Radar

toggle menu

Overdracht woning bij de notaris

Overige onderwerpen met juridische of financiele achtergrond.

Overdracht woning bij de notaris

door Priekie » 11 sep 2017 20:40

Wij hebben een woning gekocht, maar één dag voor de geplande overdracht bij de notaris hoorden wij van hem dat het op dat moment waarschijnlijk niet door kon gaan, vanwege een 2de hypothecaire inschrijving bij het kadaster die nog doorgehaald moest worden.
We zijn nu ruim anderhalve maand verder en we zitten nog steeds te wachten. Het is de notaris nog steeds niet gelukt de volmacht te krijgen om de inschrijving door te halen.
Het blijkt te gaan om een hypotheek inschrijving van Hoquwin Vastgoed BV. Deze is in 2005 failliet gegaan, maar de curator heeft op dat moment de inschrijving niet door laten halen. De curator is inmiddels met pensioen, en het advocatenkantoor waar hij heeft gewerkt weigert een volmacht tot doorhaling af te geven. Daardoor kan de akte niet passeren bij de notaris.
Wij hebben van alles geprobeerd. Maar geen enkele andere mogelijkheid, alleen via het notariskantoor die dit weigert om onbekende redenen. Heeft iemand een idee hoe dit opgelost kan worden?
En aangezien in de jaren tussen 2000 en 2003 er veel mensen te maken hebben gehad met Hoquwin en aanverwante bedrijven zouden er mensen kunnen zijn die het zelfde probleem hebben.
Dit komt pas aan het licht als men de woning wil verkopen. Dat word dan bijn onmogelijk.
Misschien goed om als u er ook mee te maken heeft gehad even na te gaan bij het kadaster.

Priekie
 
Berichten: 4
Geregistreerd: 11 sep 2017 18:30

Beste antwoord
Gekozen door Priekie

RE: Overdracht woning bij de notaris

door stofzuigertje » 21 sep 2017 14:55

Bij een art 238 veiling zijn wel extra kosten maar vervielen alle beslagen, en ik heb meerdere keren zo voordelig huis gekocht.

Als je bank het voor de veiling redelijk kan verkopen en zo kosten en tijd bespaarde is het normale koop tussen bank en kopers.
Dan heb je officieel niets met de hypo van vorige eigenaren te maken want niet zij maar bank verkocht.

Als een bank een niet verkoopbaar huis aanbied zonder controle vooraf zijn ze verantwoordelijk voor dit verborgen gebrek bij levering!
stofzuigertje
 
Berichten: 8145
Geregistreerd: 01 maart 2009 17:08
Vind deze reactie leuk

RE: Overdracht woning bij de notaris

door redhead55 » 12 sep 2017 21:13

Dit wist u natuurlijk al:
Op 11-04-2005 heeft de rechtbank de firma Hoquwin Vastgoed B.V., ingeschreven bij de Kamer van Koophandel onder nummer 29051426 in staat van faillissement verklaard, met benoeming van mr. B.A.I. Baks tot curator. Het insolventienummer is F.03/316. De rechtsvorm betreft een Besloten Vennootschap en de hoofdactiviteit van dit bedrijf was 64302, Beleggingsinstellingen in vaste activa.

Maar dit wist U wellicht nog niet:

http://deeplink.rechtspraak.nl/uitspraa ... 008:BD5577

Of dit:

http://recht.amweb.nl/tijdschriften/200 ... 5710.lynkx

In het CIR is in elk geval niets terug te vinden maar daarin staan slechts faillissementen vanaf 1-1-2005.

Wel heb ik nog een faillissementsverslag gevonden:

http://docplayer.nl/15064659-Aan-de-rec ... tphen.html

Het lijkt mij verstandig contact op te nemen met het kadaster met deze informatie en hen de vraag voor te leggen welke mogelijkheden er nog zijn om de 2e hypotheek doorgehaald te krijgen nu de partij die het recht van 2e hypotheek heeft gevestigd niet meer bestaat.
redhead55
 
Berichten: 335
Geregistreerd: 24 nov 2008 19:53

RE: Overdracht woning bij de notaris

door redhead55 » 12 sep 2017 21:28

Mag ik U vragen of deze 2e hypotheek een lening betrof waarop U rente en/of aflossing betaalde ( in dat geval was U een debiteur) of dat U de overwaarde van de woning wellicht heeft geinvesteerd in participaties Hoquwin Vastgoed tegen betaling van een maandelijks rendement (in dat geval was U crediteur.)
redhead55
 
Berichten: 335
Geregistreerd: 24 nov 2008 19:53

RE: Overdracht woning bij de notaris

door redhead55 » 12 sep 2017 21:35

https://radar.avrotros.nl/forum/viewtopic.php?t=10683

Al in 2003 (!) hier op het forum besproken!
redhead55
 
Berichten: 335
Geregistreerd: 24 nov 2008 19:53

RE: Overdracht woning bij de notaris

door sjohie » 13 sep 2017 07:05

redhead55 schreef:Mag ik U vragen of deze 2e hypotheek een lening betrof waarop U rente en/of aflossing betaalde ( in dat geval was U een debiteur) of dat U de overwaarde van de woning wellicht heeft geinvesteerd in participaties Hoquwin Vastgoed tegen betaling van een maandelijks rendement (in dat geval was U crediteur.)


Zoals ik het lees, is er nog een hypotheek gevestigd op het te kopen pand. Dat moet door de eigenaar, de verkopende partij, geregeld worden lijkt me.
sjohie
 
Berichten: 7906
Geregistreerd: 29 okt 2011 09:36

RE: Overdracht woning bij de notaris

door chrisd1 » 13 sep 2017 07:15

Priekie schreef:Maar geen enkele andere mogelijkheid, alleen via het notariskantoor die dit weigert om onbekende redenen. Heeft iemand een idee hoe dit opgelost kan worden?
Een andere notaris proberen??
chrisd1
 
Berichten: 1104
Geregistreerd: 24 maart 2009 07:12

RE: Overdracht woning bij de notaris

door sjohie » 13 sep 2017 07:50

chrisd1 schreef:
Priekie schreef:Maar geen enkele andere mogelijkheid, alleen via het notariskantoor die dit weigert om onbekende redenen. Heeft iemand een idee hoe dit opgelost kan worden?
Een andere notaris proberen??


Die loopt tegen dezelfde muur aan bij het advocatenkantoor van de oude curator, welke die volmacht niet afgeeft.
sjohie
 
Berichten: 7906
Geregistreerd: 29 okt 2011 09:36

RE: Overdracht woning bij de notaris

door chrisd1 » 13 sep 2017 08:04

sjohie schreef:
chrisd1 schreef:
Priekie schreef:Maar geen enkele andere mogelijkheid, alleen via het notariskantoor die dit weigert om onbekende redenen. Heeft iemand een idee hoe dit opgelost kan worden?
Een andere notaris proberen??
Die loopt tegen dezelfde muur aan bij het advocatenkantoor van de oude curator, welke die volmacht niet afgeeft.
Niet onwaarschijnlijk; maar althans ikzelf zou er geen zin in hebben geen antwoorden op normale vragen te krijgen.
chrisd1
 
Berichten: 1104
Geregistreerd: 24 maart 2009 07:12

RE: Overdracht woning bij de notaris

door Priekie » 13 sep 2017 09:06

Wij zijn inderdaad de kopende partij, en moet een en ander door de verkopende partij geregeld worden.
Maar omdat dit een gedwongen verkoop door de bank betreft, lijkt wel of wij de enige zijn die haast hebben.
Verder weten we niets van de betreffende lening, omdat we niet in contact staan met de huidige eigenaren.
Ik heb de akte opgevraagd bij het kadaster en heb ook op internet gezocht. Zo zijn we ook uitgekomen bij de betreffende curator.
Priekie
 
Berichten: 4
Geregistreerd: 11 sep 2017 18:30

RE: Overdracht woning bij de notaris

door chrisd1 » 13 sep 2017 09:30

chrisd1
 
Berichten: 1104
Geregistreerd: 24 maart 2009 07:12

RE: Overdracht woning bij de notaris

door stofzuigertje » 13 sep 2017 09:43

Koop ontbinden wegens niet kunnen leveren of reeds leveren zonder betaling en pas na oplossen door hun de overdracht regelen?

Zij wisten van deze en ook als reeds afgelost moet een akte doorgehaald worden dus de vraag over schulden.... die is voor verkoper en niet voor de topic starter hier.
Als het nog langer gaat duren kan je aangevraagde en goedgekeurde hypotheek vervallen door dit probleem.
Dus vraag ook jou verstrekker Hypotheek om advies hoe lang dit mag duren.

Bij ontbinden overeenkomst wegens niet kunnen leveren door verkoper is schadeclaim van 10% mogelijk.
Wel loop je dan risico dat het pand meer dan 10% in waarde is gestegen als het wel rond is.
stofzuigertje
 
Berichten: 8145
Geregistreerd: 01 maart 2009 17:08

RE: Overdracht woning bij de notaris

door Leo The Emperor » 13 sep 2017 14:33

De notaris doet gewoon zijn werk, en daar moet u eigenlijk blij mee zijn. Immers u wilt niet later nog met schuldeisers worden geconfronteerd die recht van executie op uw woning hebben.

Het is de verkopende partij die u moet aanspreken , en ik begrijp dat dit hier de bank is.
Zij dienen het pand vrij van beslagen en hypotheken op te leveren

U kunt inderdaad het beste de verkopende partij formeel in gebreke stellen en de 10% contractueel overeengekomen schadevergoeding en alsnog nakoming van de overeenkomst eisen. ( wel even goed uitzoeken of u een standaard NVM koopcontract heeft waarin deze clausule zo is opgenomen.)

Als u zich niet zeker voelt kunt u hiervoor ook bij het juridisch loket langsgaan
Leo The Emperor
 
Berichten: 4538
Geregistreerd: 12 dec 2010 16:19
Woonplaats: Den Bosch

RE: Overdracht woning bij de notaris

door Priekie » 13 sep 2017 15:44

We hebben nu gehoord van de Notaris dat het via de rechter moet gaan. En eindelijk ook uit zichzelf een reactie van de bank, dat ze ook een snelle afhandeling willen. Dus het zal wel goed komen.
Maar als je verwacht dat je bij de verkoop van je huis, meteen in je volgende woning kan, dan zijn 2 maanden vertraging wel heel lang. En ook heel lastig te overbruggen.
Priekie
 
Berichten: 4
Geregistreerd: 11 sep 2017 18:30

RE: Overdracht woning bij de notaris

door Leo The Emperor » 13 sep 2017 16:23

Priekie schreef:We hebben nu gehoord van de Notaris dat het via de rechter moet gaan. En eindelijk ook uit zichzelf een reactie van de bank, dat ze ook een snelle afhandeling willen. Dus het zal wel goed komen.
Maar als je verwacht dat je bij de verkoop van je huis, meteen in je volgende woning kan, dan zijn 2 maanden vertraging wel heel lang. En ook heel lastig te overbruggen.
U kunt naast levering van het huis misschien ook 10% contractuele schadevergoeding krijgen, vanwege contractbreuk. Kunt u toch aardig bankstel voor kopen. Lees daarom goed uw contract door of ga hiermee naar het juridisch loket
Leo The Emperor
 
Berichten: 4538
Geregistreerd: 12 dec 2010 16:19
Woonplaats: Den Bosch

RE: Overdracht woning bij de notaris

door chrisd1 » 13 sep 2017 18:04

Leo The Emperor schreef:U kunt naast levering van het huis misschien ook 10% contractuele schadevergoeding krijgen, vanwege contractbreuk...
Die 10% geldt toch bij niet-leveren??
chrisd1
 
Berichten: 1104
Geregistreerd: 24 maart 2009 07:12

RE: Overdracht woning bij de notaris

door Jefdus » 14 sep 2017 08:46

chrisd1 schreef:
Leo The Emperor schreef:U kunt naast levering van het huis misschien ook 10% contractuele schadevergoeding krijgen, vanwege contractbreuk...
Die 10% geldt toch bij niet-leveren??


Nee, contractueel is als het goed is een leverdatum vastgelegd. Als de verkopende partij zich hier niet aan houdt, kost hun dat geld. Je zult ze hiervoor wel officieel in gebreke moeten stellen. Check wel of dit ook specifiek in jouw koopakte staat. Hieronder uit een standaard NVM koopakte:

11.3. Indien de wederpartij geen gebruik maakt van haar recht de koopovereenkomst te ontbinden en nakoming verlangt, zal de nalatige partij ten behoeve van de wederpartij na afloop van de in artikel 11.1 vermelde termijn van acht dagen voor elke sedertdien verstreken dag tot aan de dag van nakoming een onmiddellijk opeisbare boete verschuldigd zijn van drie promille (3‰) van de koopsom met een maximum van tien procent (10%) van de koopsom, onverminderd het recht op aanvullende schadevergoeding, indien de daadwerkelijke schade hoger is dan de onmiddellijk opeisbare boete, en onverminderd vergoeding van kosten van verhaal.
Indien de wederpartij na verloop van tijd de koopovereenkomst alsnog ontbindt dan zal de nalatige partij een boete verschuldigd zijn van tien procent (10%) van de koopsom verminderd met het reeds in de vorm van een dagboete betaalde bedrag, onverminderd het recht op aanvullende schadevergoeding, indien de daadwerkelijke schade hoger is dan de onmiddellijk opeisbare boete, en onverminderd vergoeding van kosten van verhaal.
Jefdus
 
Berichten: 640
Geregistreerd: 08 sep 2011 11:00

RE: Overdracht woning bij de notaris

door stofzuigertje » 14 sep 2017 09:16

Priekie schreef:Wij zijn inderdaad de kopende partij, en moet een en ander door de verkopende partij geregeld worden.
Maar omdat dit een gedwongen verkoop door de bank betreft, lijkt wel of wij de enige zijn die haast hebben.
Verder weten we niets van de betreffende lening, omdat we niet in contact staan met de huidige eigenaren.
Ik heb de akte opgevraagd bij het kadaster en heb ook op internet gezocht. Zo zijn we ook uitgekomen bij de betreffende curator.


Dit is vermoedelijk veiling op basis art 238 Burgerlijk Wetboek.

De bank verkoopt de woning en niet de vorige eigenaren maar de bank die het verkoopt moet het zonder beslagen opleveren!
Bij verkoop horen alle beslagen afgelost te worden en te vervallen.
Blijkbaar gaat daar iets fout.

U kunt die bank aansprakelijk stellen en vraag eens of zij als verkopers hier willen reageren?
Dan weten we gelijk wie een dergelijk probleem pand verkeerd aanbied terwijl het niet verkoopbaar is.

Hun kant van het verhaal, liefst met excuus en snelle oplossing en geef ze die kans...
Ik wil dus van verhopende bank horen hoe het nu zit, zij zijn verkopers dus verantwoordelijk voor alle tot nu toe gemaakte problemen door dit
te koop aan te bieden!
stofzuigertje
 
Berichten: 8145
Geregistreerd: 01 maart 2009 17:08

RE: Overdracht woning bij de notaris

door Jefdus » 14 sep 2017 10:18

stofzuigertje schreef:U kunt die bank aansprakelijk stellen en vraag eens of zij als verkopers hier willen reageren?


Of dat kan, hangt natuurlijk af van wat in de koopakte staat. Het kan misschien zijn dat bij een veiling andere voorwaarden in de akte worden opgenomen? Ik zie overigens ook niet in waarom de bank hier op het forum zou moeten reageren...
Jefdus
 
Berichten: 640
Geregistreerd: 08 sep 2011 11:00

RE: Overdracht woning bij de notaris

door Hawk-Eye » 21 sep 2017 07:28

ook als het via de veiling is gekocht kunnen er leveringsvoorwaarden opgesteld zijn, als er bekend is dat er nog beslag op het pand ligt moet de bank dit zelfs melden en blijkbaar had dit bekend kunnen zijn...

als er een leveringsdatum is afgesproken en verkoper levert niet kun je alle kosten zoals huur van een woning verhalen op verkoper maar ook, als dit in kontrakt staat, 10% van de koopsom, u moet wel de verkopende partij hiervoor aansprakelijk stellen...
Hawk-Eye
 
Berichten: 464
Geregistreerd: 08 jun 2005 18:46

RE: Overdracht woning bij de notaris

door stofzuigertje » 21 sep 2017 14:55

Bij een art 238 veiling zijn wel extra kosten maar vervielen alle beslagen, en ik heb meerdere keren zo voordelig huis gekocht.

Als je bank het voor de veiling redelijk kan verkopen en zo kosten en tijd bespaarde is het normale koop tussen bank en kopers.
Dan heb je officieel niets met de hypo van vorige eigenaren te maken want niet zij maar bank verkocht.

Als een bank een niet verkoopbaar huis aanbied zonder controle vooraf zijn ze verantwoordelijk voor dit verborgen gebrek bij levering!
stofzuigertje
 
Berichten: 8145
Geregistreerd: 01 maart 2009 17:08

Volgende
Geef de vorige berichten weer
Sorteer op

Keer terug naar Overig juridisch / financieel