LET OP: Dit topic is meer dan drie jaar geleden geplaatst. De informatie is mogelijk verouderd.

[ archief ] Huis kopen met huurder erin (huur in contract te laag)

Overige onderwerpen met juridische of financiele achtergrond.
Lawnmowerrr
Berichten: 11
Lid geworden op: 27 jan 2016 13:04

Huis kopen met huurder erin (huur in contract te laag)

Ongelezen bericht door Lawnmowerrr » 27 jan 2016 14:44

Geachte allen,

Ik heb een huis op het oog waar reeds een huurder in zit met een contract voor onbepaalde tijd. De afgesproken huur in het contract is (veel) lager dan waar je op uit komt met de huurpuntentelling. Kan ik hiermee naar de huurcommissie en/of kantonrechter om hogere huurprijs af te dwingen volgens de puntentelling? Mijn jurist zegt van wel maar ik heb hier mijn twijfels over gezien de sterke positie van huurders in Nederland.

GJvdZ
Berichten: 7410
Lid geworden op: 03 nov 2010 13:49

Re: Huis kopen met huurder erin (huur in contract te laag)

Ongelezen bericht door GJvdZ » 27 jan 2016 16:09

Ah leuk. Binnenkort een vraag van een huurder die vraagt of een nieuwe eigenaar zomaar de huur mag verhogen :-)

Maar als de huurinkomsten te laag zijn, dan heeft dat toch direct gevolgen voor de waarde van het pand een dus de aankoopprijs? Gewoon minder bieden.

Lawnmowerrr
Berichten: 11
Lid geworden op: 27 jan 2016 13:04

Re: Huis kopen met huurder erin (huur in contract te laag)

Ongelezen bericht door Lawnmowerrr » 27 jan 2016 16:22

Ik zou inderdaad een stuk lager bieden dan het pand waard is omdat er een huurder in zit. Dan alsnog zou ik graag weten waar ik juridisch sta qua het verhogen van de huur.

Bob Schurkjens
Berichten: 6711
Lid geworden op: 13 jun 2005 01:41

Re: Huis kopen met huurder erin (huur in contract te laag)

Ongelezen bericht door Bob Schurkjens » 27 jan 2016 16:32

U heeft geen enkele mogelijkheid om de huur te verhogen. De Huurwet staat dat niet toe.

Lawnmowerrr
Berichten: 11
Lid geworden op: 27 jan 2016 13:04

Re: Huis kopen met huurder erin (huur in contract te laag)

Ongelezen bericht door Lawnmowerrr » 27 jan 2016 16:39

Beste Bob,

Hier was ik al bang voor. Mijn jurist zei het volgende: ''Voor wat betreft de hoogte van de huur als die inderdaad extreem laag is dan zou je de huurcommissie kunnen vragen om een rapportje daarover te maken. Het puntensysteem staat op het internet. Je kunt dan uiteindelijk via de kantonrechter een hogere huur afdwingen, dat zou haar vertrek kunnen bespoedigen.'' Dit is dus, in jouw ogen, niet waar?

Bob Schurkjens
Berichten: 6711
Lid geworden op: 13 jun 2005 01:41

Re: Huis kopen met huurder erin (huur in contract te laag)

Ongelezen bericht door Bob Schurkjens » 27 jan 2016 16:42

Je kunt dan uiteindelijk via de kantonrechter een hogere huur afdwingen, dat zou haar vertrek kunnen bespoedigen.''
Ik zou uw jurist vragen waar hij/zij deze baarlijke nonsens vandaan haalt. En een andere jurist zoeken. Het is gewoon lariekoek. U kunt de Huurcommissie bellen, de Woonbond, een jurist op Huurgeschil.nl raadplegen: zij zullen dit bevestigen.

Jantje7
Berichten: 895
Lid geworden op: 15 feb 2013 12:50

Re: Huis kopen met huurder erin (huur in contract te laag)

Ongelezen bericht door Jantje7 » 27 jan 2016 16:44

Door de huur te verhogen gaat er in elk geval een nieuw huurcontract in. Hierdoor zal het zeer moeilijk zo niet onmogelijk worden, de huurder nog via een rechter het huurcontract te beëindigen.

tijger1
Berichten: 1650
Lid geworden op: 31 jan 2013 20:54

Re: Huis kopen met huurder erin (huur in contract te laag)

Ongelezen bericht door tijger1 » 27 jan 2016 16:47

Heeft die jurist baat bij de koop door u van dat pand? Anders moet hij zijn schoolgeld terughalen.

Lawnmowerrr
Berichten: 11
Lid geworden op: 27 jan 2016 13:04

Re: Huis kopen met huurder erin (huur in contract te laag)

Ongelezen bericht door Lawnmowerrr » 27 jan 2016 17:00

Ok dank. Ik begrijp dat als je aanpassingen doet aan het huis ter verbetering je dan wel legaal een verhoging kunt invoeren. Wordt de prijs na de verbeteringen aan het huis dan niet alsnog via de puntentelling berekend? Is dit een slimme omweg?

olaf79
Berichten: 8264
Lid geworden op: 17 okt 2011 23:53

Re: Huis kopen met huurder erin (huur in contract te laag)

Ongelezen bericht door olaf79 » 27 jan 2016 17:04

Bob Schurkjens schreef:U heeft geen enkele mogelijkheid om de huur te verhogen. De Huurwet staat dat niet toe.
Zonder de omstandigheden van het huis te kennen, kun je dit onmogelijk zo stellen. Als het huis onder de vrije huur markt valt mag je een huur vragen die jij wilt. Wel is het zo dat het huurcontract gewoon doorloopt en als daar dus niks staat over verhogen van de huur dan kun je helemaal niks.
Als het wel onder sociale huur valt, dan kun je kijken of er genoeg punten berekend zijn.

Lawnmowerrr
Berichten: 11
Lid geworden op: 27 jan 2016 13:04

Re: Huis kopen met huurder erin (huur in contract te laag)

Ongelezen bericht door Lawnmowerrr » 27 jan 2016 17:11

[/quote]...
Als het wel onder sociale huur valt, dan kun je kijken of er genoeg punten berekend zijn.[/quote]

Het valt inderdaad onder sociale huur, en met de huurpuntentelling zou het geliberaliseerd worden.

olaf79
Berichten: 8264
Lid geworden op: 17 okt 2011 23:53

Re: Huis kopen met huurder erin (huur in contract te laag)

Ongelezen bericht door olaf79 » 27 jan 2016 17:29

Lawnmowerrr schreef:
...
Als het wel onder sociale huur valt, dan kun je kijken of er genoeg punten berekend zijn.[/quote]

Het valt inderdaad onder sociale huur, en met de huurpuntentelling zou het geliberaliseerd worden.[/quote]Dat gaat sowieso niet gebeuren. Maar als de huidige huurprijs inderdaad veel te laag is voor het aantal punten dat het huis waard is, kun je weldegelijk huurverhoging gaan toepassen.

Of je overigens hieraan moet beginnen is een andere vraag. Waarom zoek je niet gewoon een pand waar alles in orde is en je geen rompslomp hebt. Zo'n gang naar de rechter kan lang in beslag nemen en die gaat echt niet met terugwerkende kracht de huur verhogen.

tijger1
Berichten: 1650
Lid geworden op: 31 jan 2013 20:54

Re: Huis kopen met huurder erin (huur in contract te laag)

Ongelezen bericht door tijger1 » 27 jan 2016 17:40

Maar wat is uw opzet bij die aankoop? De huurder eruit krijgen, of een zo hoog mogelijke huur vangen?

ciske
Berichten: 10822
Lid geworden op: 17 mar 2011 11:13

Re: Huis kopen met huurder erin (huur in contract te laag)

Ongelezen bericht door ciske » 27 jan 2016 17:47

tijger1 schreef:Maar wat is uw opzet bij die aankoop? De huurder eruit krijgen, of een zo hoog mogelijke huur vangen?

Geen van beiden zal TS lukken. Het is precies zoals Bob zegt.....als huurder ben je gelukkig goed beschermd.

tijger1
Berichten: 1650
Lid geworden op: 31 jan 2013 20:54

Re: Huis kopen met huurder erin (huur in contract te laag)

Ongelezen bericht door tijger1 » 27 jan 2016 17:48

Dat weet ik. Maar ik vraag naar zijn ideeën hierachter.

Bob Schurkjens
Berichten: 6711
Lid geworden op: 13 jun 2005 01:41

Re: Huis kopen met huurder erin (huur in contract te laag)

Ongelezen bericht door Bob Schurkjens » 27 jan 2016 19:06

De enige huurverhoging die doorgevoerd kan worden is de jaarlijkse huurverhoging. Wie eigenaar van de woning is, doet in dat verband niet terzake. Puntentelling is alleen van belang om de maximaal toegestane huur te berekenen bij het afsluiten van een nieuw huurcontract, of wanneer de huur hoger is dan de wettelijk toegestane maximaal redelijke huur. In dat geval kan de huurder binnen zes maanden na tekening huurcontract huurverlaging aanvragen bij de Huurcommissie.

Voor zittende huurders in een geliberaliseerde woning gelden andere regels:
https://www.rijksoverheid.nl/onderwerpe ... huurwoning

Lawnmowerrr
Berichten: 11
Lid geworden op: 27 jan 2016 13:04

Re: Huis kopen met huurder erin (huur in contract te laag)

Ongelezen bericht door Lawnmowerrr » 28 jan 2016 17:01

Beste allen,

Het huis is interessant omdat het voor een veel lagere waarde wordt verkocht.

''Als huurder ben je gelukkig goed beschermd''. Totaal mee oneens, zij hebben snel nog een contract in elkaar geflanst zodat dochter daar voor onbepaalde tijd tegen veel te lage prijs kan huren. Dat jij daar blij mee bent, snap ik niet helemaal. Er zit nu dus een mevrouw in haar eentje meer dan 100 m2 in Amsterdam te huren voor een spotprijs, terwijl daar wel 4 mensen kunnen wonen.

Ik hoef haar er niet uit te werken, maar ik zou wel graag een redelijke huurprijs willen afdwingen.

Bob, in je laatste antwoord zeg je dat de enige verhoging die mogelijk is de jaarlijkse is. Maar is het niet zo dat als je het huis aanzienlijk verbeterd (bijvoorbeeld een hoger energielabel verkrijgen door allerlei verbeteringen) dat je dan een hogere huurprijs kan afdwingen?

tijger1
Berichten: 1650
Lid geworden op: 31 jan 2013 20:54

Re: Huis kopen met huurder erin (huur in contract te laag)

Ongelezen bericht door tijger1 » 28 jan 2016 17:10

U bent een grapjas. En wat voor verbeteringen had u dan in gedachten? Vergeet niet dat een huurder daar ook nog mee moet instemmen.

En dan nog. U bent niet verplicht te kopen. Als het pand voor ern veel lagere prijs wordt verkocht, is de huur toch in overeenstemming. U wilt van twee walletjes eten.

Bob Schurkjens
Berichten: 6711
Lid geworden op: 13 jun 2005 01:41

Re: Huis kopen met huurder erin (huur in contract te laag)

Ongelezen bericht door Bob Schurkjens » 28 jan 2016 18:48

Ik vraag me af wat het überhaupt allemaal uitmaakt. Want: hoe hoger de huuropbrengst, des te hoger de verkoopprijs van het gehele pand. Hoe lager de huuropbrengst, des te lager de verkoopprijs.

De verkopende partij kan bijvoorbeeld met dochterlief een huur van 1 eurocent per maand afspreken in een nieuw huurcontract voordat de woning wordt verkocht.

sjohie
Berichten: 8877
Lid geworden op: 29 okt 2011 10:36

Re: Huis kopen met huurder erin (huur in contract te laag)

Ongelezen bericht door sjohie » 28 jan 2016 20:13

Lawnmowerrr schreef:Beste allen,

Het huis is interessant omdat het voor een veel lagere waarde wordt verkocht.

''Als huurder ben je gelukkig goed beschermd''. Totaal mee oneens, zij hebben snel nog een contract in elkaar geflanst zodat dochter daar voor onbepaalde tijd tegen veel te lage prijs kan huren. Dat jij daar blij mee bent, snap ik niet helemaal. Er zit nu dus een mevrouw in haar eentje meer dan 100 m2 in Amsterdam te huren voor een spotprijs, terwijl daar wel 4 mensen kunnen wonen.

Ik hoef haar er niet uit te werken, maar ik zou wel graag een redelijke huurprijs willen afdwingen.

Bob, in je laatste antwoord zeg je dat de enige verhoging die mogelijk is de jaarlijkse is. Maar is het niet zo dat als je het huis aanzienlijk verbeterd (bijvoorbeeld een hoger energielabel verkrijgen door allerlei verbeteringen) dat je dan een hogere huurprijs kan afdwingen?
Koop breekt geen huur is hoe de wetgeving is samen te vatten. Je koopt het pand mét huurder en het bestaande huurcontract, dus met alle verplichtingen jegens de verhuurder die daar in staan, voor zover die die direct verband houden met het gebruik van de huurwoning en de daarvoor te betalen huurprijs.

Als er bijvoorbeeld in staat dat de huurder de verhuurder 1x per jaar vergezeld naar de verjaardag van de moeder van de verhuurder (haar oma) zal dat voor een nieuwe verhuurder niet opgaan, er is nl geen verband tussen het huren en het meegaan naar een verjaardag, anders dan binnen de persoonlijke sfeer tussen de originele verhuurder en huurder.

Alle verhogingen die je zou kunnen verdedigen, hebben een verhouding tot een investering. Zo kost het serieus verhogen van het energielabel jouw als verhuurder een aardige klap geld, 15k om in de groene letters te komen met gemak. De huur verdubbelen omdat je van G naar F gaat zit er niet in.

Gesloten