Huurders eruit krijgen

Overige onderwerpen met juridische of financiele achtergrond.
Shiskabap1
Berichten: 1
Lid geworden op: 01 aug 2019 13:21

Huurders eruit krijgen

Ongelezen bericht door Shiskabap1 » 01 aug 2019 13:32

Kan je de huur verhogen op basis van WOZ waarde of na een verbouwing?

Het zit als volgt:
We zagen een woning uit 1930 met een WOZ waarde van 420.000 euro en hij staat te koop voor 200.000 euro. Er wonen momenteel ouderen in en ze betalen maandelijks 380 euro aan huur. Woning op zich zelf is erg uitgeleefd, maar we denken dat je iets heel moois van maken. Tijdens de bezichtiging zag je hoe erg het is verwaarloosd en interessante keuzes betreft indeling.
Zo hebben de huurders:
Een douch cabine naast de koelkast gebouwd in de keuken. Inderdaad er is een douch cabine naast een koelkast!
In de douch boven hebben ze een elektrische buitenkachel gezet vlak naast een douchkop.
Intereur muren zijn donker geel geworden door rook. (achter meubels was het nog licht wit)

Zag online dat je 3 jaar moet wachten voordat je iets kan doen na koop. Het lijkt er op het eerste oog dat we wel veel winst eruit kunnen halen na grote verbouwing. Zo is het dak ruim genoeg voor 12 zonnepanelen en een trap dat helemaal naar zolder gaat een mooie afgesloten tuin.

Moeten we met dit object in zee gaan of is het een groot gedoe om de huurders eruit te krijgen? We halen ook geen winst met een huuropbrengst van 380 euro....
Laatst gewijzigd door Radar op 04 aug 2019 09:16, 1 keer totaal gewijzigd.
Reden: Titel aangepast ten behoeve van duidelijkheid / leesbaarheid.

Lady1234
Berichten: 9786
Lid geworden op: 02 nov 2017 16:04

Re: Huurders eruit krijgen

Ongelezen bericht door Lady1234 » 01 aug 2019 14:41

En u zult die huurders ook nog passende andere woonruimte moeten aanbieden, alsmede een verhuiskostenvergoeding.

Ook moet u die woning dringend voir eigen gebruik nodig hebben. Dus verbouwen en met veel winst verkopen,is geen dringend eigen gebruik.

Bob Schurkjens
Berichten: 6643
Lid geworden op: 13 jun 2005 01:41

Re: Huurders eruit krijgen

Ongelezen bericht door Bob Schurkjens » 01 aug 2019 15:13

Huurders krijg je er niet uit. Die zitten daar prima.

criticus2
Berichten: 444
Lid geworden op: 06 sep 2018 12:38

Re: Huurders eruit krijgen

Ongelezen bericht door criticus2 » 01 aug 2019 15:18

kansloos denk ik. Is ook de reden dat het object zo goedkoop wordt aangeboden.

16again
Berichten: 9453
Lid geworden op: 02 jul 2003 22:18

Re: Huurders eruit krijgen

Ongelezen bericht door 16again » 01 aug 2019 15:35

En zo begint het wegpesten van huurders….

Hoe oud zijn die eigenlijk? Probleem lost zichzelf op termijn op.

witte angora
Berichten: 19493
Lid geworden op: 21 okt 2009 20:44

Re: Huurders eruit krijgen

Ongelezen bericht door witte angora » 01 aug 2019 15:42

Shiskabap1 schreef:
01 aug 2019 13:32
Het lijkt er op het eerste oog dat we wel veel winst eruit kunnen halen na grote verbouwing.
Door het na de verbouwing te verpatsen voor veel meer als de huidige WOZ-waarde? Geloof me, jullie kijken veel te veel van die programma's waar mensen (professionals, ze weten exact wat ze doen) op veilingen voor een habbekrats een woning kopen, dat in 6 weken tijd opknappen, en dan met een winst van 80.000-150.000 binnen een week weer weten te verpatsen.

Als je hier al om advies moet vragen aan een forum van ondeskundigen, zonder enige informatie over de bouwkundige en technische staat, dan kun je er beter niet aan beginnen.

Overigens kun je ook niet zomaar de huur verhogen na jullie verbouwing. Voor een grote renovatie heb je instemming van 70% van de huurders nodig. Dat gaat je niet lukken denk ik.

crazyme
Berichten: 7335
Lid geworden op: 10 jun 2005 23:34

Re: Huurders eruit krijgen

Ongelezen bericht door crazyme » 01 aug 2019 15:55

Echt advies haal je natuurlijk elders, een lijst met aandachtspunten lukt hier misschien wel.

Ik denk dat ts doelt op eigen gebruik van de woning over 3 jaar. In de praktijk is dat lastig.

Wel vreemd dat de WOZ zo hoog is in relatie tot de de vraagprijs. De WOZ waarde wordt mede bepaald door de huurprijs.

Je moet je in eerste instantie afvragen waarom iemand een woning van 420 te koop zet voor 200....

Probeer eerst de werkelijke achtergrond te achterhalen en niet wat men u voorschotelt.

Kent u het programma helse huurders ?

witte angora
Berichten: 19493
Lid geworden op: 21 okt 2009 20:44

Re: Huurders eruit krijgen

Ongelezen bericht door witte angora » 01 aug 2019 15:58

Maar ja, dan moeten over 3 jaar wel die huurders er uit. En dat gaat niet zomaar, zoals eerder al gesteld is. En voor niets gaat het zeker niet lukken.

piet987654
Berichten: 258
Lid geworden op: 11 dec 2017 17:16

Re: Huurders eruit krijgen

Ongelezen bericht door piet987654 » 01 aug 2019 16:08

16again schreef:
01 aug 2019 15:35
En zo begint het wegpesten van huurders….

Hoe oud zijn die eigenlijk? Probleem lost zichzelf op termijn op.
Daar kan iemand zich lelijk in vergissen, om te wachten op het overlijden van de huurders.
Lees onderstaand beroemde waargebeurde verhaal maar eens.
Houd dit in uw achterhoofd voordat U wilt wachten op hun overlijden.

http://www.mijnbehoudenhuis.nl/jeanne-c ... deal-ooit/

Kees2850
Berichten: 568
Lid geworden op: 19 dec 2018 05:41

Re: Huurders eruit krijgen

Ongelezen bericht door Kees2850 » 01 aug 2019 16:12

Ik weet wel hoe je de huurders eruit krijgt. Maar ga dat zeker niet vertellen aan een hebzuchtige graaier die ten koste van twee oudere mensen alleen zijn bankrekening wilt spekken.
Schandalig dat zo'n vraag geaccepteerd wordt op dit forum.

juliomariner
Berichten: 1049
Lid geworden op: 27 apr 2007 16:55

Re: Huurders eruit krijgen

Ongelezen bericht door juliomariner » 01 aug 2019 17:14

Veel achterstallig onderhoud dus je zou voorzichtig kunnen concluderen dat huidige eigenaar huisjesmelker is. Hij verkoopt ver onder de woz waarde, waarom? 1. Hij heeft al geprobeert om de huurders eruit te krijgen en dat lukte niet. 2. Hij weet van grote fundamentele problemen met het pand. Hij weet dat hij niet op een rendabele manier dit op kan lossen. Een grote verbouwing kan met deze huur nooit uit want anders zou hij echt zelf voor deze grote potentiele winst (die er dus waarschijnlijk niet is) zijn gegaan

Costnix
Berichten: 1087
Lid geworden op: 26 nov 2016 10:27

Re: Huurders eruit krijgen

Ongelezen bericht door Costnix » 01 aug 2019 18:42

U wilt huisjesmelker worden?
Bestudeer dan eerst Huisjesmelker voor Dummies.
U zult in de omgeving van dat huis met de nek worden aangekeken.

kweenie
Berichten: 14610
Lid geworden op: 24 okt 2007 15:04

Re: Huurders eruit krijgen

Ongelezen bericht door kweenie » 01 aug 2019 18:52

De (verkoop) waarde van een verhuurde woning staat vooral in verhouding tot de jaarlijkse huuropbrengsten en heeft weinig verband met de WOZ-waarde. In geval van een huur die in relatie tot de WOZ waarde heel laag is (zoals in dit geval), is er daarnaast nog de potentiële winst als de huidige huurders gaan vertrekken. Het is dan maar net hoe de beleggers die potentie inzien.

Maar een vraagprijs van ruim 40 keer de jaarlijkse huur is wel aan de hoge kant. De meeste professionals zullen dat toch aan zich voorbij laten gaan. Ondanks de potentiële toekomstige winst zit je namelijk wel met andere jaarlijkse lasten (onderhoud, belastingen, verzekeringen) die eerder een percentage van de hoge WOZ waarde zijn. En daarmee verdwijnt een relatief groot deel van de jaarlijkse huur (wellicht zelfs alles) naar die kostenposten. Geen mooi vooruitzicht.
Laatst gewijzigd door kweenie op 01 aug 2019 18:54, 1 keer totaal gewijzigd.

snuffel1
Berichten: 3346
Lid geworden op: 06 dec 2012 16:14

Re: Huurders eruit krijgen

Ongelezen bericht door snuffel1 » 01 aug 2019 18:54

Ik heb niet het idee dat de verkoper een huisjesmelker is want dan was de huur geen 380 euro geweest en had de verkoopprijs ver boven de twee ton gelegen. De WOZ waarde wordt aan de hand van soort gelijke woningen bepaald en niet specifiek voor deze woning en is dus ook niet van toepassing. Het zou maar zo kunnen dat twee ton gezien de staat van de woning bij een werkelijke taxatie veel lager uitvalt omdat die hevig gedateerd is en renovatie meer kost dan een nieuwe woning op de kavel neerzetten. De zittende huurders kunt u er niet uitkrijgen maar als u besluit de woning als beleggingspand te kopen draait u wel voor onderhoud e.d. op en gezien de staat van de woning kunnen die een grote kostenpost gaan worden. Als het uw doel is om zelf de woning in gebruik te nemen dan is deze woning geen optie omdat u geen hypotheek kunt sluiten voor een woning waar verplichtingen op rusten.

Komkommertijd
Berichten: 2162
Lid geworden op: 02 nov 2018 17:44

Re: Huurders eruit krijgen

Ongelezen bericht door Komkommertijd » 01 aug 2019 18:56

Wat voor bescherming staat er in het huurcontract?

En als je lastig word na de koop mogen ze huurverlaging vragen voor het achterstallige onderhoud en dan blijft er van de €380 weinig meer over.

Ooit zult U dit krijgen nadat de huurders zijn overleden, en dan heeft U een leuke kavel, en oefenmateriaal brandweer als ik het zo lees....

De leeftijd en levensverwachting bepalen de verkoopwaarde en het contract, als ze een kind hebben die veel jonger is en nog erg lang tijd kan rekken en mede huurder is.......
Wees voorzichtig en kijk goed wie er huurde tegen welke voorwaarden.

Lady1234
Berichten: 9786
Lid geworden op: 02 nov 2017 16:04

Re: Huurders eruit krijgen

Ongelezen bericht door Lady1234 » 01 aug 2019 20:06

Misschien wonen dier huurders daar al meer dan 40 jaar en is de huur daardoor zo laag.

snuffel1
Berichten: 3346
Lid geworden op: 06 dec 2012 16:14

Re: Huurders eruit krijgen

Ongelezen bericht door snuffel1 » 02 aug 2019 16:00

Lady1234 schreef:
01 aug 2019 20:06
Misschien wonen dier huurders daar al meer dan 40 jaar en is de huur daardoor zo laag.
Mijn opa en oma zaliger huurden ook een huis die in de jaren 30 gebouwd is. Er was totaal geen comfort behalve een schoorsteen voor een kachel. Een toilet was er niet maar wel een soort van wc hok achter in de tuin, een douche ze wisten niet eens wat dat was. De behoeftes deden ze in dat wc hok en één keer per week gingen ze naar het badhuis om zich te wassen. In de tweede oorlog viel er een bom in de buurt die veel schade veroorzaakte en pas na de bevrijding werd er een deel van de keuken opgeofferd om een inpandige wc ruimte aan te brengen. De verhuurder zal dat hebben gedaan met geld van de wederopbouw maar heeft voor zover ik de verhalen ken nooit als huurverhoging in rekening gebracht. Na het overlijden van opa en oma is een oom er blijven wonen en is er een ruimte gecreëerd om een douche te plaatsen maar aan de woning is verder niets gerenoveerd en ook die oom is tot aan zijn dood in de woning gebleven. Ts wil zo'n soort woning aanschaffen met als doel zelf bewonen of als beleggingspand aanschaffen en na renovatie een gigantische huurverhoging doorvoeren. Een jaren dertig woning die nog in die staat verkeerd aanschaffen kan een doel zijn maar geef die oudjes de kans om hun leven in die woning af te ronden en pas daarna te renoveren.

Arizonakid
Berichten: 177
Lid geworden op: 20 dec 2018 19:11

Re: Huurders eruit krijgen

Ongelezen bericht door Arizonakid » 02 aug 2019 18:30

Alleen doen als je het geld kan missen en kan wachten tot de huidige huurders eruit gaan. Zeker niet gaan verbouwen met huurders in je pandje, tenzij je van te voren kan afspreken dat de huur evenredig omhoog gaat met de kosten van de verbouwing. Maar eerlijk gezegd denk ik dat je er beter af kan blijven als je hier komt vragen hoe en wat en er zelf geen verstand van hebt, je gaat gegarandeerd op je platte bek.

scontra
Berichten: 1827
Lid geworden op: 27 mar 2014 17:34

Re: Huurders eruit krijgen

Ongelezen bericht door scontra » 02 aug 2019 19:48

Shiskabap1 schreef:
01 aug 2019 13:32
Kan je de huur verhogen op basis van WOZ waarde of na een verbouwing?

Het zit als volgt:
We zagen een woning uit 1930 met een WOZ waarde van 420.000 euro en hij staat te koop voor 200.000 euro. Er wonen momenteel ouderen in en ze betalen maandelijks 380 euro aan huur.
De WOZ-waarde is een afspiegeling van de marktwaarde van een woning, en dan voor minder dan de helft 'Te Koop', staan ??
Die twee ton kunt u waarschijnlijk zelf makkelijk opbrengen, want een hypotheek zult u niet zo makkelijk krijgen voor een woning met huurders.

Maar waar staat dit stulpje 'Te Koop' want het zou wel eens een interessant 'koopje' kunnen zijn, als het tenminste geen monumenten status heeft of er een wijziging van het bestemmingsplan op de locatie of naaste omgeving ligt.
Maar hoe dan ook, ik vindt het maar een vreemd overkomend verhaal. ;-)

grun
Berichten: 1467
Lid geworden op: 11 jul 2011 15:23

Re: Huurders eruit krijgen

Ongelezen bericht door grun » 03 aug 2019 09:46

Lady1234 schreef:
01 aug 2019 20:06
Misschien wonen dier huurders daar al meer dan 40 jaar en is de huur daardoor zo laag.
Dat is heel goed mogelijk. Meestal stijgt de huur relatief meer naarmate de woning vaker van bewoner wisselt. Om die hogere huur te verklaren wordt er vaak wel iets aan verbouwd, zoals een nieuw keukenblok of een nieuwe badkamer.

Ik weet niet wat TS voor hogere huur in gedachten heeft na de verbouwing maar het moet natuurlijk wel te betalen blijven voor de huidige bewoners. Denk eerder aan een paar tientjes en geen honderden euro's.

Waar ik nu woon, heeft de woningbouw voorgesteld om de hele wijk te moderniseren. Iedere woning krijgt isolatie in de spouwmuren, het dak wordt vernieuwd en beter geisoleerd, waar nog enkel glas is zoals bovenlichten worden die vervangen door dubbelglas, de mechanische afzuiging wordt vervangen door individuele afzuiging met CO2 meter, iedere woning krijgt 4 zonnepanelen op het dak waarvan de opbrengst voor de huurder is. Voor dit alles stelt de woningbouw 6 euro huurverhoging per maand voor, hetgeen me alleszins redelijk lijkt. Het gaat om woningen die nu allemaal bijna 40 jaar oud zijn.

Plaats reactie