[ archief ] Termijn anti-speculatiebeding bij nieuwbouwwoning

[Jildau]

Goedenavond,

Wij zijn met veel geluk ingeloot voor een nieuwbouwproject in Utrecht stad, waar we erg enthousiast over zijn. Inmiddels hebben we de voorlopige koopovereenkomst ontvangen en daar staat een anti-speculatiebeding in met een termijn van maar liefst 15 jaar. Er wordt van ons verwacht dat we de overeenkomst binnen een week tekenen. In het beding zijn geen ontheffingsclausules in opgenomen (overlijden/scheiding ed). De makelaar geeft aan dat er geen onderhandelingsmogelijkheden zijn, omdat ze de luxe van veel reservekandidaten hebben.

Onze vraag: is het gebruikelijk en toegestaan om een termijn van 15 jaar te hanteren? Zijn er nog tips en/of adviezen die ons verder helpen in het maken van onze beslissing?

Alvast bedankt!

[Jildau]

Maar waarom zou die PO niet direct verkopen op de vrije markt?

De gemeentes stellen vaak aanvullende eisen aan de projectontwikkelaars om woningen voor meer mensen betaalbaar te maken. Bijvoorbeeld een x-percentage sociale woningbouw of andere goedkopere woningen. Of sowieso een maximale verkoopprijs. Dat betekent vaak dat de woningen goedkoper in de markt (moeten) worden gezet dan de vrije marktprijs. Maar omdat de bouwkosten van de (andere) woningen in zulke projecten vaak lager zijn dan wat de projectontwikkelaars voor de woning kunnen ontvangen, wordt die lagere verkoopprijs van de 'sociale' woningen gecompenseerd door een hogere verkoopprijs voor de duurdere woningen.

Gevolg van deze sturing is wel dat de 'goedkopere' nieuwbouwwoningen in feite op de vrije markt al veel meer waard zijn dan de verkoopprijs. En dat in theorie een koper de woning meteen weer met dikke winst zou kunnen doorverkopen. Dat is niet de bedoeling, het is de bedoeling dat de woningen door woningzoekenden worden gekocht en niet door speculanten die uit zijn op snelle winst. Daarom zijn de anti-speculatie bedingen uitgevonden.

Maar het is wel de vraag wat daarbij een rechtvaardige termijn is. En hoe je de 'winst' zou kunnen bepalen. Zeker als het om langere termijn gaat en er extra verbouwingen zijn uitgevoerd, is het zeer lastig te bepalen welk deel van de 'winst' gevolg is van de lagere nieuwbouwprijs en welk deel door andere factoren veroorzaakt is. Ik heb zelf geen harde wetgeving met die 5-jaars termijn gevonden en ik denk dat het bij verkoop over bijvoorbeeld 10 jaar voor de projectontwikkelaar zeer lastig is om een bepaalde speculatiewinst te verdedigen. Ook al staat een en ander zo netjes op papier, de projectontwikkelaar zal waarschijnlijk ook wel weten dat de uiteindelijke boete heel wat lager uit zal komen als je er een advocaat op zet of het voor de rechter laat komen. Dus ik kan mij niet voorstellen dat de soep over 10 jaar nog zo heet gegeten wordt.

Ik zou het eerlijk gezegd logischer hebben gevonden als ze nu een vast bedrag als 'boete' hadden opgenomen. Als bijvoorbeeld de verkoopprijs een ton lager is dan wat de huidige marktwaarde, dan kunnen ze een boete hanteren die in 10 jaar naar nul gaat. Simpel en levert weinig discussie op. En je weet precies waar je aan toe bent.

[Lady1234]

En wat zijn dan de mogelijkheden volgens dat beding als u er bijvoorbeeld na 10 of 5 jaar vanaf af wilt of moet?

[scontra]

Goedenavond,

Wij zijn met veel geluk ingeloot voor een nieuwbouwproject in Utrecht stad, waar we erg enthousiast over zijn. Inmiddels hebben we de voorlopige koopovereenkomst ontvangen en daar staat een anti-speculatiebeding in met een termijn van maar liefst 15 jaar. Er wordt van ons verwacht dat we de overeenkomst binnen een week tekenen. In het beding zijn geen ontheffingsclausules in opgenomen (overlijden/scheiding ed). De makelaar geeft aan dat er geen onderhandelingsmogelijkheden zijn, omdat ze de luxe van veel reservekandidaten hebben.

Onze vraag: is het gebruikelijk en toegestaan om een termijn van 15 jaar te hanteren? Zijn er nog tips en/of adviezen die ons verder helpen in het maken van onze beslissing?

Alvast bedankt!

Wat is de reden voor dit speculatiebeding ??
Dit lijkt mij meer een "strop om de nek" en een woning kopen met een dergelijke belemmering zou ik in ieder geval nimmer overwegen.
Niemand weet hoe zijn/haar toekomst er uitziet en zeker niemand kan 15 jaar vooruit kijken.
Ziekte, werkloosheid, recessie, huwelijksperikelen en/of bijv. een noodzakelijke verhuizing vanwege een nieuwe baan enz. enz. liggen allemaal op de loer.

Kort door de bocht, een ander zal er bij een gedwongen/noodzakelijke verkoop veel aan (kunnen) verdienen en u heeft alleen maar voor het woongenot betaald en blijft met lege handen achter.

[rvjapio]

De vraag is ook wat het belang is van de makelaar. Is het een woning met een prijs onder de taxatiewaarde? Dan moet u ook weten wat de boete is bij overtreding van dat beding. Bel de makelaarsorganisatie eens over dit beding. Want bij zoeken kwam ik dit tegen bij de gemeente Delfland (2017) - het gaat dan over het recht van eerste koop bij een woning door de gemeente - :


Termijn

In het verleden werd een termijn gehanteerd van 10 of 12 jaar. Tegenwoordig is de WETTELIJK toegestane termijn 5 jaar. In de nieuwe contracten wordt dan ook een termijn van vijf jaar aangehouden.

Dus mogelijk is uw makelaar hier in overtreding.

[Lady1234]

Vereniging Eigen Huis zal u zo kunnen informeren.

[Komkommertijd]

Voor je op een huis gaat bieden moet je dit soort voorwaarden weten of kunnen weten.

Als de makelaar dit verzweeg en achteraf toegevoegd heeft en U het niet vooraf kon weten is deze regel ongeldig.
En als je weiger omdat je het niet vooraf wist is een boete van annuleren koop ook niet toegestaan.

Dus had U dit vooraf geweten en ook de bedragen erbij?
Dat is bepalend of je er onderuit kunt, nu of later!

[scontra]

Voor je op een huis gaat bieden moet je dit soort voorwaarden weten of kunnen weten.

Als de makelaar dit verzweeg en achteraf toegevoegd heeft en U het niet vooraf kon weten is deze regel ongeldig.
En als je weiger omdat je het niet vooraf wist is een boete van annuleren koop ook niet toegestaan.

Dus had U dit vooraf geweten en ook de bedragen erbij?
Dat is bepalend of je er onderuit kunt, nu of later!

Nieuwbouwproject ! Ingeloot ! Dus er valt niets te bieden op de 'koopprijs' vrij op naam !
De makelaar verzwijgt ook niets, vandaar de vragen van Ts.

[Komkommertijd]

Als je mee doet met loterij, is naast de koopprijs toch ook voorwaarden bekend?

Als je zonder aanvullende voorwaarden met loterij mee kunt doen verwachte je geen 15 jaren contract.

[16again]

Wat is eigenlijk het probleem met dat anti-speculatiebeding?
Ik ga er van uit, dat je tussentijds gewoon kan verkopen, maar dan wel de gerealiseerde winst (deels) moet inleveren

[Arizonakid]

Je kan dus gewoon verkopen, maar niet met winst of de volle winst. Ik zie het probleem niet, tenzij je juist had gepland dat wel te willen doen.

[Klaas Jan]

Ik zie het probleem niet, tenzij je juist had gepland dat wel te willen doen.

Er is staat geen letter in de teksten van @Jildau die een dergelijke suggestie rechtvaardigt.

[Komkommertijd]

Ik lees nu dat je binnen 1 week met deze nu bekend geworden voorwaarden akkoord moet gaan of ze gaan naar volgende in loterij die nog enige kans maken.

Dat is in Vakantie periode erg kort dag.
VEH heeft ook gespreide vakantie maar of daar iemand zo snel kan antwoorden.

En ik lees wel over maximaal 5 jaren dus als ze er 15 van maken is dit na 5 jaren ongeldig... als dit wettelijk geregeld zou zijn.

Gezien de druk op woningmarkt zou ik gewoon tekenen en van die hier door andere genoemde 5 jaren uit gaan.

[Erthanax]

Iets ondertekenen en "ervan uitgaan dat..." lijkt me een slecht advies.

Vijftien jaar is erg lang voor een antispeculatiebeding. Onredelijk hoeft het daarmee niet te zijn. Het gaat vooral om de voorwaarden waaronder en aan wie u moet/kunt verkopen. Hoe wordt bv de waarde van de woning vastgesteld? Hoe worden eventuele verbouwingen verdistonteerd?
Voor een goed advies moet naar alle voorwaarden worden gekeken, niet alleen naar de termijn.

[witte angora]

Ik zie het probleem niet, tenzij je juist had gepland dat wel te willen doen.

Er is staat geen letter in de teksten van @Jildau die een dergelijke suggestie rechtvaardigt.

Toch heeft de topicstarter er een topic over geopend. Enig idee waarom?

[Komkommertijd]

Premie A woningen vorige eeuw was een 10 jaren dalende systeem, eerste jaar alle winst inleveren.. na 10 jaren nog maar 10% van eventuele winst..... maar 15 jaren heb ik nergens gevonden, wel 5 jaren of minder.

Helaas zie ik niemand die een wettelijke regel hier plaatste, wel genoemd maar dat kan ook plaatselijke of regionale regel zijn geweest waar je van af mag wijken.

[kweenie]

Komkommertje, dat is je vierde reactie die slechts beslaat uit gaswerk, off-topic gewauwel en gespeculeer. Daar heeft TS dus helemaal niets aan.

Inmiddels hebben we de voorlopige koopovereenkomst ontvangen en daar staat een anti-speculatiebeding in met een termijn van maar liefst 15 jaar. Er wordt van ons verwacht dat we de overeenkomst binnen een week tekenen. In het beding zijn geen ontheffingsclausules in opgenomen (overlijden/scheiding ed).

Onze vraag: is het gebruikelijk en toegestaan om een termijn van 15 jaar te hanteren?

Je geeft niet aan wat de inhoud van het anti-speculatiebeding is. Daarmee valt of staat de rechtvaardigheid van het beding. Kun je aangeven wat het beding inhoudt?

[Komkommertijd]

Ik vond in gemeente Delftland een lang verhaal...

hier een deel over de huidige wettelijke regel van maximaal 5 jaren.
Dus het aangeboden 15 jaren is 10 jaren te lang en zonder boete kun je er na 5 jaren vanaf.

Doel

Het anti-speculatiebeding werd in het verleden om twee redenen gehanteerd. Enerzijds om de woningen te behouden voor de eigen bevolking. Anderzijds om te voorkomen dat de verkoopprijs van de woning in enkele jaren aanzienlijk zou toenemen. Daarom is in contracten onder andere vastgelegd dat een aspirant koper een binding moet hebben met de gemeente, dat de gemeente de nieuwe koper bepaald en dat de gemeente, aan de hand van vaste rekenregels, de verkoopprijs bepaalt.

Op grond van jurisprudentie is het niet meer toegestaan om te eisen dat een aspirant koper een binding met de gemeente moet hebben Ook is het niet meer toelaatbaar dat de gemeente de nieuwe koper bepaalt. Dit laatste is namelijk in strijd met de uitgangspunten van vrije vestiging. Om die reden is nu het enige effect van het beding dat de gemeente voorafgaand aan de verkoop, de prijs bepaalt.

Door als gemeente de te hanteren verkoopprijs te bepalen wordt voorkomen dat de waarde van de woning door de marktwerking en schaarste, zodanig hoog wordt waardoor de verkoopprijs voor een huishouden die tot de oorspronkelijke doelgroep behoord niet meer te betalen is.



Termijn

In het verleden werd een termijn gehanteerd van 10 of 12 jaar. Tegenwoordig is de wettelijk toegestane termijn 5 jaar. In de nieuwe contracten wordt dan ook een termijn van vijf jaar aangehouden.



Prijsklasse woningen

Tot 2007 werd in Midden-Delfland €160.000 (ieder jaar geïndexeerd) als prijsgrens gehanteerd. Juridisch gezien is het mogelijk om een beding toe te passen op alle nieuwbouwkoopwoningen. Dus ongeacht de prijsgrens. Daarom is in 2007 op basis van een extern juridisch advies besloten om voor alle nieuwbouwkoopwoningen het anti-speculatiebeding te hanteren.

[Har45]

Wat is de reden voor dit speculatiebeding ??
Dit lijkt mij meer een "strop om de nek" en een woning kopen met een dergelijke belemmering zou ik in ieder geval nimmer overwegen.
Niemand weet hoe zijn/haar toekomst er uitziet en zeker niemand kan 15 jaar vooruit kijken.
Ziekte, werkloosheid, recessie, huwelijksperikelen en/of bijv. een noodzakelijke verhuizing vanwege een nieuwe baan enz. enz. liggen allemaal op de loer.

Kort door de bocht, een ander zal er bij een gedwongen/noodzakelijke verkoop veel aan (kunnen) verdienen en u heeft alleen maar voor het woongenot betaald en blijft met lege handen achter.

Het anti-speculatiebeding is niet absoluut.
De gemeente neemt in de regel ook een aantal ontheffingsgronden op.
Die ontheffingsgronden zijn meestal de volgende (niet uitputtende opsomming):
- verandering van werk voor de koper, waardoor redelijkerwijs verhuisd moet worden
- overlijden van de koper of diens partner
- scheiding/ einde geregistreerd partnerschap
- verhuizing die noodzakelijk is in verband met de gezondheid van koper of 1 van zijn gezinsleden
- andere bijzondere en klemmende omstandigheden, waardoor van koper redelijkerwijs niet verlangd kan worden dat hij gedurende de termijn daar blijft wonen.

[Har45]

Onze vraag: is het gebruikelijk en toegestaan om een termijn van 15 jaar te hanteren? Zijn er nog tips en/of adviezen die ons verder helpen in het maken van onze beslissing?

Alvast bedankt!

Beste Jildau,

Misschien ook handig om te weten of er een kettingbeding is opgenomen.
Met andere woorden werkt het beding door bij opvolgende kopers? Of geldt het alleen voor u als de eerste koper?

[Jildau]

Bedankt voor alle reacties. Ik was op vakantie en had slecht bereik, maar hier mijn reactie.

Ons doel is zeker niet om het huis te kopen en daarna zo snel mogelijk door te verkopen. Het punt is dat het moeilijk is om zover de toekomst in te kijken. Een termijn van 5 jaar zou geen probleem voor ons zijn. Maar 15 jaar is toch echt een ander verhaal.

De reden van het starten van dit topic, was vooral om ervaringen, tips en adviezen te krijgen. We hebben nog niks getekend, alleen de concept overeenkomst ontvangen.

De makelaar heeft tijdens ons eerste gesprek wel genoemd dat er een ASB is, maar daarbij niet over een termijn gesproken. Die vonden we nu in de concept overeenkomst.

Wat het beding inhoudt:
Het is idd een kettingbeding; een volgende koper zou het beding overnemen. De winst deel je met de projectontwikkelaar, dus niet met gemeente of makelaar! Elk jaar wordt het percentage wat je af moet dragen, minder. Dit percentage wordt berekenend over het totaal van de aanneemsom, indexatie en de kosten van het meerwerk. Als we het huis willen verkopen binnen de termijn, dan dienen wij dit eerst voor te leggen aan de projectontwikkelaar. Die moet goedkeuring geven voor de verkoop en de verkoopprijs.

Zoals ik het nu lees, is het vooral belangrijk om goed op papier te krijgen welke ontheffingsgronden gelden, zoals @Har45 beschrijft. Deze worden namelijk niet in de koopovereenkomst beschreven. We hebben ons inmiddels ingeschreven bij VEH en laten er via via ook nog naar kijken. We wachten nog op reactie.
Ook haal ik uit de reacties dat er niks wettelijk bepaald is over de termijn, maar dat de meeste van jullie onze mening delen, namelijk dat een termijn van 15 jaar erg lang is. Het ligt er natuurlijk wel aan welke ontheffingsgronden eventueel gelden.

Bij ons speelt het gevoel dat dit voor de projectontwikkelaar als een inkomstenbron wordt gezien (er worden 50 woningen opgeleverd) en dit schiet het doel van een anti-speculatiebeding voorbij.

Hopelijk schept mijn reactie enigszins duidelijkheid.