Start bouw uitgesteld

Overige onderwerpen met juridische of financiele achtergrond.
silque
Berichten: 10
Lid geworden op: 05 jun 2013 22:35

Start bouw uitgesteld

Ongelezen bericht door silque »

Hoi lezers,
Wellicht kan iemand mij van advies voorzien, ik ben een beetje aan het oriënteren op de te nemen stappen omdat ik voorzie dat ze niet tijdig gaan starten met de bouw van onze nieuwbouw woning.
Het verhaal:

In februari hebben we een koop/aanneemovereenkomst getekend voor een nieuwbouw woning, het betreft projectmatige bouw. Onderdeel van de KAO zijn uiteraard ontbindende voorwaarden (o.a. 70% verkocht, vergunningen etc.). We hebben begin juni de zogenaamde 'hoera brief' ontvangen dat de ontbindende voorwaarden zijn verlopen en we zsm naar de notaris moesten, aldus geschiedde.

De woningen worden gebouwd conform SWK voorwaarden, waarin staat dat men uiterlijk 6 maanden na ondertekening KAO moet starten met aanvang bouw. Doen ze dat niet, dan zijn ze per dag een geldbedrag verschuldigd. In de KAO staat vervolgens dat dit artikel gewijzigd wordt en dat de 6 maanden gaat lopen na het vervallen van de ontbindende voorwaarden.
Kortom: vanaf 1 juni (datum hoera brief) moet er binnen 6 maanden gestart worden met bouwen, dus uiterlijk op 1 december.

Inmiddels is het 17 oktober en hebben we nog niets gehoord en is er geen activiteit op de bouwplaats. Hierop contact opgenomen met de projectontwikkelaar die aangeeft dat ze ergens in december de bouwplaats gaan inrichten. Maar ze kunnen nog geen harde data noemen, want er is een enorm tekort aan mensen en middelen.
Ik voorzie dus dat ze niet gaan starten op 1 december en dat voelt voor mij niet goed. De aannemer probeert voor ieder schroefje de hoofdprijs te vragen, maar gaat hier wel heel gemakkelijk mee om. Iedere dag dat ze niets doen, kost ons gewoon grof geld.

- De projectontwikkelaar schermt met schaarste, daar ben ik het niet mee eens. De schaarste was er namelijk al toen de woningen in de verkoop gingen, dit kan nu niet als onvoorziene omstandigheid gebruikt worden. Sterker nog: wij hebben de KAO getekend in de piek van de corona dagen.
(daarnaast weet ik dat de bewuste aannemer dusdanig veel projecten aangenomen heeft, dat hij deze schaarste zelf gecreëerd heeft)

- Als ze op 1 december niet gestart zijn wil ik de aannemer en/of projectontwikkelaar in gebreke gaan stellen, waarbij ik ze de mogelijkheid geef om binnen 14 dagen alsnog te starten met aanvang bouw. Doen ze dat niet, ga ik aanspraak maken op de boeterente.

Ben ik te simpel in mijn redenatie? Zijn er nog zaken die ik over het hoofd zie?

Ik_weet_niet_alles
Berichten: 641
Lid geworden op: 18 sep 2020 14:49
Waarschuwingen: 1
Beste antwoord
Gekozen door silque

Re: Start bouw uitgesteld

door Ik_weet_niet_alles » 17 okt 2021 19:15

Er zijn dus eigenlijk 2 fatale termijnen waaraan de aannemer/projectontwikkelaar moet voldoen. De start van de bouw en de aantal werkbare dagen. Vooralsnog kunt u op dit moment weinig doen en zult u moeten wachten of de aannemer/projectontwikkelaar daadwerkelijk op 1 december begint met de bouw. Mocht dat niet het geval zijn dan zou ik in ieder geval de boete opeisen.
Ik zou wel onderzoeken of de wijziging in de koop/aanneemovereenkomst van de startdatum bouw rechtsgeldig is. Is dat niet het geval dan geldt de datum van 6 maanden na het tekenen van de koop/aanneemovereenkomst. Dit zou u na kunnen vragen bij SWK.
Uiteraard hebt u niets te maken met een eventuele schaarste e.d. van de aannemer/projectontwikkelaar, dat is gewoon een ondernemersrisico.
Ongeacht de contractuele vergoeding hebt u altijd het recht om naar de rechter te gaan om vergoeding te eisen van de daadwerkelijke kosten als de termijnen worden overschreden. Dat zijn de extra rentekosten hypotheek maar ook eventuele kosten voor opslag van meubels en een eventuele tijdelijke huisvestingskosten.
U zou uw vraag ook voor kunnen leggen aan Eigenhuis.
Als ze gaan starten met de bouw/fundering zou ik wel adviseren om de werkbare dagen goed in de gaten te houden. Dat wil zeggen dat u bijhoudt hoe het verloop van het weer is. Aannemers willen heel graag, vaak onterecht, de aantal overschreden werkbare dagen gooien op slecht weer waarop ze dan niet konden bouwen om onder de vergoeding uit te komen.
NeoDutchio
Berichten: 9993
Lid geworden op: 17 jan 2014 22:39

Re: Start bouw uitgesteld

Ongelezen bericht door NeoDutchio »

In februari was er echt nog geen schaarste van materialen. Dat staat los van de maatregelen omtrent corona. Sinds dit jaar is de economie enorm opgebloeid en dat heeft de schaarste doen ontstaan. De eerste prijsverhoging die wij moesten doorvoeren was in april van dit jaar. En daarna is het alleen nog maar erger geworden. Elk bedrijf schreeuwt om personeel en om materialen. Was het maar zo'n feest dat aannemers overal de hoofdprijs voor kunnen vragen, veel materialen zijn 30 tot 50% duurder geworden sinds het begin van dit jaar.

U zal voor uzelf een afweging moeten gaan maken. Wat voor voordeel kan u er uit halen om het bedrijf in gebreke te stellen? De aannemer kan ook nu beginnen met het uitzetten en vervolgens de bouw een half jaar stil leggen. Een startdatum zegt niets over de opleverdatum. En hoe staan uw toekomstige buren in deze situatie?

Hawk-Eye
Berichten: 1356
Lid geworden op: 08 jun 2005 19:46

Re: Start bouw uitgesteld

Ongelezen bericht door Hawk-Eye »

als men "voorbereidingen" treft is het maar de vraag of dit gezien kan worden als zijnde start bouw, daar zal misschien nog wel een addertje kunnen liggen in dit dispuut maar het kan nooit kwaad om een in gebreke stelling te sturen, doe dit, als dit mogelijk is, gezamenlijk met de andere kopers, mocht dit tot een rechtszaak komen doe je dit met zijn allen en draag je de kosten voor een advocaat ook met zijn allen.

Seinhuis
Berichten: 1039
Lid geworden op: 20 dec 2020 17:18

Re: Start bouw uitgesteld

Ongelezen bericht door Seinhuis »

Ik lees niks over dat er een uiterlijke opleverdatum is afgesproken. Zonder deze datum sta je (bijna) machteloos. Zogauw de bouwbedrijf een hek eromheen hebben gezet en 1 schep in de grond hebben gedaan dan zal het kunnen zijn dat hun zijn begonnen. Daar heb je ook niet veel aan.

Op zoek gaan naar een andere bedrijf (ga ik niet over het juridisch gedeelte hebben) is ook geen optie. Hun moeten de tekeningen beoordelen, spullen bestellen en ook andere bedrijven hebben een te kort aan personeel.

Zonder het bekijken van je contract is het niet te zeggen wanneer je het beste juridische stappen kunt nemen. Je kunt dit door je rechtsbijstandverzekering of een advocaat laten beoordelen. Als ik het verhaal mag geloven zal je in ieder geval tot december moeten wachten.

HandigeHarrie
Berichten: 335
Lid geworden op: 04 aug 2018 17:00

Re: Start bouw uitgesteld

Ongelezen bericht door HandigeHarrie »

De vraag is vooral: wanneer is de bouw gestart? Als er een apparaat neergezet wordt (een schep in de grond gestoken) dan is volgens mij de bouw gestart. De aannemer zal opletten dat hij dit op tijd doet, dus ik denk dat uw scenario geen werkelijkheid gaat worden.
Andere vraag: hoezo kost dat u geld? Het kost u alleen geld als u langer in een huurhuis zou moeten verblijven, maar dat hangt alleen van de opleverdatum af; dit zal ongetwijfeld ook in de KAO staan (zoveel werkbare dagen + die 6 maanden na de ondertekening waarschijnlijk). Als de aannemer niet op tijd sluitende contracten heeft afgesloten met de leveranciers, dan kost het vooral de aannemer geld. Het risico dat het niet op tijd af is ligt volgens mij bij de hoofdaannemer, ook al zijn de leveranciers of onderaannemers te laat; er zal denk ik niet zo snel sprake zijn van overmacht (daar zal ook wel iets over in het contract staan).

angel1978
Berichten: 9291
Lid geworden op: 30 aug 2005 11:08

Re: Start bouw uitgesteld

Ongelezen bericht door angel1978 »

Hoezo kost het geen geld. De gang naar de notaris is geweest en de grond is dus aangekocht. Over dit gedeelte zal dus ook rente betaald moeten worden, dit is immer overgegaan naar de hypotheek. Hoe langer dit duurt, hoe meer het kost.

silque
Berichten: 10
Lid geworden op: 05 jun 2013 22:35

Re: Start bouw uitgesteld

Ongelezen bericht door silque »

Bedankt voor de reacties.

@neodutchio het klinkt een beetje alsof je zelf in de branche zit, het tekort aan materiaal en mensen was in februari al begonnen. Maar in juni (toen zij de brief stuurden en wilden dat we naar de notaris gingen) was dit zéker bekend. Geen onvoorziene omstandigheden dus, gezien de overeenkomst die vanaf dat moment gaat lopen.
Daarbij rekenen ze wel degelijk belachelijke bedragen, die compleet los staan van de prijsstijgingen. Het voelt niet goed dat ik uitgeknepen wordt, maar ik hen niet mag wijzen op onze overeenkomst.

@Hawk-eye dat klopt, daarom staat in de voorwaarden ook precies omschreven wat start bouw inhoudt. Een paar hekken zetten en paal de grond in slaan is dat niet. Ze moeten daadwerkelijk gaan beginnen met de fundering van de woning.

@Seinhuis dat komt omdat er nooit een uiterlijke opleverdatum wordt besproken, die ga je in geen enkele KAO terugvinden. Wat je wel terugvindt is het maximale aantal werkbare dagen, in ons geval 250. Die gaan pas lopen, zodra ze zijn begonnen met de start bouw. Nog een reden voor de aannemer om dit uit te stellen (en voor ons om hier kort op te zitten)

@Handigeharrie ik snap uw vraag niet. Dat is namelijk de essentie van mijn betoog...... Bovendien is een schep de grond inzetten geen formele start bouw. Zie hierboven.
Waarom het ons geld kost? Omdat wij hypotheek betalen voor een stuk grond waar niets gebeurt. Omdat iedere dag dat de oplevering later plaatsvindt, wij extra lasten moeten betalen en er door de bank ook termijnen gehanteerd worden. Precies zoals @Angel1978 beschrijft.

16again
Berichten: 13510
Lid geworden op: 02 jul 2003 22:18

Re: Start bouw uitgesteld

Ongelezen bericht door 16again »

angel1978 schreef:
17 okt 2021 14:50
Hoezo kost het geen geld. De gang naar de notaris is geweest en de grond is dus aangekocht. Over dit gedeelte zal dus ook rente betaald moeten worden, dit is immer overgegaan naar de hypotheek. Hoe langer dit duurt, hoe meer het kost.
Dat je nu al voor de grond rente betaalt, is gewoon volgens planning.
Het gaat er uiteindelijk om of de opleverdatum wordt gehaald, pas dan ga je meerkosten maken

HandigeHarrie
Berichten: 335
Lid geworden op: 04 aug 2018 17:00

Re: Start bouw uitgesteld

Ongelezen bericht door HandigeHarrie »

angel1978 schreef:
17 okt 2021 14:50
Hoezo kost het geen geld. De gang naar de notaris is geweest en de grond is dus aangekocht. Over dit gedeelte zal dus ook rente betaald moeten worden, dit is immer overgegaan naar de hypotheek. Hoe langer dit duurt, hoe meer het kost.
Later beginnen met bouwen kost de koper geen geld (dat kan juist iets opleveren als de aannemer te laat start met de bouw) want daarna kan de aannemer extra hard werken zodat het op tijd klaar is.
Alleen het eventueel te laat opleveren kan leiden tot extra kosten voor de koper bijvoorbeeld door langere huurperiode o.i.d. Maar als het goed is staat er ook een boete m.b.t. te late oplevering in het contract en daarmee compenseer je die extra kosten weer. Als dit er niet in staat, of ook gewijzigd (geschrapt?) dan kan je mogelijk niet meer spreken van SWK-voorwaarden (en dat is dan eventueel aan te vechten).

silque
Berichten: 10
Lid geworden op: 05 jun 2013 22:35

Re: Start bouw uitgesteld

Ongelezen bericht door silque »

Onjuist. Ik betaal nu maandelijks hypotheek voor een lap grond waar niets gebeurt en hypotheek voor mijn huidige woning + overbrugging. Als ze 4 maanden geleden al begonnen waren met bouwen, waren de 250 werkbare dagen al gaan lopen en had ik uiteindelijk minder kosten gehad.
Je calculeert de termijn van 6 maanden in, maar als ze die óók gaan overschrijden kost het dus écht geld.

Kortom: later beginnen met bouwen kost mij wel degelijk geld.

angel1978
Berichten: 9291
Lid geworden op: 30 aug 2005 11:08

Re: Start bouw uitgesteld

Ongelezen bericht door angel1978 »

16again schreef:
17 okt 2021 15:32
angel1978 schreef:
17 okt 2021 14:50
Hoezo kost het geen geld. De gang naar de notaris is geweest en de grond is dus aangekocht. Over dit gedeelte zal dus ook rente betaald moeten worden, dit is immer overgegaan naar de hypotheek. Hoe langer dit duurt, hoe meer het kost.
Dat je nu al voor de grond rente betaalt, is gewoon volgens planning.
Het gaat er uiteindelijk om of de opleverdatum wordt gehaald, pas dan ga je meerkosten maken
Die opleverdatum is geen hard gegeven, maar max 6 maanden na tekenen + 250 werkbare dagen.. hoe later begonnen hoe later de opleverdatum en hoe meer je betaalt zonder er iets mee te kunnen.

NeoDutchio
Berichten: 9993
Lid geworden op: 17 jan 2014 22:39

Re: Start bouw uitgesteld

Ongelezen bericht door NeoDutchio »

silque schreef:
17 okt 2021 15:30
@neodutchio het klinkt een beetje alsof je zelf in de branche zit, het tekort aan materiaal en mensen was in februari al begonnen. Maar in juni (toen zij de brief stuurden en wilden dat we naar de notaris gingen) was dit zéker bekend. Geen onvoorziene omstandigheden dus, gezien de overeenkomst die vanaf dat moment gaat lopen.
Daarbij rekenen ze wel degelijk belachelijke bedragen, die compleet los staan van de prijsstijgingen. Het voelt niet goed dat ik uitgeknepen wordt, maar ik hen niet mag wijzen op onze overeenkomst.
Ik werk in de toelevering aan aannemers en dergelijke. In februari was er echt nog geen paniek zoals die later wel ontstaan is. In juni waren er al wel degelijk leveringsproblemen, maar de personele uitdagingen is pas van de laatste paar maanden.
Ik weet niet welke bedragen ze berekenen, dus of het belachelijk is kan ik niet over oordelen. Maar als ik de prijzen zie zoals ik ze nu moet hanteren, dan schrik ik zelf ook nog. En de marge zie je achteruit lopen.

Ik_weet_niet_alles
Berichten: 641
Lid geworden op: 18 sep 2020 14:49

Re: Start bouw uitgesteld

Ongelezen bericht door Ik_weet_niet_alles »

Er zijn dus eigenlijk 2 fatale termijnen waaraan de aannemer/projectontwikkelaar moet voldoen. De start van de bouw en de aantal werkbare dagen. Vooralsnog kunt u op dit moment weinig doen en zult u moeten wachten of de aannemer/projectontwikkelaar daadwerkelijk op 1 december begint met de bouw. Mocht dat niet het geval zijn dan zou ik in ieder geval de boete opeisen.
Ik zou wel onderzoeken of de wijziging in de koop/aanneemovereenkomst van de startdatum bouw rechtsgeldig is. Is dat niet het geval dan geldt de datum van 6 maanden na het tekenen van de koop/aanneemovereenkomst. Dit zou u na kunnen vragen bij SWK.
Uiteraard hebt u niets te maken met een eventuele schaarste e.d. van de aannemer/projectontwikkelaar, dat is gewoon een ondernemersrisico.
Ongeacht de contractuele vergoeding hebt u altijd het recht om naar de rechter te gaan om vergoeding te eisen van de daadwerkelijke kosten als de termijnen worden overschreden. Dat zijn de extra rentekosten hypotheek maar ook eventuele kosten voor opslag van meubels en een eventuele tijdelijke huisvestingskosten.
U zou uw vraag ook voor kunnen leggen aan Eigenhuis.
Als ze gaan starten met de bouw/fundering zou ik wel adviseren om de werkbare dagen goed in de gaten te houden. Dat wil zeggen dat u bijhoudt hoe het verloop van het weer is. Aannemers willen heel graag, vaak onterecht, de aantal overschreden werkbare dagen gooien op slecht weer waarop ze dan niet konden bouwen om onder de vergoeding uit te komen.

silque
Berichten: 10
Lid geworden op: 05 jun 2013 22:35

Re: Start bouw uitgesteld

Ongelezen bericht door silque »

Dank voor de reacties, ik wacht het nog even af en ga half november schakelen met de rechtsbijstand. Vanaf dat moment kan ik redelijk inschatten of ze op 1 december gaan beginnen, zodat er in ieder geval op 1 december een brief op de deurmat van de aannemer ploft.

Overigens hoop ik dat dit niet nodig is en ze gewoon op tijd gaan bouwen. Een juridische procedure is voor beide zijden niet bevorderlijk. Al houd ik me altijd vast aan het feit dat zij die ook starten als ik een dag te laat ben met betalen.

PeterPeters1966
Berichten: 995
Lid geworden op: 06 jan 2021 22:51

Re: Start bouw uitgesteld

Ongelezen bericht door PeterPeters1966 »

NeoDutchio schreef:
17 okt 2021 17:06


Ik werk in de toelevering aan aannemers en dergelijke. In februari was er echt nog geen paniek zoals die later wel ontstaan is. In juni waren er al wel degelijk leveringsproblemen, maar de personele uitdagingen is pas van de laatste paar maanden.
Ik weet niet welke bedragen ze berekenen, dus of het belachelijk is kan ik niet over oordelen. Maar als ik de prijzen zie zoals ik ze nu moet hanteren, dan schrik ik zelf ook nog. En de marge zie je achteruit lopen.
Dat klopt inderdaad. Een kennis van mij heeft een tiny house laten maken en in februari/maart is de kostencalculatie gedaan, maar toen het ontwerp in mei was uitgewerkt en de definitieve kostprijs werd berekend was het materiaal 30...40% duurder geworden. Als aannemer heb je dan een fors probleem als je de prijzen niet kunt aanpassen. Dat eet de complete marge op.

PeterPeters1966
Berichten: 995
Lid geworden op: 06 jan 2021 22:51

Re: Start bouw uitgesteld

Ongelezen bericht door PeterPeters1966 »

Ik_weet_niet_alles schreef:
17 okt 2021 19:15

Uiteraard hebt u niets te maken met een eventuele schaarste e.d. van de aannemer/projectontwikkelaar, dat is gewoon een ondernemersrisico.
Tuurlijk. En vorig jaar dat veel bedrijven niets konden doen is natuurlijk ook ondernemersrisico. Altijd makkelijk lullen uit een loondienstsituatie. Maar zodra een bedrijf dit soort ondernemersrisico's gaan incalculeren staan mensen zoals jij ook gelijk te schreeuwen dan het oplichters zijn. Of accepteer je voortaan offertes waar 40% kostenstijging ingecalculeerd zitten zodat een ondernemer onder alle omstandigheden een gezonde winst kan maken? Vast niet.

Ik_weet_niet_alles
Berichten: 641
Lid geworden op: 18 sep 2020 14:49

Re: Start bouw uitgesteld

Ongelezen bericht door Ik_weet_niet_alles »

PeterPeters1966 schreef:
17 okt 2021 22:49
Ik_weet_niet_alles schreef:
17 okt 2021 19:15

Uiteraard hebt u niets te maken met een eventuele schaarste e.d. van de aannemer/projectontwikkelaar, dat is gewoon een ondernemersrisico.
Tuurlijk. En vorig jaar dat veel bedrijven niets konden doen is natuurlijk ook ondernemersrisico. Altijd makkelijk lullen uit een loondienstsituatie. Maar zodra een bedrijf dit soort ondernemersrisico's gaan incalculeren staan mensen zoals jij ook gelijk te schreeuwen dan het oplichters zijn. Of accepteer je voortaan offertes waar 40% kostenstijging ingecalculeerd zitten zodat een ondernemer onder alle omstandigheden een gezonde winst kan maken? Vast niet.
U hebt uw kennis uiteraard het advies gegeven om maar vooral 40% extra te betalen voor dat tiny house. Of gaat uw rechtvaardigheidsgevoel niet zover.
Als ondernemers goedkoper uitzijn dan begroot dan gaan zij die extra besparing echt niet aan de consument geven maar houden ze dat zelf. Dan geldt dit andersom ook.

Sannietje
Berichten: 233
Lid geworden op: 15 jul 2021 17:51

Re: Start bouw uitgesteld

Ongelezen bericht door Sannietje »

Dan hebben ze nog 6 weken de tijd.

16again
Berichten: 13510
Lid geworden op: 02 jul 2003 22:18

Re: Start bouw uitgesteld

Ongelezen bericht door 16again »

PeterPeters1966 schreef:
17 okt 2021 22:49
Tuurlijk. En vorig jaar dat veel bedrijven niets konden doen is natuurlijk ook ondernemersrisico.
Verplicht dicht door Corona is natuurlijk geen normaal ondernemersrisico. Daar waren ook NOW regelingen voor.
Neent niet weg dat gestegen inkoopsprijzen natuurlijk wel tot ondernemersrisico behoren. Als je dat niet kunt accepteren, kun je beter in loondienst gaan.

Plaats reactie