[ archief ] Regels mbt kopen woning door woningcorporatie

[renate.nijhof]

Hallo,

Ik heb een vraag mbt regelgeving wat betreft het kopen van onze woning door de woningcorporatie. De corporatie is voornemend om alle huurwoningen in onze straat te slopen. Er staan 2 koopwoningen tussen, die van onze buurman en onze woning dus. Ons blok bestaat uit 5 woningen, waarvan er 3 huur zijn.

We hebben ons huis 5 jaar geleden gekocht. Inmiddels zijn de huisprijzen niet meer zoals ze waren. We hebben verbouwd, tuin aangepakt. Vorig jaar een aanbouw neergezet. Dit jaar een serre. Naar alle waarschijnlijkheid staat ons huis nog 'onder water'.

We zijn al her en der aan het informeren naar wet- en regelgeving als het om het uitkopen gaat. Het is toch erg lastig om enige info te vinden. Wat is de normale gang van zaken als het om uitkopen gaat ? Waar moeten we opletten e.d.

We zijn erg benieuwd naar jullie reactie's. Alvast dank!

[witte angora]

Wat ik me afvraag is: hoe lang zijn die plannen van de wbv al bekend? Aangezien jullie tot dit jaar aan toe aan het uitbouwen waren? Zijn er echt al data bekend, of is het nog in de onderzoeksfase, dat de wbv de voors en tegens tegen elkaar afweegt? Is jullie woning een voormalige huurwoning, en hebben jullie deze van de wbv gekocht? Zo ja (of ingeval een vorige eigenaar hem van de wbv heeft gekocht) zijn er indertijd afspraken gemaakt over kopen en verkopen met winst? Is er in dat geval een korting gegeven op de marktwaarde van de woning?

Wat het onder water staan betreft: dat is het gevolg van meerdere factoren, waaronder keuzes die jullie zelf gemaakt hebben. Ik weet niet of daar een compensatie uit voort kan vloeien. Waarbij ik niet helemaal begrijp hoe dit kan; want in 2011, toen jullie de woning kochten, was de crisis in volle gang en waren de prijzen erg laag. De afgelopen twee jaar zijn de huizenprijzen juist weer gestegen.

[renate.nijhof]

Het advies van de wbv is om onze straat en een zijstraat te slopen. (Gedeeltelijke) renovatie is naar gekeken, maar de huizen voldoen dan nog niet aan de huidige eisen, het aanzicht van de straat blijft zoals die nu is. Weinig groen, parkeerprobleek en alle bewoners moeten alsnog voor een bepaaalde periode weg omdat de renovatie zo grondig is dat niemand kan blijven wonen. De Raad van Commissarissen moet nog een besluit nemen, maar dat dit doorgaat is bijna wel een vaststaand feit.

Wij zijn de 3e eigenaren. Het huis was idd ooit een huurhuis. Over afspraken is bij ons niets bekend. In ieder geval niet terug te vinden in enige documentatie. Wat je aangeeft over de huizenprijzen in de tijd dat wij het kochten, is niet helemaal waar. We zaten idd in een crisis, maar de prijzen zijn daarna nog verder gezakt.

Dat ons huis onder water staat, is/was het probleem niet. We waren niet van plan om binnen de eerste 10 jaar te verhuizen. Vandaar ook daar aanbouw en serre. In april zijn de plannen wereldkundig gemaakt. Echter is de wbv ons vergeten. Eind mei stond er een medewerker aan de deur met de mededeling dat ze de straat aan willen pakken en dat ze ons (de eigenaren van de 2 koopwoningen) dus vergeten waren. Een week later hadden we een informatief gesprek met de wbv. De bewonersavond waarin ze de 'definitieve' plannen bekend maakten, is vorige week geweest. Over ongeveer 2 jaar start de sloop. De huurders worden vanaf februari 2017 urgent en kunnen dan op andere woningen reageren. De sloop en nieuwbouw duurt zo'n anderhalf jaar. Als we blijven wonen, zijn we dus de enige in de straat en wonen letterlijk middenin een bouwput.

[witte angora]

Juridisch weet ik er weinig van, maar het lijkt me toch dat ze dit soort besluitvorming niet zomaar konden doen zonder jullie erbij te betrekken, is het wel? Hoe gaan ze de woningen naast jullie (beiden) slopen? Zonder schade te veroorzaken aan jullie woningen? Kan alles sowieso zonder schade voor jullie gebeuren?

Het lijkt me toch dat daar sowieso naar gekeken moet worden.

Maar wat zijn nu precies de plannen? Want je hebt het over renovatie en sloop. Is het de bedoeling dat enkel de voorgevels blijven staan en alles er achter vervangen wordt of zo?

Ik zou sowieso protest aantekenen bij die Raad van Commissarissen omdat jullie helemaal buiten de plannen zijn gehouden terwijl jullie wel belanghebbenden zijn. Leuk dat er een informatief gesprek is geweest, maar dat zet geen zoden aan de dijk.

[renate.nijhof]

Mochten wij of de buurman besluiten om te blijven, wordt ons blok van 5 huizen gerenoveerd. Althans, de 3 huurhuizen dan. Je zit dan straks in een straat met nieuwe huizen waarin een blok van 5 huizen staat en daar weer 3 van die gerenoveerd zijn en 2 huizen die nog in de oude staat zijn. Lijkt mij ook niet wat eigenlijk.

De plannen zijn dus om de volledige straat te slopen en te herinrichten en ons blokje van 5 is nog onzeker. Dit zal uiteraard afhankelijk zijn van het al dan niet kunnen kopen van onze woningen.

Ik wil bijvoorbeeld weten of het mogelijk is dat een wbv onder de hypotheeksom kan gaan zitten. Is het gebruikelijk dat de wbv een percentage op de martkwaarde van de woning biedt. Is er wettelijk een vergoeding dat we anderhalf jaar lang in een bouwput zitten. Wat als er schade aan ons huis ontstaat door alle bouwwerkzaamheden.

[mh73]

Aangezien, zoals witte angora aangeeft, de huizenprijzen fors gestegen zijn sinds 2011, vraag ik me af of de huidige waarde van de woning niet te maken heeft met het feit dat het verouderde woningen zijn?

Een woningbouwvereniging gaat echt niet zomaar woningen slopen. De woningen moeten dan toch echt wel zodanig verouderd zijn dat renovatie niet meer zinvol is. Wanneer zijn deze woningen gebouwd? Als ik bedenk hoe de woning van mijn schoonouders eruit ziet (echt vreselijk!) en het feit dat die woningen nog niet eens op de nominatie staan voor een grote renovatie, vraag ik me wel af wat de staat van deze woningen is. Was het wel verstandig om daar zoveel geld in te stoppen met een aanbouw en een serre?

De vraag is, of de vorige eigenaren niet op de hoogte waren van deze plannen toen zij de woning verkochten. Voordat men overgaat op het uitvoeren van dit soort plannen gaan er meestal wel een paar jaar overheen. Hebben jullie wel naar het bestemmingsplan gekeken toen jullie de woning kochten? Ik bedoel: je hebt als koper ook een onderzoeksplicht. Als de woning bijvoorbeeld voor een wel heel aantrekkelijke prijs verkocht werd, is het aan jullie om te bedenken waarom dat zo is.

De wbv zal zeker onder de hypotheeksom bieden, als de waarde van de woning dat rechtvaardigt.

[16again]

Als ze je uit de woning willen krijgen zullen ze toch flink moeten betalen. Dan denk ik niet alleen aanh het huis maar ook een flinke verhuisvergoeding.
Bedenk, zolang je niet verkoopt ligt vrijwel het gehele project stil, en dat kost de gemeente heel wat meer dan het stukje geld dat je huis nu onder water staat.

[kweenie]

Dat de WBV de buurhuizen gaan renoveren is een reeël risico dat je altijd hebt. Ook als de buren een gewone koopwoning hebben, trouwens. Maar gezien jullie grote verbouwingen zal jullie woning toch ook wel min of meer op het zelfde niveau als de toekomstig gerenoveerde woningen zitten? Ik vraag mij ook af of jullie huis er zo veel slechter van wordt als de woning tussen gerenoveerde woningen staat in plaats van in een verouderde wijk. Ik zou denken dat het er eerder op vooruit gaat.

Voor het 'uitkopen' zullen ze wel een realistisch bod moeten doen. Dat zal altijd in eerste instantie een kwestie van onderhandelen zijn. Het lijkt mij dat je daarbij niet alleen kijkt naar de marktwaarde, maar ook naar wat jullie er zelf in hebben geïnvesteerd. Het lijkt mij niet de bedoeling dat jullie 'uit je huis worden gezet' en dan met een restschuld blijven zitten. Jullie zijn er immers bij het verbouwen terecht vanuit gegaan dat jullie er nog jaren zouden kunnen blijven wonen. Dan is het niet gek dat je verbouwt met het oog op hoe jullie het willen en niet met het oog op de grootste waardestijging.

Voor het in een bouwput zitten kun je volgens mij gewoon een beroep doen op planschade. Maar het is natuurlijk wel de vraag hoe die 'bouwput' er dan uit ziet. Als je huis gewoon toegankelijk blijft en er niets met je huis en tuin gebeurt, dan zal er weinig sprake zijn van schade.

[mh73]

Als ze je uit de woning willen krijgen zullen ze toch flink moeten betalen. Dan denk ik niet alleen aanh het huis maar ook een flinke verhuisvergoeding.
Bedenk, zolang je niet verkoopt ligt vrijwel het gehele project stil, en dat kost de gemeente heel wat meer dan het stukje geld dat je huis nu onder water staat.

Heb je het topic wel gelezen? Hun blok blijft staan als zij niet willen verkopen. En als ze te veel willen hebben voor de woning, zal de wbv de woning ook niet willen kopen.
Dus het project ligt niet stil, en bovendien is de wbv de initiatiefnemer en niet de gemeente. Dus die kost het geen cent.

[kweenie]

De WBV zal dus waarschijnlijk wel een maximale prijs hebben die ze bereid zijn te bieden. Wordt het te duur, dan wordt het renoveren. Voor TS volgens mij een prettige positie, aangezien de WBV dan waarschijnlijk niet koste wat het kost zal doorprocederen om een verhuizing af te dwingen. Maar omdat nieuwbouw hen blijkbaar meer waard is, zullen wel een potje geld hebben (een deel van die meerwaarde) om extra te bieden voor de uitkoop.

[mh73]

Toch is dit iets waar meer mensen die een voormalige huurwoning hebben gekocht mee te maken kunnen krijgen. Dat is misschien wel iets om in je achterhoofd te houden als je plannen in die richting hebt.

[witte angora]

Een woningbouwvereniging gaat echt niet zomaar woningen slopen. De woningen moeten dan toch echt wel zodanig verouderd zijn dat renovatie niet meer zinvol is.

Toch moet je je hier niet in vergissen. Soms spelen er andere dingen. In Nijmegen heb ik een jaartje antikraak gewoond, die woningen zouden ook zwaar gerenoveerd worden: de voorgevels bleven staan, de rest werd gesloopt en nieuw opgebouwd. Een van de opgegeven redenen was dat de balken van het plafond van de ene in de andere woning doorliepen, stel dat er in de ene woning brand zou uitbreken, dan zou het hele blok afbranden.

Kwam er iemand die ik ken, opzichter van een andere woningbouw. Hij verbaasde zich over de goede staat van de woning. Maar hij vertelde ook dat het vaak een subsidiekwestie is: dan is de subsidie voor dergelijk grootschalig onderhoud dermate hoog dat, samen met de huurverhoging, de woningbouw er financieel op vooruitgaat. Dan heeft het niks te maken met een slechte staat van de woning.

Wat die plafondbalken betreft: in de oorlog (het was in de binnenstad van Nijmegen) is er aan de overkant een bom neergekomen. Een aantal huizen was verwoest, de rest is gewoon blijven staan. De verwoeste huizen zijn in een heel andere stijl opgebouwd, dus dat zie je meteen. Dus dat een heel blok in de fik komt te staan vanwege doorlopende plafondbalken was gewoon onzin. Ze zochten een reden om die subsidie binnen te kunnen harken. Dat was alles.

Verder is dit verhaal niet relevant voor de vraag van de topicstarter, dus ik laat het er verder bij.

[16again]

Heb je het topic wel gelezen? Hun blok blijft staan als zij niet willen verkopen. En als ze te veel willen hebben voor de woning, zal de wbv de woning ook niet willen kopen.
Dus het project ligt niet stil

Dat is wel een blok van 5 huizen, en dan zit de gemeente/wbv dus met 3 leegstaande huizen.
Ik weet niet hoe dicht de rest er op staat, maar werkzaamheden gaan echt makkelijker als de bouwvakkers niet om bestaand huis heen hoeven werken.

[Frantic2]

krijgt niemand hier het idee dat de wbv gewoon vergeten was dat ze geen eigenaar is van het hele blok??? Juridisch lijkt het mij niet mogelijk om een half blok te slopen.... Ik zou als ik u was eens kijken/vragen bij Ver. Eigen Huis of uw rechtsbijstand verzekering.

[renate.nijhof]

Een woningbouwvereniging gaat echt niet zomaar woningen slopen. De woningen moeten dan toch echt wel zodanig verouderd zijn dat renovatie niet meer zinvol is.

Toch moet je je hier niet in vergissen. Soms spelen er andere dingen. In Nijmegen heb ik een jaartje antikraak gewoond, die woningen zouden ook zwaar gerenoveerd worden: de voorgevels bleven staan, de rest werd gesloopt en nieuw opgebouwd. Een van de opgegeven redenen was dat de balken van het plafond van de ene in de andere woning doorliepen, stel dat er in de ene woning brand zou uitbreken, dan zou het hele blok afbranden.

Kwam er iemand die ik ken, opzichter van een andere woningbouw. Hij verbaasde zich over de goede staat van de woning. Maar hij vertelde ook dat het vaak een subsidiekwestie is: dan is de subsidie voor dergelijk grootschalig onderhoud dermate hoog dat, samen met de huurverhoging, de woningbouw er financieel op vooruitgaat. Dan heeft het niks te maken met een slechte staat van de woning.

Wat die plafondbalken betreft: in de oorlog (het was in de binnenstad van Nijmegen) is er aan de overkant een bom neergekomen. Een aantal huizen was verwoest, de rest is gewoon blijven staan. De verwoeste huizen zijn in een heel andere stijl opgebouwd, dus dat zie je meteen. Dus dat een heel blok in de fik komt te staan vanwege doorlopende plafondbalken was gewoon onzin. Ze zochten een reden om die subsidie binnen te kunnen harken. Dat was alles.

Verder is dit verhaal niet relevant voor de vraag van de topicstarter, dus ik laat het er verder bij.

Niet relevant, maar wel leuk om te weten. Straat verderop is hetzelfde gebeurt. Voorgevels zijn blijven staan ivm aanzicht van die straat. Overigens iov een andere wbv. Renovatie hier zou 9.5 miljoen zijn. Behoorlijk hoge kosten voor hetgeen het oplevert.

We hoeven niet te verhuizen. We wonen hier eigenlijk prima, maar willen ook niet als enige bewoners in een bouwput van anderhalf tot 2 jaar zitten. Lastig dus...

[renate.nijhof]

krijgt niemand hier het idee dat de wbv gewoon vergeten was dat ze geen eigenaar is van het hele blok??? Juridisch lijkt het mij niet mogelijk om een half blok te slopen.... Ik zou als ik u was eens kijken/vragen bij Ver. Eigen Huis of uw rechtsbijstand verzekering.

Heb ik bij geïnformeerd. Rechtsbijstand kunnen pas iets doen als er een rechtsvraag is. Beetje vreemde reactie vond ik. Ik wilde gewoon geïnformeerd worden over eea maar ja, blijkbaar te lastig.

[renate.nijhof]

Heb je het topic wel gelezen? Hun blok blijft staan als zij niet willen verkopen. En als ze te veel willen hebben voor de woning, zal de wbv de woning ook niet willen kopen.
Dus het project ligt niet stil

Dat is wel een blok van 5 huizen, en dan zit de gemeente/wbv dus met 3 leegstaande huizen.
Ik weet niet hoe dicht de rest er op staat, maar werkzaamheden gaan echt makkelijker als de bouwvakkers niet om bestaand huis heen hoeven werken.

Er ligt een pad van 6 stoeptegels tussen ons blok en het volgende blok. En een straat tussen ons blok en het blok aan de overkant. We zitten dus echt middenin.

[renate.nijhof]

Toch is dit iets waar meer mensen die een voormalige huurwoning hebben gekocht mee te maken kunnen krijgen. Dat is misschien wel iets om in je achterhoofd te houden als je plannen in die richting hebt.

Gaat ons ook niet meer gebeuren dat begrijp je wel.

[Hawk-Eye]

vraag me af, heb je je huis al laten taxeren door een onafhankelijke makelaar en wat is dan de prijs die die er aan hangt, dat lijkt me dan een goed startpunt om te beginnen.

verhuisvergoeding komt er ook bij kijken die is ook iets van 5000 euro als ik goed ben maar zoek dat zelf even op op het net.

willen ze niets dan lekker blijven zitten waar je zit, een bouwput gaat ook weer voorbij...

[renate.nijhof]

Nee, huis is nog niet getaxeerd. Dat moet nog gedaan worden. Verhuusvergoeding is voor dit jaar vastgesteld op € 5900. Dit geldt alleen voor de bewoners van de huurwoningen.

Tuurlijk gaat een bouwput weer voorbij, maar die start pas over 2 jaar en duurt 2 jaar. Vanaf februari worden de huurders urgent en kunnen op andere woningen reageren. Wij voelen niet de behoeft om bij wijze van spreken, 3 jaar lang als enige in een straat te wonen en 2 jaar lang rondom in een bouwput te zitten.