Radar

Ik heb een probleem met de beschikking WOZ 2012.
Een groot probleem!

De gemeente Breda, heeft mijn huis maar liefst met 10.000 euro opgewaardeerd. Het gaat hier niet om een villa, maar om een rijtjeshuis. Vorig jaar nog 202.000, nu 212.000 euro. Ik ben ziedend, want de gemiddelde verkoopprijs van dezelfde woningen in nabijgelegen straten ligt tussen 195.000 en 199.000 euro.
Ik zie in de toelichting (online) dat de gemeente als referentiepand een huis in onze straat aan de overkant, maar van een heel ander type heeft gebruikt. Een heel ander soort woning. Ja, die doet dat 227.000 euro, maar is niet te vergelijken.
De waarde die de gemeente heeft bepaald, vind ik niet marktconform en buitenproportioneel. Ongelooflijk, een stijging van 5%.

Natuurlijk wil ik bezwaar gaan maken, maar ik ben op dit gebied juridisch niet onderlegd. Nu zijn er allerlei aanbieders die gratis bezwaar voor je willen maken vanuit bestuursrecht (Awb). Is dit ook zo? Dat het GRATIS is?

Voor niets gaat de zon op... Let op dat veel van deze "gratis" bezwaren weleens gestoeld kunnen zijn op het no cure no pay principe. Zij maken namens jou bezwaar en als het wordt toegewezen brengen ze alsnog een bedrag in rekening.
Bereken dus eerst voor jezelf wat die 10.000 euro verschil voor jou betekent (OZB, fiscale EW aftrek en eventuele andere heffingen) en bekijk dan of je het de moeite vindt en wat je eventueel betaalt aan die gratis aanbieder als die de zaak wint voor je.

Gewoon een bezwaarschrift bij de gemeente indienen, daarvoor heb je geen advocaat voor nodig.
Daarna, kan je nog altijd zelf beslissen, om verder te gaan, mits de uitkomst voor jouw niet acceptabel is.
Soms zijn gemeentes soepel en verlagen de WOZ.
Ik heb er al daarvoor een bezwaar aangetekend, en het is er goed opgelost.
lees op de achterzijde hoe je bezwaar kunt aantekenen.
Succes.

Reken eerst eens uit wat het concreet betekent voor je.

Maw, hoeveel meer moet je betalen door de hogere WOZ waarde?

Mensen lopen vak te steigeren over de hoge WOZ waarde, maar concreet scheelt het niet zoveel.

Kosten
Waardepercentages 2012:

eigenarenbelasting:
woning 0,0870%

€ 10.000 x 0,0870% = € 8,70

tufima schreef:Kosten
Waardepercentages 2012:

eigenarenbelasting:
woning 0,0870%

€ 10.000 x 0,0870% = € 8,70

=========================================
In bovenstaand antwoord wordt geen rekening gehouden met de 'drietrapsraket': verhoging WOZ-waarde betekent ook meer belasting te betalen voor inkomstenbelasting (mits er een eigen woning is) + meer waterschapsbelasting.

€ 10.000 meer scheelt in de inkomstenbelasting: 0,6% x € 10.000 x (meestal) 42% is € 25 per jaar. De 3 belastingen die per jaar meer te betalen zijn werken in de volgende jaren door.

fisbel schreef:

tufima schreef:Kosten
Waardepercentages 2012:

eigenarenbelasting:
woning 0,0870%

€ 10.000 x 0,0870% = € 8,70

=========================================
In bovenstaand antwoord wordt geen rekening gehouden met de 'drietrapsraket': verhoging WOZ-waarde betekent ook meer belasting te betalen voor inkomstenbelasting (mits er een eigen woning is) + meer waterschapsbelasting.

€ 10.000 meer scheelt in de inkomstenbelasting: 0,6% x € 10.000 x (meestal) 42% is € 25 per jaar. De 3 belastingen die per jaar meer te betalen zijn werken in de volgende jaren door.

Klopt, ik was ook nog de rest aan het opzoeken.

Maar wat ik wilde aangeven is dat het effect niet zo heel erg groot is. Veel mensen lopen te steigeren over een te hoge WOZ-waarde (terecht of onterecht) terwijl het effect vaak niet zo groot is....

Daarmee wil ik niet zeggen dat geen bezwaar moet aantekenen als het terecht is overigens. Dat moet je zeker doen. Maar als mensen zich realiseren dat het effect niet zo groot is zullen ze niet zo hard roepen alsof hun zo groot onrecht is aangedaan...

tufima schreef:Kosten
Waardepercentages 2012:

eigenarenbelasting:
woning 0,0870%

€ 10.000 x 0,0870% = € 8,70

Voor de enen zijn € 8,70 niet veel, maar misschien voor andere wel.
Iedereen mag toch zelf uitmaken, of hij/zij de verhoging accepteert.

Fisbel heeft hier het voorbeeld met een doordenkertje berekend.

fisbel schreef:
=========================================
In bovenstaand antwoord wordt geen rekening gehouden met de 'drietrapsraket': verhoging WOZ-waarde betekent ook meer belasting te betalen voor inkomstenbelasting (mits er een eigen woning is) + meer waterschapsbelasting.

€ 10.000 meer scheelt in de inkomstenbelasting: 0,6% x € 10.000 x (meestal) 42% is € 25 per jaar. De 3 belastingen die per jaar meer te betalen zijn werken in de volgende jaren door.

Dan zou ik gewoon zelf bezwaar indienen, kost niks.

Aangeven dat het referentiepand die de gemeente gebruikt niet juist is en dat je graag een ander referentiepand wilt. Of even contact opnemen met de gemeente en vragen waarom ze dat pand als referentiepand hebben gebruikt.

@Kika67,
Met die gratis aanbieders heb ik geen ervaring. Wel gaan bij mij altijd alle alarmbellen af bij het woordje 'gratis'. Voor niets gaat de zon op dus ik geloof niet zo in 'gratis'. Ergens zullen deze aanbieders er toch een belang bij (moeten) hebben, dus ik zou zeker heel goed de voorwaarden bestuderen en bekijken wat het nu allemaal betekend. Als het dan toch niet helemaal duidelijk is, doorvragen tot het wel duidelijk is.

Ook kunt u op internet eens goed gaan zoeken. Op allerlei sites zijn voorbeelden te vinden en suggesties wat u in een bezwaarschrift kunt zetten en waar een goed bezwaarschrift aan moet voldoen. Misschien anders een familielid of kennis om hulp vragen.

Bij het Kadaster kunt u eventueel cijfers opvragen van verkoopprijzen van in die periode verkochte vergelijkbare woningen. Het nadeel kan zijn dat ervoor betaald moet worden en dan is het te behalen voordeel snel verdampt. Misschien is het beter een praatje te maken met die buren die recentelijk zo'n woning gekocht hebben en te vragen naar de koopprijs.

Let er in uw bezwaarschrift wel op dat u cijfers gebruikt over de juiste periode. De WOZ-beschikking 2012 heeft een waardepeildatum van 1-1-2011. Dus wat de woning per die datum waard geweest zou zijn. Huizenprijzen en waardedalingen van 2011 en 2012 zijn er dus nog niet in meegenomen. Verkoopprijzen van woningen verkocht in 2011 en 2012 zijn minder relevant en gaat het om vergelijkbare woningen verkocht in 2010.

Heel soms kan een net iets hogere WOZ een gunstig effect hebben aan een andere kant voor mensen die in de afgelopen paar jaar een woning kochten en die volledig financierden.

Bij sommige hypotheken zit een risico-opslag ingebakken omdat bij het afsluiten van de hypotheek het hypotheekbedrag hoger was dan de woningwaarde. Inmiddels kan een iets hogere WOZ dit hypotheekbedrag hebben ingehaald. Dit zou kunnen betekenen in een enkel geval dat de risico-opslag (van bijvoorbeeld 0,5%) eraf kan. Hier moeten mensen zelf dan wel actief de hypotheekpapieren doorspitten en achteraan bij hun bank.

Als zoiets van toepassing is, is de besparing aan te betalen hypotheekrente doorgaans een stuk groter dan de besparing op de te betalen belastingen aan alle kanten bij elkaar opgeteld.

( Nu zeg ik niet dat het meteen van toepassing is op de situatie van TS. Het was gewoon even terzijde. )

the_hurricane schreef: Aangeven dat het referentiepand die de gemeente gebruikt niet juist is en dat je graag een ander referentiepand wilt. Of even contact opnemen met de gemeente en vragen waarom ze dat pand als referentiepand hebben gebruikt.

Er worden volgens mij 3 panden als referentie gebruikt (tenminste zo is het bij mijn WOZ beschikking). Wellicht is er ook een woning als referentie gebruikt die een lagere waarde heeft dan het pand van TS.

De gemiddelde stijging van de WOZ waarde dit jaar (peildatum 1-1-2011) in de gemeente Breda is - 0,7%

http://www.waarderingskamer.nl/default. ... eda&id=333

TS moet goed in de gaten houden dat de huidige verkoopprijzen van vergelijkbare woningen niks te maken hebben met de waarde op peildatum 1-1-2011. Zoals we weten zijn over het algemeen de verkoopprijzen het afgelopen jaar aanzienlijk gedaald.

tufima schreef:Er worden volgens mij 3 panden als referentie gebruikt (tenminste zo is het bij mijn WOZ beschikking). Wellicht is er ook een woning als referentie gebruikt die een lagere waarde heeft dan het pand van TS.

Bij mijn WOZ beschikking is dat ook zo inderdaad.

nevermind schreef: Iedereen mag toch zelf uitmaken, of hij/zij de verhoging accepteert.

Ik gaf al aan dat als je een terecht bezwaar heb dat je het zeker moet indienen.

Maar TS begint zijn post met: Ik heb een groot probleem!

Als dit zijn grootste probleem is mag hij wel in zijn handen knijpen

hoe kan het toch dat de verschillen zo groot zijn in nederland ? wij stonden in 2010 op 193.000 euro in 2011 op 173.000 euro en de nieuwe van 2012 staat op 153.000 euro ?

Emmy75 schreef: Bij het Kadaster kunt u eventueel cijfers opvragen van verkoopprijzen van in die periode verkochte vergelijkbare woningen.

Deze informatie blijkt toch uit de referentie woningen (3) die worden gebruikt voor de vaststelling van de WOZ?

tufima schreef:

Emmy75 schreef: Bij het Kadaster kunt u eventueel cijfers opvragen van verkoopprijzen van in die periode verkochte vergelijkbare woningen.

Deze informatie blijkt toch uit de referentie woningen (3) die worden gebruikt voor de vaststelling van de WOZ?

Mogelijk zijn er nog andere woningen in die periode verkocht die beter vergelijkbaar zijn en niet als referentie-object zijn gebruikt.

Emmy75 schreef:

tufima schreef:

Emmy75 schreef: Bij het Kadaster kunt u eventueel cijfers opvragen van verkoopprijzen van in die periode verkochte vergelijkbare woningen.

Deze informatie blijkt toch uit de referentie woningen (3) die worden gebruikt voor de vaststelling van de WOZ?

Mogelijk zijn er nog andere woningen in die periode verkocht die beter vergelijkbaar zijn en niet als referentie-object zijn gebruikt.

Dat lijkt me niet, want dan hadden ze die wel gebruikt denk ik.

Emmy75 schreef:@Kika67,
Met die gratis aanbieders heb ik geen ervaring. Wel gaan bij mij altijd alle alarmbellen af bij het woordje 'gratis'. Voor niets gaat de zon op dus ik geloof niet zo in 'gratis'. Ergens zullen deze aanbieders er toch een belang bij (moeten) hebben, dus ik zou zeker heel goed de voorwaarden bestuderen en bekijken wat het nu allemaal betekend. Als het dan toch niet helemaal duidelijk is, doorvragen tot het wel duidelijk is.

Die aanbieders leven van de proceskostenvergoeding die ze van de gemeente krijgen als ze een bezwaarprocedure winnen. Een aantal aanbieders vraagt daarnaast ook nog een percentage van de bespaarde OZB.

Het voordeel van de bezwaar- (en later beroepsprocedure) door zo'n aanbieder te laten voeren is dat je zelf geen actie hoeft te ondernemen.

Uiteraard zijn er ook een aantal nadelen aan verbonden.
Ze leven van de proceskostenvergoedingen, als ze een procedure kansloos inschatten kunnen ze de het bezwaar ineens intrekken. Dan ben je te laat om zelf een procedure op te starten.
Je loopt het risico dat ze kiezen voor een snelle en kleine aanpassing van de waarde, terwijl je zelf een grotere aanpassing had kunnen krijgen.
Vaak moet je zelf de argumenten aanvoeren, dan had je net zo goed zelf een bezwaarschrift in kunnen dienen.
Je bent de regie kwijt. Als je de machtiging wilt intrekken moet je een flinke boete betalen.
Gratis is betrekkelijk. Je hoeft zelf nu niets te betalen. De gemeente is echter wel geld kwijt. Dat geld moet uiteindelijk door de belastingbetaler worden opgebracht.