[ archief ] Koophuis gekocht, nu aanpassing kadastrale oppervlakte

[MarkusFTW]

Een maand geleden hebben wij een huis gekocht van een vorige particuliere eigenaar, met bijbehorend perceel.

Nu, een maand later, heb ik een brief ontvangen dat de grootte van het perceel definitief is vastgesteld, en 35 m2 kleiner is dan wat wij dachten te hebben gekocht (wat een verschil is van 17%). Hierdoor is de daadwerkelijke waarde van het huis ongeveer 15.000 euro lager dan datgeen wij betaald hebben op basis van de oude perceeloppervlakte (uitgaande van de hier gebruikelijke grondprijs van ongeveer 400-500 euro per m2)

Nu is het volgende aan de hand. In de koopakte staat niet vermeld dat de kadastrale data voorlopige data is.
Ook in de leveringsakte staat niet vermeld dat het perceel een voorlopige of circa afmeting heeft. De notaris heeft hierin al erkend een fout te hebben gemaakt, maar erkent geen aansprakelijkheid.
Wij hebben zelf bij de makelaar mondeling gevraagd of de grootte van het perceel correct was. Het antwoord hierop was ja. In principe hebben wij hiermee onderzoek gedaan, maar hier is geen bewijs van, en de vraag is of dit voldoende is om te voldoen aan de onderzoeksplicht.

Nu is de grote vraag, is er iemand aansprakelijk te stellen voor 'geleden schade'. In principe heeft de verkopende partij verzuimd expliciet te maken dat het om een circa oppervlakte ging. Zij hebben echter wel de op dat moment volgens het kadaster juiste waarden vermeld.
Ook de notaris, aan wie wij recherchekosten hebben betaald om alle kadasterdata na te lopen en in orde te maken, heeft niet vermeld dat de perceelgrootte nog onderhevig kon zijn aan veranderingen. Echter is ook hier de op dat moment juiste kadastrale waarde ingevoerd. De notaris erkent overigens wel dat er voorlopig perceeloppervlakte genoemd had moeten worden in de leveringsakte.

Ik hoop dat er iemand is die ons in deze complexe situatie kan adviseren. In feite is ons huis nu ineens door de aanpassing een stuk minder waard geworden. Alvast bedankt!

[Moneyman]

Op basis van wat/ op verzoek van wie is die kadastrale aanpassing dan gedaan? Als dat gewoon een kwestie van toeval is, en niemand wist dat er een hermeting plaats zou vinden, is het een typisch geval van pech. Als de oude eigenaar dat wel wist, en jij dat hard kunt maken, zou je die aan kunnen spreken.

[Moiseule58]

Misschien helpt deze link u verder:

https://www.notaris.nl/wat-er-in-een-go ... t-te-staan

[MarkusFTW]

Bedankt voor de snelle reactie.
Het betreft hier een huis uit eind 2015. De kadasterdata was de voorlopige oppervlakte, ik denk op basis van de bouwtekeningen nog. in 2017 heeft het kadaster, samen met de oude eigenaren en gemeente de definitieve meting uitgevoerd (heb ik mij laten vertellen door de klantenservice van het kadaster). De oude eigenaren wisten dus dat er nog een verandering aan kon komen, maar hebben dit niet gemeld. Echter, de vermeldde grootte was wel wat op dat moment in het register van het kadaster stond (dus met 35 m2 meer)

[Moneyman]

Als je zeker weet dat de oude eigenaren op de hoogte waren van het feit dat de globale maten uit 2015 nog bevestigd moesten worden, dan zou je sterk staan. Dat hadden ze op z'n minst moeten melden.

[Lady1234]

Kon u bijvoorbeeld ook aan de tuin en aan de afscheidingen zien, of veronderstellen, dat de oppervlakte definitief was? Of moeten er nu schuttingen worden verplaatst?

[MarkusFTW]

Kon u bijvoorbeeld ook aan de tuin en aan de afscheidingen zien, of veronderstellen, dat de oppervlakte definitief was? Of moeten er nu schuttingen worden verplaatst?

Alles is en blijft zoals het is. De heggen en schuttingen zijn geplaatst en worden niet veranderd. het is dus puur een admistratieve verandering op papier (maar wel met waardedaling van het huis tot gevolg). Het lijkt een fout te zijn tussen de bouwtekening en het daadwerkelijke kavel. Als wij een volledige nameting hadden gedaan, dan hadden wij mogelijk kunnen veronderstellen dat er een afwijking in had gezeten (al is meten lastig met een geschakeld huis, en een sloot achter waarvan je niet weet hoeveelste deel van die sloot van jou is). Wij hadden tijdens de koop geen rede om te twijfelen aan het eerdere getal, omdat de verkopende makelaar had verteld dat de oppervlakte als zodanig stond geregistreerd in het kadaster, en omdat in de leveringsakte door de notaris ook niet werd gesproken van een voorlopige kavelgrootte.

[sjohie]

Een maand geleden hebben wij een huis gekocht van een vorige particuliere eigenaar, met bijbehorend perceel.

Nu, een maand later, heb ik een brief ontvangen dat de grootte van het perceel definitief is vastgesteld, en 35 m2 kleiner is dan wat wij dachten te hebben gekocht (wat een verschil is van 17%). Hierdoor is de daadwerkelijke waarde van het huis ongeveer 15.000 euro lager dan datgeen wij betaald hebben op basis van de oude perceeloppervlakte (uitgaande van de hier gebruikelijke grondprijs van ongeveer 400-500 euro per m2)

Nu is het volgende aan de hand. In de koopakte staat niet vermeld dat de kadastrale data voorlopige data is.
Ook in de leveringsakte staat niet vermeld dat het perceel een voorlopige of circa afmeting heeft. De notaris heeft hierin al erkend een fout te hebben gemaakt, maar erkent geen aansprakelijkheid.
Wij hebben zelf bij de makelaar mondeling gevraagd of de grootte van het perceel correct was. Het antwoord hierop was ja. In principe hebben wij hiermee onderzoek gedaan, maar hier is geen bewijs van, en de vraag is of dit voldoende is om te voldoen aan de onderzoeksplicht.

Nu is de grote vraag, is er iemand aansprakelijk te stellen voor 'geleden schade'. In principe heeft de verkopende partij verzuimd expliciet te maken dat het om een circa oppervlakte ging. Zij hebben echter wel de op dat moment volgens het kadaster juiste waarden vermeld.
Ook de notaris, aan wie wij recherchekosten hebben betaald om alle kadasterdata na te lopen en in orde te maken, heeft niet vermeld dat de perceelgrootte nog onderhevig kon zijn aan veranderingen. Echter is ook hier de op dat moment juiste kadastrale waarde ingevoerd. De notaris erkent overigens wel dat er voorlopig perceeloppervlakte genoemd had moeten worden in de leveringsakte.

Ik hoop dat er iemand is die ons in deze complexe situatie kan adviseren. In feite is ons huis nu ineens door de aanpassing een stuk minder waard geworden. Alvast bedankt!

Tijdelijke grenzen staan op de kadasterkaartjes ook zo ingetekend, met een andere kleur. Op het eerste blad ervan staat linksonder een legenda, met daarin in dik zwart de vastgestelde kadastrale grens, in dik oranje-bruin de voorlopige kadastrale grens, en in dik cyaan administratieve grenzen. Dan zijn er nog dun rood voor bebouwing, en dun zwart voor overige topografie. Die kaartjes zitten, samen met het kadastraal bericht object bij de koopakte, dus de vraag is, wat is er te zien op de kadasterkaart bij de akte?

[MarkusFTW]

Een maand geleden hebben wij een huis gekocht van een vorige particuliere eigenaar, met bijbehorend perceel.

Nu, een maand later, heb ik een brief ontvangen dat de grootte van het perceel definitief is vastgesteld, en 35 m2 kleiner is dan wat wij dachten te hebben gekocht (wat een verschil is van 17%). Hierdoor is de daadwerkelijke waarde van het huis ongeveer 15.000 euro lager dan datgeen wij betaald hebben op basis van de oude perceeloppervlakte (uitgaande van de hier gebruikelijke grondprijs van ongeveer 400-500 euro per m2)

Nu is het volgende aan de hand. In de koopakte staat niet vermeld dat de kadastrale data voorlopige data is.
Ook in de leveringsakte staat niet vermeld dat het perceel een voorlopige of circa afmeting heeft. De notaris heeft hierin al erkend een fout te hebben gemaakt, maar erkent geen aansprakelijkheid.
Wij hebben zelf bij de makelaar mondeling gevraagd of de grootte van het perceel correct was. Het antwoord hierop was ja. In principe hebben wij hiermee onderzoek gedaan, maar hier is geen bewijs van, en de vraag is of dit voldoende is om te voldoen aan de onderzoeksplicht.

Nu is de grote vraag, is er iemand aansprakelijk te stellen voor 'geleden schade'. In principe heeft de verkopende partij verzuimd expliciet te maken dat het om een circa oppervlakte ging. Zij hebben echter wel de op dat moment volgens het kadaster juiste waarden vermeld.
Ook de notaris, aan wie wij recherchekosten hebben betaald om alle kadasterdata na te lopen en in orde te maken, heeft niet vermeld dat de perceelgrootte nog onderhevig kon zijn aan veranderingen. Echter is ook hier de op dat moment juiste kadastrale waarde ingevoerd. De notaris erkent overigens wel dat er voorlopig perceeloppervlakte genoemd had moeten worden in de leveringsakte.

Ik hoop dat er iemand is die ons in deze complexe situatie kan adviseren. In feite is ons huis nu ineens door de aanpassing een stuk minder waard geworden. Alvast bedankt!

Tijdelijke grenzen staan op de kadasterkaartjes ook zo ingetekend, met een andere kleur. Op het eerste blad ervan staat linksonder een legenda, met daarin in dik zwart de vastgestelde kadastrale grens, in dik oranje-bruin de voorlopige kadastrale grens, en in dik cyaan administratieve grenzen. Dan zijn er nog dun rood voor bebouwing, en dun zwart voor overige topografie. Die kaartjes zitten, samen met het kadastraal bericht object bij de koopakte, dus de vraag is, wat is er te zien op de kadasterkaart bij de akte?

Bedankt voor je reactie. Hier staan inderdaad blauwe lijnen op zie ik nu. Dit betekent dus administratieve grenzen dan? Ik zie ook dat aan de voorzijde van ons perceel nu een zwarte lijn staat in de nieuwste versie, maar een meter of 2 (inschatting) meer richting de gevel. Dit kan het verschil verklaren in ieder geval. Wat is het verschil tussen een voorlopige en een administratieve grens?

[sjohie]

Hier staan een paar termen uitgelegd, een administratieve grens wordt door het kadaster vastgesteld op basis van de aangeboden aktes, maar dan staat, zeg ik even uit mijn hoofd, in het kadastraal bericht bij oppervlakte ook iets van geschat. Voorlopige grenzen worden door een notaris ingetekend middels een online tool, genaamd SPLITS. Beide geven dus een voorlopige grens aan, maar de manier van tot stand koming in de Basisregistratie Kadaster (BRK) is iets anders. Maar ik ben geen notaris, en kan je eea niet juridisch waterdicht uitleggen, ik werk alleen veel met kadasterproducten.

Ik zou hiermee naar een rechtsbijstandverzekering gaan, of even bellen met het juridisch loket, waar een eerste consult volgens mij gratis is.

[MarkusFTW]

Hier staan een paar termen uitgelegd, een administratieve grens wordt door het kadaster vastgesteld op basis van de aangeboden aktes, maar dan staat, zeg ik even uit mijn hoofd, in het kadastraal bericht bij oppervlakte ook iets van geschat. Voorlopige grenzen worden door een notaris ingetekend middels een online tool, genaamd SPLITS. Beide geven dus een voorlopige grens aan, maar de manier van tot stand koming in de Basisregistratie Kadaster (BRK) is iets anders. Maar ik ben geen notaris, en kan je eea niet juridisch waterdicht uitleggen, ik werk alleen veel met kadasterproducten.

Ik zou hiermee naar een rechtsbijstandverzekering gaan, of even bellen met het juridisch loket, waar een eerste consult volgens mij gratis is.

Dat klopt inderdaad. Ik heb inmiddels ook contact gehad met een jurist van vereniging eigen huis (bedacht mij ineens dat ik daar net lid ben geworden). Deze verteld inderdaad dat er gemeld moet worden in zowel het koopcontract als de leveringsakte dat het om een voorlopige (geschatte/circa) perceeloppervlakte gaat. Mede ook omdat de verkopers medio 2017 nog contact hebben gehad met het kadaster. Volgens deze jurist was zowel de verkopende partij als de notaris hierbij in gebreken gebleven, en kunnen beide dus aansprakelijk gesteld worden. Maar het blijft een lastige zaak, omdat je zelf onderzoeksplichten hebt, en omdat de kadastrale kaart wel meegegeven is.
Ik heb helaas ook geen rechtsbijstandsverzekering, dus als het tot een rechtzaak komt, dan zal ik flink diep in de buidel moeten tasten. Ik heb zelf ook geen juridische achtergrond, dus ik vind het ook lastig om eventuele kansen in dit proces in te schatten.

[renewouters]

Hierdoor is de daadwerkelijke waarde van het huis ongeveer 15.000 euro lager dan datgeen wij betaald hebben op basis van de oude perceeloppervlakte (uitgaande van de hier gebruikelijke grondprijs van ongeveer 400-500 euro per m2)

Hier maak je m.i. een denkfout. Er is geen vast bedrag per m2, zeker niet in de huidige woningmarkt. Het is maar net wat de gek ervoor geeft. Je hebt het huis (met grond) gekocht "as is", dus zoals je gezien hebt. Op basis daarvan doe je een bod. Het is ook helemaal niet gezegd dat de verkoper 15000 euro van de prijs had gedaan als je had gezien dat de hoeveelheid grond minder was. Het zou wat anders zijn als je een nieuw kavel had gekocht met een vierkante meterprijs en de uiteindelijk geleverde grond zou kleiner zijn. Maar dat is hier niet het geval. Je hebt immers gezien wat je ging kopen.

[chrisd1]

Volgens deze jurist was zowel de verkopende partij als de notaris hierbij in gebreken gebleven, en kunnen beide d u s aansprakelijk gesteld worden.

??; immers behalve als aansprakelijkheid in Algemene Voorwaarden van notaris is uitgesloten, wat ik wel verwacht; iig lijkt mij deze niet te zijn betaald voor aansprakelijkheid.

Maar het blijft een lastige zaak, omdat je zelf onderzoeksplichten hebt, en omdat de kadastrale kaart wel meegegeven is.

?? TS heeft gewoon gekregen, wat verkoper heeft laten zien; conform bovenstaande post

Ik heb helaas ook geen rechtsbijstandsverzekering.

??, die kunnen immers van hun z.g. verzekerde verlangen, dat die hen een kant-en-klare claim incl juridische onderbouwing vóórleggen; wat althans ikzelf hem in dit geval niet zie doen.

Zie eventueel de laatste post in dit topic op een ander forum.

[Brahms]

......Alles is en blijft zoals het is. De heggen en schuttingen zijn geplaatst en worden niet veranderd. het is dus puur een admistratieve verandering op papier (maar wel met waardedaling van het huis tot gevolg). Het lijkt een fout te zijn tussen de bouwtekening en het daadwerkelijke kavel.......

Hieruit blijkt wel dat de grond niet kleiner wordt dan zoals gekocht. Dus wat je hebt gezien en gekocht blijft hetzelfde.
De grond maakte deel uit van een pakketprijs (woning, schuur, tuin) en is dus niet los gekocht.
Met de pakketprijs ben je akkoord gegaan, dat vond je het waard.
Dat de gemete opervlakte kleiner is dan de vermelde grote is een relatief iets.
Als ik grond overneem van de gemeente betaal ik maar Euro 75,- per m2, dus ook de waarde van de nu administratief (maar in werkelijkheid wel !) niet aanwezige grond is maar net wat de "gek" er voor vraagt of betaald......

[Moneyman]

Volgens deze jurist was zowel de verkopende partij als de notaris hierbij in gebreken gebleven, en kunnen beide d u s aansprakelijk gesteld worden.

??; immers behalve als aansprakelijkheid in Algemene Voorwaarden van notaris is uitgesloten, wat ik wel verwacht; iig lijkt mij deze niet te zijn betaald voor aansprakelijkheid.

Verdiep je eens in de werking van een exoneratiebeding. Een dergelijk beding vrijwaart je niet van aansprakelijkheden.

[Nevyn]

Wat adviseert eigenhuis je verder ?

[chrisd1]

Volgens deze jurist was zowel de verkopende partij als de notaris hierbij in gebreken gebleven, en kunnen beide d u s aansprakelijk gesteld worden.

??; immers behalve als aansprakelijkheid in Algemene Voorwaarden van notaris is uitgesloten, wat ik wel verwacht; iig lijkt mij deze niet te zijn betaald voor aansprakelijkheid.

Verdiep je eens in de werking van een exoneratiebeding.

Waarom? is iig niet door TS in dit topic genoemd.

Wat adviseert eigenhuis je verder ?

Op basis van hun verkeerde analyse; viewtopic.php?f=93&t=181501&p=2518187#p2518081 quote #1??

[Moneyman]

??; immers behalve als aansprakelijkheid in Algemene Voorwaarden van notaris is uitgesloten, wat ik wel verwacht; iig lijkt mij deze niet te zijn betaald voor aansprakelijkheid.

Verdiep je eens in de werking van een exoneratiebeding.

Waarom? is iig niet door TS in dit topic genoemd.

Nee, inderdaad. Maar wel door jou... :roll:u

[chrisd1]

...
Verdiep je eens in de werking van een exoneratiebeding.

Waarom? is iig niet door TS in dit topic genoemd.

Nee, inderdaad. Maar wel door jou... :roll:u

Zeker; een compliment van MM!!