[ archief ] Last onder dwangsom ivm verhuren recreatiewoning

[Tessa602]

In 2016 hebben wij een caravan gekocht. Middels een zelfgemaakt koopcontract heeft de overdracht plaatsgevonden. Niemand van de camping of overige caravaneigenaren vertelde ons hoe je een caravan aan moest kopen. Omdat we het correct wilde doen hebben we toen zelf besloten een koopcontract te maken.
Vanaf dat moment zijn we eigenaar geworden, tenminste dat denken we..
Door de dwangsom zijn wij ons nog meer gaan verdiepen en beginnen we te twijfelen of we wel eigenaar zijn omdat we niet weten of de stacaravan roerend goed of onroerend goed is. Bij onroerend goed moet de overdracht bij de notaris plaatsvinden. Dit is bij ons niet gebeurd. Daardoor hebben wij niet kennis genomen van de eerdere last onder dwangsom van 2015, toen wij nog geen eigenaren waren. De vorige eigenaren hebben ons hier ook niet van op de hoogte gebracht. En als wellicht naïeve burger denk je niet aan het informeren in het openbare register.
Wij hebben in de eerste maanden bij de camping en bij de andere eigenaren op de camping geïnformeerd naar de mogelijkheden van verhuren. Tegen ons werd gezegd dat als de huurder zich niet inschreef er geen probleem was. Om het dan toch helemaal goed te doen, dachten wij, hebben wij om een tweede gebruikersregeling gevraagd bij de camping en een zelfgemaakte huurovereenkomst gemaakt.
Nu hebben wij 24/03/2017 een last onder dwangsom ontvangen van de gemeente dat de recreatiewoning niet langer als woonruimte verhuurd mocht worden. Omdat de vorige eigenaren eerder in overtreding zijn geweest (wat wij niet wisten) wordt bij ons de dwangsom van 20.000 euro direct ingevorderd.
Wij kunnen wel zeggen dat op moment dat je in je leven stappen onderneemt om een ander huis te kopen of in de toekomst te investeren wij hierdoor persoonlijk failliet zijn.

Wellicht hebben jullie tips voor ons op dit aan te vechten.

[NeoDutchio]

Dus u koopt een caravan zonder de beheerder/eigenaar van de camping er in te betrekken? En dan op eigen houtje alles gaat regelen? Tja, hierdoor kunnen onverwachte zaken naar boven komen. Dat u onwetend was doet niet ter zake, u bent zelf verantwoordelijk voor uw handelen. U had dus vooraf iemand in de arm moeten nemen met meer verstand van zaken.

U kunt nog proberen de oud eigenaar aansprakelijk te stellen. Maar dan moet u wel bewijs hebben dat er gesproken is over de mogelijkheid tot verhuur.

[berndv]

Bij onroerend goed moet de overdracht bij de notaris plaatsvinden. Dit is bij ons niet gebeurd.

De vraag is even wat u gekocht heeft. Een caravan, of welke recreatiewoning dan ook, is over het algemeen geen registergoed, en overdracht vindt doorgaans onderhands plaats. Ik vraag me alleen even af van wie de grond is, de grond waar de caravan op staat. Aangezien er niets bij een notaris gepasseerd is, vermoed ik dat de grond op basis van pacht is, wat vrij gangbaar is bij campings.

Daardoor hebben wij niet kennis genomen van de eerdere last onder dwangsom van 2015, toen wij nog geen eigenaren waren.

En hoe had u hier wel kennis van genomen als dit wel via de notaris was gegaan?

De vorige eigenaren hebben ons hier ook niet van op de hoogte gebracht. En als wellicht naïeve burger denk je niet aan het informeren in het openbare register.

Ik zou daar ook niet heel snel gaan informeren, maar goed, nu ben ik ook niet echt heel erg bekend met de verhuur van recreatieobjecten. Heeft u de eigenaar wel geïnformeerd over uw intentie om de caravan te gaan verhuren voor recreatie? Als de verkoper hier van op de hoogte was, heeft die u wellicht bewust misleid en heeft u op basis daarvan nog enige mogelijkheid om iets te verhalen.

Om het dan toch helemaal goed te doen, dachten wij, hebben wij om een tweede gebruikersregeling gevraagd bij de camping en een zelfgemaakte huurovereenkomst gemaakt.
Nu hebben wij 24/03/2017 een last onder dwangsom ontvangen van de gemeente dat de recreatiewoning niet langer als woonruimte verhuurd mocht worden. Omdat de vorige eigenaren eerder in overtreding zijn geweest (wat wij niet wisten) wordt bij ons de dwangsom van 20.000 euro direct ingevorderd.

Dit vind ik een heel vreemd deel van het verhaal. De vorige eigenaar is een dwangsom opgelegd, en die wordt nu bij u verhaald? Omdat u alleen maar informeerde bij de gemeente over de mogelijkheden tot verhuur? Dus dan wordt een dwangsom in rekening gebracht, die opgelegd is vanwege overtredingen omtrent de verhuur door de vorige eigenaren? Raar verhaal, kan het ook bijna niet geloven. Normaliter wordt een dwangsom opgelegd aan een persoon, niet aan een perceel. Daarnaast begrijp ik dat het om een camping staat, een camping heeft als bestemming doorgaans recreatie, en ik kan mij niet voorstellen dat er voor 1 plaats op die camping een uitzondering wordt gemaakt in het bestemmingsplan en deze andere rechten toe te kennen.

[kweenie]

Mijn tip is om iemand met kennis van zaken in te huren als je ergens zelf weinig van af weet. Dat had je toen moeten doen, maar dat moet je nu zeker ook doen om de juiste stappen te ondernemen tegen deze last.

Ik vind het zelf overigens ook tamelijk naïef dat je er bij een recreatiecaravan vanuit gaat dat die zomaar als woonruimte verhuurd zou mogen worden. Los van de vraag of dat van de campingbaas en de gemeente wel of niet zou mogen, heb je immers met veel meer zaken te maken. Zoals bijvoorbeeld verzekeringen en huurrecht. Als je het plan hebt om een ruimte zakelijk te gaan verhuren, dan zou de eerste stap moeten zijn om te kijken wat daar allemaal bij komt kijken.

[16again]

Doel van "last onder dwangsom" is om je ergens mee te laten stoppen, maar behoort je wel een termijn te geven waarin je de zaken op orde kunt krijgen. Be-eindig direct de verhuur.
Vervolgens zou ik bezwaar maken tegen de vordering. Geef aan dat je niet op de hoogte was van zowel het verhuur verbod, als ook de eerdere dwangsom opgelegd aan vorige eigenaar. Reageer vlot zodat bepaalde termijnen niet verstrijken, neem een jurist in de arm

[Moneyman]

In 2016 hebben wij een caravan gekocht. Middels een zelfgemaakt koopcontract heeft de overdracht plaatsgevonden. Niemand van de camping of overige caravaneigenaren vertelde ons hoe je een caravan aan moest kopen. Omdat we het correct wilde doen hebben we toen zelf besloten een koopcontract te maken.

Als je ergens totaal geen verstand van hebt, ga je toch niet zelf rommelen? Je zegt dat je het correct wilde doen, maar je hebt je totaal niet verdiept in de materie. De roerend/ onroerend-discussie is niet te missen als je je ook maar een beetje serieus verdiept.

Ik heb maar één tip: zoek deskundige hulp en ga niet weer zelf rommelen.

[kweenie]

Vervolgens zou ik bezwaar maken tegen de vordering. Geef aan dat je niet op de hoogte was van zowel het verhuur verbod, als ook de eerdere dwangsom opgelegd aan vorige eigenaar.

Er zijn veel meer, soms strenge, regels aan verhuur. Bijvoorbeeld mag je in de meeste studentensteden ook niet zomaar kamers verhuren (op een kamer in je eigen woonhuis na). Daar kom je ook niet zomaar weg met het argument dat je het niet wist. Je dient simpelweg voordat je tot verhuur overgaat na te gaan welke regels er gelden en of verhuur überhaupt is toegestaan.

Overigens kun je nu niet alleen met de gemeente problemen krijgen, maar ook met de huurder. Ik weet niet hoe je de 'zelfgemaakte huurovereenkomst' hebt opgesteld, maar met een beetje pech staan daar ook zaken in die niet mogen. En als je straks de huurder eruit wilt/moet zetten, dan kan dat ook wel eens een kostbare zaak worden.

Dus ga vooral snel op zoek naar professionele hulp.

[16again]

Daar kom je ook niet zomaar weg met het argument dat je het niet wist. Je dient simpelweg voordat je tot verhuur overgaat na te gaan welke regels er gelden en of verhuur überhaupt is toegestaan.

Tuurlijk.
Maar doe je dat niet, dan krijg je normaal eerst de gelegenheid om alsnog te voldoen, terwijl TS direct een buiten proportionele boete krijgt.

[Appie83]

Het zal waarschijnlijk gaan om een stacaravan en deze zal waarschijnlijk worden aangemerkt als ontroerend goed.
https://www.anwb.nl/juridisch-advies/op ... -onroerend Samengevat: overdrachtsbelasting; mogelijk doorberekening ozb belasting; box 3 vermogen; geen juridisch eigenaar maar economisch eigenaar, tenzij aankoop grond of een recht van opstal (beiden via notaris) met weer als gevolg OZB verschuldigd en ook afhankelijk van de parkregels.

En meestal is verhuren wel toegestaan, maar in overleg met de campingeigenaar en zijn er regels over de duur van de verhuur en is het verhuren van een stacaravan op een camping als woning meestal niet toegestaan.

Maar heeft u al contact gehad met de gemeente over deze last onder dwangsom. Lijkt me toch niet dat deze per direct kan worden ingevorderd. Mogelijk gaat de gemeente er van uit dat de vorige 'eigenaren' door zijn gegaan met verhuren. Zo niet dan had u een aan u gerichte last onder dwangsom moeten krijgen waartegen u evt in bezwaar kan gaan. Ook zal u een redelijke termijn moeten worden gegeven zodat u de reden van de last onder dwangsom kan beëindigen.

In ieder geval een wijze les.

O ja...een aantal campinghouders hebben regels over de verkoop van een oude stacaravan. Bijvoorbeeld dat een stacaravan ouder dan 15 jaar alleen kan worden verkocht als deze vervolgens verwijderd wordt van de camping.

[zwaluw29]

Een recreatiewoning mag je, uitzonderingen daargelaten, niet permanent bewonen.
De gemeente bepaalt of het kan of niet .
U wilde de stacaravan permanent verhuren.
U kreeg als antwoord dat het geen probleem was als de huurder zich maar niet inschreef.
Helaas is er bij u geen belletje gaan rinkelen. Dan gaat het om illegale bewoning.
Ik neem aan dat u intussen al een huurder heeft gevonden voor uw stacaravan en die zal er zo snel mogelijk uit moeten. Als de huurder tegen een bepaalde vergoeding de stacaravan wil verlaten, dan bent u er vanaf.
Zet de afspraak op papier, dus weer even een contactje maken.

De vorige eigenaren van de stacaravan hebben verzuimd u mede te delen dat zij een last onder dwangsom van de gemeente hadden gekregen die overging naar de volgende eigenaar.
Of zij een mededelingsplicht hadden? Waarschijnlijk wel, want een overtreding en u kon een forse dwangsom verwachten,
U had zelf ook kunnen informeren bij de gemeente of u de stacaravan permanent mocht verhuren.
Nu zit u met last onder dwangsom van €20.000.
Dit kunt u zelf niet oplossen.
Heeft u een rechtsbijstandsverzekering, dan deze direct inschakelen.
Zo niet, dan doet u er verstandig aan direct een advocaat te raadplegen.
U kunt er zelf een zoeken maar het kan ook via het juridisch loket. www,juridischloket.nl

[stofzuigertje]

Als je gelijk een boete kreeg zonder waarschuwing, een boete is voor de overtredende persoon en niet voor de caravan.

Als ik een auto koop krijg ik ook geen parkeerboete van vorige eigenaren.
Was de boete voor permanent bewonen camping of bleven ze te lang zitten?

Graag eerst nadere toelichting want nu is het speculeren en daar heeft niemand wat aan.

[stofzuigertje]

Als in bovenstaand voorbeeld ik een huis koop met overhangende takken is de vorige eigenaar nog steeds verantwoordelijk.

Na aankoop en registratie gemeente moeten ze mij een waarschuwing en redelijke termijn voor snoeien geven omdat ik ter goeder trouw ben
en officieel van niets weet.

Dit zal vermoedelijk ook bij deze recreatie woning gelden en bij andere eigenaar is deze tenzij het vooraf bekend was niet aansprakelijk en moeten ze eerst waarschuwen.
Zomaar een boete van vorige op nieuwe eigenaar zetten is seponeren als het een rechtszaak zou worden.
Verder prima link hierboven maar de overheid die dwangsom oplegt moet dan wel de nieuwe eigenaar tijdig op de hoogte stellen en opnieuw een termijn voor herstel geven zonder gelijk geld te kunnen eisen.

[Toppy]

U heeft een chalet/caravan gekocht. Uitgaande van de huidige wet- en regelgeving is dit een roerend goed. U heeft een onderhandse koop gedaan waardoor u de eigenaar van het chalet/caravan bent.
U gaat het object verhuren. Daar is niets mis mee als u dit verhuurt voor kort durend recreatief verblijf. Dit zal ongetwijfeld in overeenstemming zijn met de regels van het bestemmingsplan. Daarin zal de regel dat de gronden bestemd zijn voor recreatief verblijf opgenomen zijn.
De vorige eigenaar van het chalet/caravan heeft het object verhuurd voor gebruik in strijd met de regels van het bestemmingsplan. Daar is de gemeente achter gekomen en heeft de vorige eigenaar een last onder dwangsom opgelegd om een einde te maken aan de (semi) permanente bewoning.
Wat merkt de gemeente, nu u eigenaar bent geworden van het chalet, dat ook u het object verhuurt in strijd met de regels uit het bestemmingsplan.
U heeft in deze slechts één optie en dat is het beëindigen van de illegale situatie. Daarmee vervalt de grond voor de last onder dwangsom.
U kunt nu of zelf recreatief gebruik maken van het chalet/caravan of het als recreatieobject verhuren aan derden.
Dat de vorige eigenaar u over de dwangsom niet heeft geïnformeerd is wellicht niet netjes, maar daar heeft de gemeente weinig mee te maken. Die wil slechts dat er niet (semi) permanent gewoond wordt.

[Moneyman]

U heeft een chalet/caravan gekocht. Uitgaande van de huidige wet- en regelgeving is dit een roerend goed.

Onjuist. Of het roerend is, hangt af van de feitelijke omstandigheden. Check het welbekende porto-cabin-arrest en opvolgende arresten.

[Toppy]

Moneyman,

De arresten die je aanhaalt zijn hier niet van toepassing. Maakt overigens voor de last onder dwangsom niets uit. Het gaat immers om het gebruik in strijd met de regels van het bestemmingsplan.
Een caravan, beter gezegd een stacaravan, is weliswaar naar aard en omvang bedoeld om langere tijd op één plaats te blijven staan, doch het is mogelijk om deze op 'eenvoudige' wijze los te koppelen van de voorzieningen en te verplaatsen. Daarnaast is het in het overgrote deel van de gevallen een goed dat geplaatst is op grond waarvan de eigenaar van het object geen eigenaar is.
Daarin zit het verschil met het porto-cabin-arrest. Althans zo denkt de bestuursrechter er in diverse uitspraken over.
Een stacaravan is dan ook geen registergoed. Reden waarom er geen hypotheek gevestigd kan worden op een stacaravan.

[Moneyman]

Er zijn heel wat zogenaamd stacaravans die wel degelijk onroerend zijn geworden. En als dat in dit geval het geval is, is TS nooit eigenaar geworden. Behoorlijk relevant dus.

[Toppy]

We verzanden een beetje in een welles/nietes spel over wel of niet formeel eigenaar met als doel om op die ,manier onder de last onder dwangsom uit te komen.
Welnu, daar gaat de bestuursrechter heel korte metten mee maken.
TS gedraagt zich als eigenaar van de caravan. Immers hij heeft een huurovereenkomst gesloten met de huurder. Daaruit wordt de conclusie getrokken dat TS eigenaar is. Immers alleen de eigenaar kan verhuren. Hoe TS eigenaar geworden is zal de bestuursrechter verder 'worst zijn'.
Die gaat zich alleen buigen over de vraag of hier daadwerkelijk sprake is van gebruik strijdig met de bepalingen vastgelegd in het bestemmingsplan. Met andere woorden heeft de gemeente een deugdelijk onderzoek gedaan op grond waarvan zij bevoegd is tot handhavend optreden.