[ archief ] Hypotheekaftrek: standpunt NVM op 8-4-2010

[witte angora]

Onderstaande informatie komt van Beursgorilla ( http://www.beursgorilla.nl/nieuws-item. ... _ID=523143 )

Ik vond het, omdat dit veel mensen raakt, toch wel nuttig om dit hier op het forum te vermelden.

AMSTERDAM (AFN) - De mogelijke afschaffing van de hypoheekrenteaftrek is voor Nederlands grootste makelaarsvereniging NVM niet langer per definitie onbespreekbaar. Maar dan zal wel de woningmarkt in zijn geheel moeten worden hervormd. Het eenzijdig afschaffen is volgens NVM-topman Ger Hukker een ,,platte bezuiniging die zal leiden tot een enorme kapitaalvernietiging.''

De NVM, met een marktaandeel van 73 procent veruit de grootste makelaarsvereniging in Nederland, presenteerde donderdag de woningmarktcijfers over het eerste kwartaal. Die wijzen op een voorzichtig herstel van de huizenmarkt.

Volgens Hukker moet het ,,extreme'' verschil tussen huren en kopen worden aangepakt om daarmee de woningmarkt te stimuleren. De kritiek van 'links' is volgens Hukker hoe het mogelijk is dat mensen met de hoogste inkomens het meeste profiteren van de hypotheekrenteaftrek. Deze vorm van 'subsidiëring' geldt volgens Hukker ook voor huurders die een toeslag krijgen. ,,Zodra het inkomen stijgt, blijft de huur op hetzelfde niveau.''

'Verhuisboete'

Over de overdrachtsbelasting, of 'verhuisboete' in de woorden van Hukker, is de NVM-voorman stellig. ,,Dat is bijna een misdadige maatregel.'' Kopers van een huis betalen in Nederland 6 procent belasting over de waarde van de woning.

Hoewel de huizenprijs de afgelopen maanden stabiliseerde, is de woningmarkt volgens de NVM-topman nog altijd doodziek. Om die reden maakt hij zich zorgen over de opnieuw opgelaaide discussie over de hypotheekrenteaftrek. ,,En dat is ook de reden waarom de woningmarkt de komende tijd echt niet gaat opveren. Een slechter moment kun je niet bedenken'', aldus Hukker.

Stabiliseren

Het eenzijdig afschaffen van de hypotheekrenteaftrek zal volgens hem tot een stevige daling van de huizenprijzen leiden, met een enorme kapitaalvernietiging tot gevolg. Wanneer de woningprijzen dalen met 10 procent, verdampt circa 170 miljard euro aan vermogen op de woningmarkt, zo hebben de makelaars becijferd.

Hukker verwacht dat de huizenprijzen dit jaar zullen stabiliseren. De prijs van een gemiddelde koopwoning is volgens voorlopige cijfers in het eerste kwartaal met 0,4 procent gestegen tot 232.000 euro. In totaal werden de eerste drie maanden van dit jaar 30.500 woningen verkocht, een stijging van 14,7 procent ten opzichte van dezelfde periode een jaar eerder. ,,De consument durft weer te kopen en de prijzen zijn niet verder weggezakt'', stelde de NVM-voorzitter.

Het aantal te koop staande woningen (175.000) is echter nog net zo hoog als in 2009. Hukker verwacht dat dit aantal dit jaar verder zal oplopen tot 180.000. Ook de tijd dat een woning te koop staat, is verder toegenomen, tot ruim acht maanden (231 dagen). Bijna 31 procent van de woningen staat langer dan een jaar te koop; een jaar geleden was dit nog slechts 17 procent. ,,De vitrines bij de makelaars zijn op dit moment te klein. Je hebt niets te zoeken in deze markt als je niet bereid bent de woning scherp aan te bieden'', aldus Hukker.

[glith]

Als ik de voorgenomen maat regelen lees ivm de "aftrek"gaat dat pas in boven de 250.000

[CB]

Dan zullen de belastingen die betaald moeten worden boven de 250.000,00 ook naar rato afgebouwd moeten worden. Dat heb ik in nog geen enkel programma van de politieke partijen kunnen ontdekken. Helaas is het in Den Haag weer éénrichtingsverkeer.

[glith]

Dan zullen de belastingen die betaald moeten worden boven de 250.000,00 ook naar rato afgebouwd moeten worden. Dat heb ik in nog geen enkel programma van de politieke partijen kunnen ontdekken. Helaas is het in Den Haag weer éénrichtingsverkeer.

Dat ben ik ook met je eens, maar wie zijn wij

[ils]

Het zal toch eens tijd worden dat de huizenprijzen fors gaan dalen.
In ons regio liggen de huizenprijzen abnormaal hoog.

[CB]

Het zal toch eens tijd worden dat de huizenprijzen fors gaan dalen.
In ons regio liggen de huizenprijzen abnormaal hoog.

Als dat gebeurd komt de verkoop van de huizen plat te liggen. Gezien de hoogte van de hypotheek kan bijna niemand z'n huis verkopen vanwege de lage opbrengst. Dus daar schiet niemand wat me op, want als niemand kan verkopen dan valt er ook niets te kopen.

[ils]

Laten we met minder winst eens genoegen nemen; het kon niet op.
De prijzen stegen de pan uit en werd daarmede een boel gebakken lucht.
We hebben zelf een koophuis en we hebben ook gezien hoeveel die per jaar meer waard werd en dat stond in geen verhouding met de jaarlijkse stijging van de huurwoningen.
Een aantal jaren terug kon je een nieuwe 2 onder de kapper kopen voor 2 ton en dan doorverkopen met zo maar een 50.000 euro's winst en mensen betaalden het dan ook nog met torenhoge hypotheken.
Zo laat de prijs maar gaan zakken tot een normaler niveau en we allemaal ons minder rijk gaan rekenen met ons koophuis zodat onze jongeren ook op termijn een woning kunnen gaan kopen want voor hun is er nauwelijks een huurwoning te vinden en kopen te duur.

[CB]

Welke winst? Voor de forse daling of erna? Mensen die 10-15 jaar geleden hebben gekocht hebben nog winst, maar mensen die recent gekocht hebben, de afgelopen 5-7 jaar, hebben nauwelijks winst en bij een forse daling zelfs een behoorlijk verlies. Zet je roze bril maar af!

[Wim Frens]

mensen die recent gekocht hebben, de afgelopen 5-7 jaar, hebben nauwelijks winst en bij een forse daling zelfs een behoorlijk verlies. Zet je roze bril maar af!

Alleen dus maar bij verkoop van hun huis.

[CB]

Alleen dus maar bij verkoop van hun huis.

Dus wat is het gevolg als de prijzen van de huizen fors dalen Willem, want daar gaat het om?

[Wim Frens]

Vind ik ook best hoor Charles

[kweenie]

Het gevolg is dat als je een ander huis wilt kopen, dat andere huis ook veel goedkoper is geworden. Het wordt daardoor makkelijker om een groter huis te kopen.

Iemand die 5 jaar geleden een huis heeft gekocht, heeft ofwel een ander huis verkocht, hoogstwaarschijnlijk met overwaarde. Die zal daardoor niet snel in de problemen komen. Of hij was starter. Dan heeft zoiemand waarschijnlijk geen extreem duur huis gekocht/kunnen kopen, en zal eerder op zoek zijn naar een groter huis dan naar een kleiner huis. En die heeft er meer aan als de huizenprijzen dalen dan als de huizenprijzen stijgen.

Immers, iemand die toen een huis van 2 ton heeft gekocht, maar eigenlijk een huis van 2½ ton wou, heeft er meer aan als de huizenprijzen 10% dalen dan als ze 10% stijgen. Hij moet dan wel zijn huis verkopen voor 180, maar kan het andere huis voor 225 kopen. Dus maar 45.000 duurder. Zouden de prijzen 10% zijn gestegen, dan kon hij verkopen voor 220.000, maar zou moeten kopen voor 275. Dat is dus 55.000 duurder.

Zolang de huizenprijzen niet extreem dalen, hoeven er dus voor veel mensen geen problemen te zijn. Behalve dan wellicht voor mensen die aan de top hebben geleend én die zo dom waren om in de tussentijd niets te sparen voor de aflossing.

[CB]

Zolang de huizenprijzen niet extreem dalen

Hallo Kweenie,

De stelling van ils is:

Het zal toch eens tijd worden dat de huizenprijzen fors gaan dalen.

Lijkt mij niet bevordelijk voor de doorstroming van de huizenmarkt. En wat de overwaardes betreft, ben benieuwd wat het gros met de overwaarde heeft gedaan de afgelopen jaren. Denk daarbij aan badkamers, keukens, aan/verbouw etc.

[witte angora]

Lijkt mij niet bevordelijk voor de doorstroming van de huizenmarkt.

Ik denk dat daar inderdaad een flink onderliggend probleem ligt. Immers, als mensen een hypotheek hebben die hoger is dan de woning over te zijner tijd waard is, zullen ze noodgedwongen in de woning moeten blijven zitten, minimaal tot er een flink deel van de hypotheek is afgelost.

Immers, als er een andere woning gekocht wordt, zal men voor de restschuld geen hypotheek kunnen krijgen. Tenzij men een flink grotere woning koopt, die tegen die tijd even duur is als de hypotheek hoog is van de oude woning. Wellicht dat er dan juist wel een doorstroming komt?

Ik vind dit erg moeilijk, eerlijk gezegd, de kristallen bol heeft ook zijn grenzen.

[CB]

Tenzij men een flink grotere woning koopt, die tegen die tijd even duur is als de hypotheek hoog is van de oude woning.

Een groter huis heeft een grotere prijs. Hoe wil je dat financieren als de opbrengst van de huidige woning de lopende hypotheek niet afdekt?

[witte angora]

Tenzij men een flink grotere woning koopt, die tegen die tijd even duur is als de hypotheek hoog is van de oude woning.

Een groter huis heeft een grotere prijs. Hoe wil je dat financieren als de opbrengst van de huidige woning de lopende hypotheek niet afdekt?

Klopt. Tenzij de huizenprijzen drastisch dalen, en de lopende hypotheek gelijk of lager wordt aan de verlaagde prijs van de nieuwe, grotere woning.

In dat geval wordt de grotere woning wel bereikbaar. Het is alleen de vraag wat de bank gaat doen.

[ils]

Lijkt mij niet bevordelijk voor de doorstroming van de huizenmarkt. En wat de overwaardes betreft, ben benieuwd wat het gros met de overwaarde heeft gedaan de afgelopen jaren. Denk daarbij aan badkamers, keukens, aan/verbouw etc.

Hiermee hebben ze dan een stukje luxe gekocht.
Waarom koopt men een huis? Hoogstwaarschijnlijk omdat men huren te duur vindt of geen huurwoning kunnen krijgen Met een eigen huis ken je de komende jaren je vaste hyp.lasten, je koopt een stukje woongenot en mag in een eigen huis verbouwen wat je zelf wilt.
Men koopt toch geen eigen huis om er met een aantal jaren dollartekens van in de ogen te krijgen, wie draagt hier een roze bril. Die tijd is wel geweest.

[CB]

de lopende hypotheek gelijk of lager wordt aan de verlaagde prijs van de nieuwe, grotere woning.

De nieuwe woning kost 250.000,--. De hypotheek op de huidige woning is 225.000,--. Je huidige woning heeft een waarde van 175.000,00. En nu? Van belang is of je hypotheek niet hoger is dan de waarde van je huidige woning.

Dus bij een forse waardedaling kun je dat alleen opvangen met een behoorlijke overwaarde. De vraag is hoeveel mensen hebben een behoorlijke overwaarde. Als dat 50% van de huizenbezitters, komt bij een forse waardedaling de woningmarkt volgens mij al behoorlijk op slot te zitten. 50% van de huizenbezitters is volgens mij een hoog percentage.

[CB]

wie draagt hier een roze bril.

U ils. U gaat er kennelijk van uit dat het gros van de huizenbezitters een overwaarde heeft en dus een forse waardedaling van het huis kunnen opvangen. Ik denk daar anders over. Volgens mij hebben de meeste huizenbezitters geen forse overwaarde. Dat is nl. het kenmerk van een doorgroeisysteem. Je bouwt een overwaarde op in je huis om vervolgens een duurder huis te kopen (doorgroeien). Bij een forse waardedaling is doorgroeien niet meer mogelijk, waardoor mensen in hun huis blijven zitten. Dit houdt in dat er voor starters geen huizenaanbod meer is. Dus de huizenmarkt zit dan op slot.

[kees.bugter]

Ils ziet het best goed, CB gaat maar van 1 standpunt uit. Er zijn genoeg mensen die een te groot huis inruilen tegen een kleiner huis. Vijftigers waarvan b.v. de kinderen de deur uit zijn. Mensen waarvan de partner is overleden. Of gehandicapten die een gelijkvloerse woning kopen enz. Dat zijn allemaal mensen met overwaarde in hun huis als ze er 10-15 jaar gewoond hebben. En geen tophypotheek hadden natuurlijk.