[ archief ] Erfdienstbaarheid van licht

[flyingdutchy]

Ik heb een twee onder 1 kap woning. Aan de achterzijde hebben we een terras en schuifpui naar de tuin. Hier hebben we overdag gezien de ligging op het noorden slechts een paar uur zon. Vanaf 11 uur is de zon helemaal verdwenen van het terras.
Nu wil onze buurman zijn huis aan de achterkant met 2.5 m uitbouwen. Zowel de beneden verdieping als de bovenverdieping. Dus 4 meter hoog. Dit is tussen de zon en ons terras. Hij zal direct op de scheiding bouwen.
in de koopakte van de huizen is de volgende erfdienstbaarheid opgenomen:
"erfdienstbaarheid van licht: inhoudende de verplichting van de eigenaar van het dienende erf om te dulden dat aan en in de op het heersende erf te realiseren opstallen op kortere afstand van de grens van het dienende erg dan in de wet is toegestaan, blakons, ramen en lichten aanwezig zijn, zonder dat hiervoor één van in de wet genoemde beperkingen geldt:"
Hij mag dus op of direct naast de erfgrens bouwen maar mag hij ook ons beroven van daglicht op het terras en via de schuifpui?
Wie kan hier een "licht"op laten schijnen?

[Moiseule58]

Vereniging Eigen Huis? Juridisch loket? Rechtsbijstandsverzekering?

[Lowieze]

Ik heb een twee onder 1 kap woning. Aan de achterzijde hebben we een terras en schuifpui naar de tuin. Hier hebben we overdag gezien de ligging op het noorden slechts een paar uur zon. Vanaf 11 uur is de zon helemaal verdwenen van het terras.
Nu wil onze buurman zijn huis aan de achterkant met 2.5 m uitbouwen. Zowel de beneden verdieping als de bovenverdieping. Dus 4 meter hoog. Dit is tussen de zon en ons terras. Hij zal direct op de scheiding bouwen.
in de koopakte van de huizen is de volgende erfdienstbaarheid opgenomen:
"erfdienstbaarheid van licht: inhoudende de verplichting van de eigenaar van het dienende erf om te dulden dat aan en in de op het heersende erf te realiseren opstallen op kortere afstand van de grens van het dienende erg dan in de wet is toegestaan, blakons, ramen en lichten aanwezig zijn, zonder dat hiervoor één van in de wet genoemde beperkingen geldt:"
Hij mag dus op of direct naast de erfgrens bouwen maar mag hij ook ons beroven van daglicht op het terras en via de schuifpui?
Wie kan hier een "licht"op laten schijnen?

Ik heb geen verstand van wettelijke bepalingen, maar beroven van daglicht is toch wat anders dan beroven van de zon die u anders tot 11 uur ziet?

[kweenie]

Volgens deze clausule mag dat inderdaad. Althans, wordt dat niet ingeperkt.

[stofzuigertje]

Op erfgrens word dit ook Uw muur, je mag weigeren en dan moet hij als hij toestemming kreeg er naast bouwen!

Lichtval, dan kun je normale protest tegen voeren voor deze aanvraag....zeker met deze hoogte.

[Meint]

Ik ben geen expert, maar ik kan wel lezen. Het lijkt er sterk op dat deze erfdienstbaarheid gaat over ramen e.d. die uitkijken op uw erf. Dat is iets anders dan een volledige uitbouw.
Daar zou dus mogelijk tegen geprotesteerd kunnen worden. Als die uitbouw wel mag dan mogen daar zo te lezen dus wel ramen in zitten die rechtstreeks op uw erf kijken.

Ik zou zeker wel bezwaar indienen tegen de plannen en daarnaast ook echt juridisch advies zoeken!

Laat ons a.u.b. weten wat de uitkomst is.

[Student90]

Bent u de eigenaar van het heersende erf?

[witte angora]

Hier een cassatiezaak die (als je het juridische gedeelte kunt volgen) meer duidelijkheid geeft. De zaak is van. 9 september 2017, dus vrij recent.

https://cassatieblog.nl/proces-en-besla ... ichtinval/

[flyingdutchy]

eigenaar heersende erf, dus de benadeelde in dit geval.

[Nevyn]

www.eigenhuis.nl

[Erthanax]

eigenaar heersende erf, dus de benadeelde in dit geval.

Als ik de OP goed begrijp, is deze clausule bij beide huizen opgenomen. Dat betekent dat, afhankelijk van de situatie elk erf dienend of heersend kan zijn.
De buurman gaat uitbouwen, TS moet daglicht toelaten (de erfdienstbaarheid), ofwel ramen in de uitbouw die direct zicht hebben op zijn dienend erf, "zonder dat hiervoor één van in de wet genoemde beperkingen geldt".
Dat lijkt me een bijzonder ongelukkige bepaling.
Daar komt bij dat door zo'n diepe en hoge aanbouw de ruimte direct achter het huis verandert in een donkere en vochtige krocht.
Eerste stap: goed overleg met de buren. Brengt dat geen oplossing, dan zou ik zeker bezwaar maken tegen de uitbouw. Vraag juridisch advies, bv bij de al genoemde VEH.

[Lady1234]

Zo diep is de uitbouw niet, slechts 2,5 meter. De hoogte 4 meter, en dat dan voor twee lagen is weinig, zal problemen voor de Ts opleveren.

Maar wat is eigenlijk de diepte van de tuin?

Rare clausules, stel buurman wil een raam in de zijkant van zijn uitbouw, en straks wil de Ts ook een uitbouw, met weer een raam dat in de uitbouw van buurman uitkijkt.

[Lady1234]

Maar die hele uitbouw van 2, 5 meter diep en maximaal 4 meter hoog is helemaal vergunningvrij.

http://www.vergunningsvrijbouwen.com/aa ... -25-meter/

[witte angora]

Het gaat er om dat de topicstarter verzekerd wil zijn van zonlicht in zijn tuin. Om die reden roept hij de erfdienstbaarheid van licht in.

De erfdienstbaarheid van licht bepaalt alleen dat de topicstarter recht heeft op licht in zijn woning en tuin. Hoe het met direct zonlicht zit weet ik niet. Ramen die te dicht op de erfgrens zitten kunnen witgekalkt worden, dan laten ze toch licht door, zonder dat er inkijk is bij de buren. Maar in dat geval is er binnen ook geen direct zonlicht.

Dus ik weet niet of die erfdienstbaarheid bruikbaar is om dit tegen te houden.

[witte angora]

Rare clausules, stel buurman wil een raam in de zijkant van zijn uitbouw, en straks wil de Ts ook een uitbouw, met weer een raam dat in de uitbouw van buurman uitkijkt.

In dat geval wordt de erfdienstbaarheid van licht een beetje lastig, inderdaad.

[Student90]

eigenaar heersende erf, dus de benadeelde in dit geval.

Als ik de OP goed begrijp, is deze clausule bij beide huizen opgenomen. Dat betekent dat, afhankelijk van de situatie elk erf dienend of heersend kan zijn.

Zijn er twee verschillende aktes ingeschreven? Dat haal ik niet uit de OP.

@TS zou je dit kunnen ophelderen?

Hoe oud is de akte trouwens?

[Erthanax]

In de OP is sprake van "de koopakte van de huizen", meervoud dus.
En de erfdienstbaarheid gaat niet over schduwwerking van een opstal, maar juist de lichttoetreding tot die opstal.
Als buurman uitbouwt, heeft TS dus het dienend erf en moet hij ramen, enz dulden. Of lees ik het verkeerd?
Overigens lijkt het mij niet mogelijk om twee verdiepingen te bouwen met een totale hoogte van 4 m.

[flyingdutchy]

Dank zover voor de reacties. De reden dat ik de erfdienstbaarheid vermelde was met name om aan te geven dat ik tot op de erfgrens moet dulden dat er gebouwd wordt.
Gezien de ligging van het huis zal een uitbouw van 2.5 meter met een hoogte van min 4 meter, er voor zorgen dat er zeer aanzienlijk minder zon/daglicht op mijn perceel valt (dit geval het terras) en ook via de schuifpui. Hierdoor ontstaat een donkere vochtige hoek met blinde muur en zal ook leiden tot een waardevermindering van de woning.
Dus de vraag spitst zich toe op het feit dat ik dus minder licht in de woning en op het perceel krijg en waardevermindering.
De brochure vergunningsvrij wonen geeft aan dat binnen een afstand van 4 meter van het hoofdgebouw niet hoger gebouwd mag worden dan 30 cm boven de hoogte van de vloer van de eerste bouwlaag.
Dus heb ik dan gelijk dat voor een hoogte van 4 meter wel een omgevingsvergunning nodig is waar tegen ik dan ik bezwaar kan gaan.

Een bouw tot 30 cm boven de eerste bouwlaag levert nauwelijks vermindering van licht inval op dus ik snap dat ik daar geen kans maak.
De aktes zijn van 2008 en alle woningen zijn in dezelfde periode gebouwd met dezelfde aktes.

[Lady1234]

Een uitbouw van 2,5 meter diep mag maximaal 4 meter hoog zijn, vergunningsvrij, of maximaal 30 centimeter boven de bovenkant van de verdiepingsvloer. Dus dan zit u al gauw aan 3.10 meter. Wellicht ligt uw tuin een stuk lager?

Uiteraard weet ik niet hoe hoog uw kamer is en hoe dik die verdiepingsvloer. Dit kunt u zelf nameten. Uw buurman zal op die uitbouw geen verdieping neerzetten, dat wordt veel te laag.

[ManchesterU15]

Mr. John Reid, rijd er maar heen!