De Woningnoodramp

Alle andere onderwerpen rondom jouw huis en tuin.
redhead55
Berichten: 743
Lid geworden op: 24 nov 2008 19:53

Re: De Woningnoodramp

Ongelezen bericht door redhead55 » 29 dec 2019 23:06

In het kader van out of the box denken.
Elke woning in Nederland heeft een WOZ waarde. Dit is de waarde in het economisch verkeer.
Stel nu dat je, uitsluitend voor huurhuizen, die WOZ waarde als uitgangspunt neemt voor het vaststellen van de huurprijs.
In die WOZ waarde zitten vaak al factoren als ligging, nabijheid ov, scholen, winkelcentra etcetera verwerkt. Factoren die nu ook een rol spelen in het puntenstelsel.

Stel: een huurwoning heeft een WOZ waarde van euro 150.000. De huurprijs wordt bepaald door de gemiddelde hypotheekrente voor een 30-jarige lening bij 100% financiering. Stel die op 3% nominaal per jaar. Dat komt neer op 0,25% per maand. Dat resulteert in een huurprijs van 150.000 x 0,25% ofwel euro 375,00 per maand,
Bouw tegelijkertijd de HRA af in stappen van zeg 2,0% per jaar tot 30%. (dat kan dus in ca 4 jaar bereikt zijn voor de grootste groep die nu nog in 38,10% zit)
Verlaag de IB in hetzelfde tempo tot een vlaktaks van 30%.
Bepaal dat de huurverhoging mag stijgen met het percentage dat boven 3% uitkomt. Er kunnen dus jaren zijn dat er geen huurverhoging is, maar als de rente gaat stijgen en 3% wordt 4% dan mag de huurverhoging 1% zijn.
Ik ben met de 3% bewust uitgegaan van de "bovenkant" van de markt. Dat heeft namelijk een dempend effect op schommelingen.

Er zijn op deze wijze nog een aantal voordelen te behalen:
Er komt een vloed aan sociale huurwoningen beschikbaar (nu nog in handen van private bedrijven)
Er hoeft (veel) minder huurtoeslag te worden uitgekeerd;
Er hoeft minder IB te worden terug gegeven i.v.m. HRA
Met de vrij gekomen gelden kan de verhuurdersheffing worden afgeschaft waardoor woningcorporaties meer geld beschikbaar
hebben voor nieuwbouw en aanpassingen aan het klimaatakkoord.
Veel minder speculatiemogelijkheden.

Feitelijk wordt het verschil tussen huren of kopen opgeheven, zij het dat de koper nog steeds een voordeel heeft met de HRA.
Maar met dit uitganspunt wordt het verder verlagen van de HRA wel eenvoudiger/makkelijker. Tot uiteindelijk 0.

Wellicht zou een doorrekening door het CPB van de effecten een idee zijn.

Bovenstaande lost echter NIET het woningtekort op. Bedenkend dat onze bevolking naar verwachting groeit naar 20 miljoen binnen afzienbare tijd (grotendeels veroorzaakt door immigratie/gezinshereniging) moeten we niet meer binnen de geëigende kaders (blijven) denken maar veeleeer in creatieve oplossingen. De komende jaren hebben we een sterk vergrijzende bevolking (grofweg zij die geboren zijn tussen 1945-1970) daarna brak een periode aan van gezinnen met minder (of geen) kinderen. Uiteindelijk zal de bevolkingsgroei
dus weer afnemen, maar stijgt desondanks door immigratie/gezinshereniging. Dat vergt een lange termijn visie die diverse toekomstige
kabinetten overstijgt. Daar dient een "politieke omwenteling" plaats te vinden, Nu durft men niet verder te kijken dan de "eigen" regeerperiode (bang als men is om toekomstige kabinetten te "binden") , maar een lange termijn visie ontbreekt.

renewouters
Berichten: 3505
Lid geworden op: 27 jul 2015 12:20

Re: De Woningnoodramp

Ongelezen bericht door renewouters » 29 dec 2019 23:19

redhead55 schreef:
29 dec 2019 23:06

Stel: een huurwoning heeft een WOZ waarde van euro 150.000. De huurprijs wordt bepaald door de gemiddelde hypotheekrente
voor een 30-jarige lening bij 100% financiering. Stel die op 3% nominaal per jaar. Dat komt neer op 0,25% per maand. Dat resulteert in een huurprijs van 150.000 x 0,25% ofwel euro 375,00 per maand,
Bouw tegelijkertijd de HRA af in stappen van zeg 2,0% per jaar tot 30%. (dat kan dus in ca 4 jaar bereikt zijn voor de grootste groep die
nu nog in 38,10% zit)
Verlaag de IB in hetzelfde tempo tot een vlaktaks van 30%.
Bepaal dat de huurverhoging mag stijgen met het percentage dat boven 3% uitkomt. Er kunnen dus jaren zijn dat er geen huurverhoging is, maar als de rente gaat stijgen en 3% wordt 4% dan mag de huurverhoging 1% zijn.
Ik ben met de 3% bewust uitgegaan van de "bovenkant" van de markt. Dat heeft namelijk een dempend effect op schommelingen.
Ik heb het niet nagerekend, maar de methodiek is zo gek nog niet. Ik vrees alleen dat het fout gaat op vlaktaks. Niet omdat dat een slecht systeem is, maar omdat het politiek vrijwel onmogelijk is. Iedereen gaat er met een vlaktaks van 30% op vooruit, maar "rijken" zonder HRA gaan er meer op vooruit. Voor sommige politieke partijen is dat onaanvaardbaar, ondanks alle andere voordelen die het biedt. En uiteindelijk praat je maar over een paar procent van de Nederlanders die er aardig op vooruit kunnen gaan.

Maar qua HRA zou ik, in combinatie met vlaktaks, nog verder gaan: flink lagere belasting, en alle aftrekposten - dus ook HRA - afschaffen. Het hele belastingsysteem wordt dan supereenvoudig wat ook weer een flinke kostenbesparing oplevert. En ja, we moeten dan accepteren dat sommige mensen er meer op vooruit gaan dan anderen en dat niet met allemaal lapmiddelen gaan repareren.

16again
Berichten: 10292
Lid geworden op: 02 jul 2003 22:18

Re: De Woningnoodramp

Ongelezen bericht door 16again » 29 dec 2019 23:25

redhead55 schreef:
29 dec 2019 23:06
De huurprijs wordt bepaald door de gemiddelde hypotheekrente voor een 30-jarige lening bij 100% financiering.
Het huisvan die WBV gaat na gemiddeld 50 jaar plat , voor nieuwbouw. In die tijd zul je naast hypotheek ook originele aanschaf moeten terugverdienen. En dat gaat niet als de huur gelijk is aan rente.

Ik ben het wel met je eens dat huurtoeslag en HRA voornamelijk een prijsopdrijvend effect heeft. Dit kost alle belastingbetalers geld, alleen selecte groepen profiteren. Met de banken voorop, dat is waar HRA uiteindelijk belandt.

Lady1234
Berichten: 12565
Lid geworden op: 02 nov 2017 16:04

Re: De Woningnoodramp

Ongelezen bericht door Lady1234 » 29 dec 2019 23:46

Maar goed, volgend jaar wordt de groep huishoudens die huurtoeslag kunnen ontvangen dus juist sterk uitgebreid.

Wordt het percentage waartegen HRA mag worden afgetrokken verlaagd. En ook een aantal andere posten.

redhead55
Berichten: 743
Lid geworden op: 24 nov 2008 19:53

Re: De Woningnoodramp

Ongelezen bericht door redhead55 » 29 dec 2019 23:46

Rene,
Maar dat is ook precies waar ik met dit systeem naartoe wil. Naar een vlaktaks waarbij de HRA uiteindelijk op 0 uitkomst.
Dan zijn huurders en kopers gelijk. Alleen betaalt de huurder aan de WBV en de koper aan de bank.
Als je stelt dat we over 4 jaar op die vlaktaks zitten, dan hebben we het over 2024. Als we daarna de HRA afbouwt met 3% per jaar,
dan zijn huurders en kopers op gelijke woonlasten in 2034. Dat zou het CPB eens moeten doorrekenen. Rond die periode zullen ook veel
"aflosvrije" hypotheken eindigen (bulk afgesloten tussen 2003/2007) dus dat is een mooi moment om naartoe te werken.
En ja, er moet natuurlijk ook de politieke wil zijn. Maar bovenal moet "de politiek" bereid zijn om beslissingen te nemen die verder reiken
dan alleen de eigen regeerperiode. Een lange termijn visie dus. Nu is het van "na mij de zondvloed".

redhead55
Berichten: 743
Lid geworden op: 24 nov 2008 19:53

Re: De Woningnoodramp

Ongelezen bericht door redhead55 » 29 dec 2019 23:56

16again schreef:
29 dec 2019 23:25
redhead55 schreef:
29 dec 2019 23:06
De huurprijs wordt bepaald door de gemiddelde hypotheekrente voor een 30-jarige lening bij 100% financiering.
Het huis van die WBV gaat na gemiddeld 50 jaar plat , voor nieuwbouw. In die tijd zul je naast hypotheek ook originele aanschaf moeten terugverdienen. En dat gaat niet als de huur gelijk is aan rente.

Ik ben het wel met je eens dat huurtoeslag en HRA voornamelijk een prijsopdrijvend effect heeft. Dit kost alle belastingbetalers geld, alleen selecte groepen profiteren. Met de banken voorop, dat is waar HRA uiteindelijk belandt.
Je vergeet dat de WBV, althans op dit ogenblik, 0% rente betaalt en dus een "rendement" haalt van 3% op een investering. Menige spaarder zou daar op dit moment jaloers op zijn! Daarnaast vervalt ruim 1.7 miljard aan verhuurdersheffing die naar ze terugvloeit!

Nogmaals, ik probeer out of the box te denken. Niemand kan in de toekomst kijken. Ook ik heb geen glazen bol!
Maar in zeg 15 jaar vanaf nu kunnen we huurders en kopers qua woonlasten wel op gelijk niveau krijgen.

Bob Schurkjens
Berichten: 7330
Lid geworden op: 13 jun 2005 01:41

Re: De Woningnoodramp

Ongelezen bericht door Bob Schurkjens » 30 dec 2019 01:29

Betalen ze dan 0% over al hun leningen? Dat kan ik me toch moeilijk voorstellen.

kweenie
Berichten: 15312
Lid geworden op: 24 okt 2007 15:04

Re: De Woningnoodramp

Ongelezen bericht door kweenie » 30 dec 2019 07:44

De huurprijs wordt bepaald door de gemiddelde hypotheekrente voor een 30-jarige lening bij 100% financiering. Stel die op 3% nominaal per jaar. Dat komt neer op 0,25% per maand. Dat resulteert in een huurprijs van 150.000 x 0,25% ofwel euro 375,00 per maand,
Je maakt hier de zelfde fout die veel beginnende (potentiële) huizenkopers maken. Namelijk de woonlasten gelijk stellen aan de te betalen hypotheekrente en die kale hypotheekrente vergelijken met de huur voor een vergelijkbare woning. Dan ga je ondermeer voorbij aan onderhoudskosten (reken gemiddeld op 1% per jaar) en belastingen en verzekeringspremies. Geen enkele verantwoorde verhuurder zal bij een zo opgelegde huurprijs nog woningen willen verhuren, laat staan dat er extra huurwoningen gebouwd zouden worden.

Maar stel dat dit plannetje door zou gaan. Hoe ga je dan om met veranderingen in de WOZ waarde? Ik neem aan dat je die 1 op 1 verwerkt in de huurprijs? Anders blijf je namelijk nog steeds houden dat huurders die ergens langer wonen niet 'kunnen' verhuizen omdat de huur van alle andere huizen duurder zou zijn. Met dit plannetje wentel je dus zowel de stijging in de WOZ waarde als stijging van de rente af op de huurders.

Ik denk ook niet dat het erg gewaardeerd wordt dat een stijging van de 30 jaars rente van bijvoorbeeld drietiende procent (niet heel onrealistisch) zou leiden tot een 10% hogere huur. Daarmee maak je de huur voor mensen met een lager inkomen in feite tot een economisch Russisch roulette.

Jablan
Berichten: 736
Lid geworden op: 24 jan 2005 20:49

Re: De Woningnoodramp

Ongelezen bericht door Jablan » 30 dec 2019 09:02

Bob Schurkjens schreef:
30 dec 2019 01:29
Betalen ze dan 0% over al hun leningen? Dat kan ik me toch moeilijk voorstellen.
Het verschilt per corporatie. De één moet inderdaad lenen voor nieuwbouw, de ander financiert de projecten uit de lopende huuropbrengsten (uit de cashflow). Het laatste is momenteel de meest voordelige oplossing, omdat geld sparen of lenen allebei geld kost.
Voor sommige overheden is de negatieve rente wel een probleem, omdat het verplicht moet worden gestald bij de BNG, niet in obligaties of andere veilige beleggingen mag worden geparkeerd.
redhead55 schreef:
29 dec 2019 23:06
In het kader van out of the box denken.
De WOZ-Waarde als basis voor de huurprijs vind ik verre van ideaal. In de Randstad is grond duur, zijn de WOZ-waardes hoog, waardoor de huren hoger dan gemiddeld uitvallen en sociale huurwoningen echt winstgevend worden in jouw opzet. Private verhuurders zullen graag meedoen, maar alleen in plaatsen waar de WOZ-waarde minstens 2 keer de herbouw- of nieuwbouwwaarde van een gebouw is.

Bij ons is de WOZ-Waarde sinds 2008 vijf jaar lang min of meer gelijk gebleven en de laatste zes jaar met 2/3e gestegen. (Terwijl we in een krimpregio wonen!)
Voor koopwoningen heeft deze stijging weinig gevolgen, want de termijnbedragen staan voor jaren vast. Wij betalen nu per maand fors minder dan in 2008, omdat de rente drie keer is verlaagd. (1x na een extra aflossing, 1x omdat de WOZ-waarde hoger werd dan de hoofdsom van de hypotheek en we officieel niet meer onder water stonden, 1x renteherziening na tien jaar)
Voor huurwoningen met een jaarlijkse aanpassing van de huur zou deze stijging direct doorwerken, als huurder zou je nu 2/3e meer betalen dan 6 jaar geleden. Concreter: jouw voorbeeld van 375 euro per maand zou in 6 jaar oplopen naar 625 per maand.

Mijn gevoel zegt, dat het puntensysteem zo slecht nog niet is. Het mag simpeler, zodat het voor huurders beter te begrijpen is. Van mij mag het ook worden uitgebreid naar alle soorten bebouwing, ook als grondslag of referentie voor zakelijk vastgoed en industriedozen gebruikt worden.
Belangrijkste is de prijs per punt, die mag niet langer afhangen van politieke willekeur, maar zou je per wetgeving moeten koppelen aan de algemene inflatie (50%) en aan de kostenontwikkeling in de bouw (de andere 50%). Dan komt er een einde aan de bovengemiddelde huurstijgingen.

Komkommertijd
Berichten: 4056
Lid geworden op: 02 nov 2018 17:44
Locatie: Siberië

Re: De Woningnoodramp

Ongelezen bericht door Komkommertijd » 30 dec 2019 11:13

Huur of Koop?

Vaak herkenbaar aan dezelfde of verschillende voordeuren, ook is een puur Huur wijk vaak iets ander wagenpark en inkomen dan de koop woning delen!

De WOZ, als ze een deel verkopen of in vrije sector gaan verhuren, huis bleef zelfde maar werd wel duurder!
Dan zouden de huurders bij deel Huur wijk naar vrije sector of verkoop benadeeld worden!

Verder zijn vele Taxaties dubieus, een kleine maar traditioneel gebouwde Design Bungalow
is duurder dan een grote HSB schuur woning voor DHZer...
Deze in Almere gebouwde was de OZB van de Bungalow veel te laag, de schuur extreem duur dus maar 1 protest.
Verder was de makelaar die deze taxatie uitvoerde duidelijk niet bekend in de wegen zonder straatnamen en ontbrekende in aanbouw zijnde huisnummers!
Als je huis wat al klaar is werd vergeleken met een pand in aanbouw!
Ja, hij had bewijsbaar vele panden door elkaar gehaald.

Huurhuizen op WOZ waarde aanpassen, daar is deze belasting niet voor gemaakt en komen er alleen maar fouten in.
Vooral in de Randstad met de huidige prijzen zou je gezien gelijkwaardige koop prijzen geen enkele sociale huur woning over moeten houden!

Plaats reactie