notaris Helmig , voorzitter van de veilingcommissie) of het NHG. Allledrie niet de minste partijen lijkt mij. Igv een veiling geeft de president van de RB altijd goedkeuring indien het onderhandse bod vóór de veiling gelijk of boven de executiewaarde ligt. Het horen van een debiteur heeft niet of nauwelijks invloed op de president van de rechtank. er ligt immers een recente taxatie, er zijn prijzen van referentiepanden/executiewaardes. Een bieding wordt ter zitting ook nooit afgewezen omdat de consument het té laag vindt. Afwijzen van de onderhandse bieding leidt namelijk onherroepelijk tot de veiling exact 2 weken later. En 1 ding is zeker....die prijs eindigt in bijna alle gevallen op 80% van de excutiewaarde . En die prijs daalt de laatste 2 jaar nog verder vanwege de woningmarkt. Ook de veilinghandelaren geraken in liquiditeitsproblemen. Zij verkopen immers de op de veiling ingekochte panden niet meer binnen 6 maanden zoals voorheen. Dus geen teruggave van de 6% overdrachtsbelasting, een langere doorlooptijd om het te verkopen, minder liquide middelen en dus zakt de prijs op de veiling. Een onderhandse verkoop levert in verreweg de meeste gevallen dus beduidend meer op. Vraag dit maar eens na bij KNB/NHG. En ga zelf eens kijken op een veiling , informeer je tevoren goed over de te veilen panden via bv Veilingnotaris en kijk dan eens voor welke bedragen er gegund wordt. Ik denk dat je gaat schrikken.

[Trudie68]

Blijft toch de vraag waarom de bank de woning wel verkocht zou krijgen en de client zelf niet. Wellicht omdat zij toch al een handelaar achter de hand hebben?
Toch ook raar dat in verreweg de meeste gevallen de woningen worden verkocht tegen de executiewaarde. De waarde dus als niet leeg en ontruimd en zonder garanties wordt geleverd. De woningen worden op basis van de volmacht leeg en ontruimd en met de volle garanties geleverd, eigenlijk zou er dus gewoon voor de vrije verkoopwaarde verkocht moeten worden.
Als de banken meer van de aan hen toegekende rechten gebruik zouden maken zoals in het in beheer nemen en ontruiming regelen en deze problemen niet bij de veilingkoper neerleggen zou wellicht ook een hogere executieopbrengst gegenereert kunnen worden.
De 6 maands termijn is trouwens (tijdelijk) op 12 maanden gezet.

[marcel75]

Trudie,
De 6 maandstermijn is er tijdelijk niet overzichtelijker op geworden. Alleen voor mensen die voor eigen bewoning een woning hebben gekocht en deze snel willen/moeten doorverkopen kunnen gebruik maken van de 12 maandstermijn. Voor de handelaren geldt dus nog wel de 6 maandstermijn. Als je nu daar dus mee te maken krijgt, moet je iedere keer vragen waarvoor het gebruikt is, nagaan of de verkoper meerdere panden op naam heeft en ook op het adres van het verkochte pand ingeschreven gestaan heeft.

Barbamamma,
Van enige teruggaaf van overdrachtsbelasting is natuurlijk nooit sprake geweest.

Een mening waarvan ik weet dat Adriaan Helmig die kan onderschrijven is de volgende: De bank wil een volmacht laten tekenen met daarin een bodemprijs. Die bodemprijs is gebaseerd op een taxatierapport waarvoor de bank de opdracht heeft gegeven. De president van de Rechtbank heeft een zeer lijdelijke taak (zou eigenlijk actief moeten zijn, maar door werkdruk, andere interesses en soms gebrek aan kennis, zijn ze zeer passief en stempelen gewoon af wat ze voorgeschoteld krijgen). Hoe onafhankelijk is het taxatierapport waarin de executiewaarde is opgenomen? In het geheel niet. De taxateur krijgt vooraf te horen wat de executiewaarde ongeveer moet zijn wil de bank tevreden zijn. Die taxateur heeft ook een bepaalde deal met de bank om een x aantal taxaties per jaar voor een bepaald tarief te mogen doen. Hij bedenkt zich dus wel 2 maal om een andere waarde op papier te zetten. In de regel zijn het dus geen taxatierapporten, maar executiewaarderapporten aan de hand waarvan de werkelijke waarde teruggerekend is. Of was het je nog niet opgevallen dat het steeds dezelfde makelaars zijn die ingeschakeld worden? En het zijn zeer lucratieve deals omdat de makelaars vaak wel weer mensen kennen die wel eens belang zouden kunnen hebben bij een bepaalde woning. Wordt de woning vervolgens met winst doorverkocht, dan krijgt de taxateur de verkoopopdracht. In de praktijk krijgt hij dan naast een forse courtage onder de tafel door ook nog wat uitbetaald.

Het is naïef om te denken dat de Netwerkvolmacht het ei van Columbus is. Het is vooral een leuk product waarmee Stater mee gepaaid is om vooral bij Netwerk te blijven (zo is het toch feitelijk). Daar is niets mis mee, maar dat moet je wel altijd voor ogen houden. Doe je dat niet, dan ga je blind staren op alleen de marketingtools en sluit je je ogen voor de juridische, maar vooral ook de praktische kant van een zaak. Uiteindelijk verwordt je dan als notaris dus tot stempelaar en degene die de druk op de knop geeft. "Netwerk heeft het immers al bedacht voor me, dus is het goed", moet je dus nooit gaan denken. Twijfel aan alle modellen die je krijgt en wees kritisch!

Het is jammer om te moeten constateren dat het executietraject door jarenlang verkeerd en te weinig toezicht inmiddels zo verrot is. De enige veiling die nog een beetje redelijk draait, maar ook daar zijn misstanden van bekend, is de Amsterdamse veiling. Ook in Amsterdam worden bepaalde mensen namelijk geweerd. En dan niet door het echte personeel van de veiling.

[Trudie68]

@barbamamma
Uit je reacties merk ik op dat je werkzaam bent in het notariaat, maar als de volmacht zo goed geregeld is zoals je aangeeft, waarom wordt dan in het notariaat magazine nummer 2 van februari 2011 een oproep gedaan met de navolgende tekst:
"Het blijft rommelen rond onherroepelijke volmachten en gedwongen onderhandse verkoop bij executieveilingen. Banken springen niet altijd netjes om met belangen van cliënten. De KNB probeert hiervan een inventarisatie te maken en roept haar leden op om ervaringen hieromtrent toe te sturen."

Notarissen worden dus oproepen om naar de KNB te reageren.

Daarom blijft mijn onderwerp relevant en vraag ik nogmaals een ieder die zo'n volmacht toegezonden heeft gekregen, getekend heeft of er ervaringen mee heeft contact met mij om te nemen voor mijn juridisch onderzoek.
Uw gegevens worden alleen gebruikt voor mijn onderzoek en absoluut niet openbaar gemaakt.

[michellevandoorn]

@ Trudie68 Ik schrijf mijn masterscriptie over dit ondwerp. Mag ik vragen wat voor onderzoek jij doet? In het kader van een studie o.i.d.?

[Trudie68]

@Michelle,

Ik doe dit onderzoek in het kader van mijn afstudeerscriptie HBO-Rechten

[michellevandoorn]

@ Trudie68 Wellicht kunnen we ideeën uitwisselen? Wat is jouw probleemstelling? Richt je je vooral op de positie van de schuldenaar of juist op de juridische mogelijkheid van het gebruik van een volmacht?