Radar

Goedendag,

Mijn vriendin en ik hebben in oktober een vrijstaande hoekwoning gekocht. De woning staat direct tegen de stoep aan, zowel aan de voorkant als aan de zijkant. Bij het tekenen bij de notaris werd er al vermeld dat er sprake is van recht van overpad. Nu heb ik in het kadaster gekeken en blijkt dat de stoep aan één zijde bij ons kavel hoort. Binnen dit stuk stoep zijn tevens twee parkeerplaatsen verwerkt.

Nu vroeg ik mij af wat onze rechten hierin zijn. De gemeente maakt gebruik van mijn perceel.
Is het mogelijk om eventueel dit stuk grond aan de gemeente te verkopen? Indien dit niet het geval is, is het dan mogelijk om, op zijn minst, te zorgen dat één van de twee parkeerplaatsen van ons worden?

Ik heb geprobeerd meer informatie hierover te vinden op het internet maar ik krijg de indruk dat een dergelijke situatie niet vaak voorkomt.

Alvast bedankt.

BillyBo schreef: ↑

12 jan 2022 16:29

Goedendag,
De woning staat direct tegen de stoep aan, zowel aan de voorkant als aan de zijkant. Bij het tekenen bij de notaris werd er al vermeld dat er sprake is van recht van overpad. Nu heb ik in het kadaster gekeken en blijkt dat de stoep aan één zijde bij ons kavel hoort. Binnen dit stuk stoep zijn tevens twee parkeerplaatsen verwerkt.

Bij het recht van overpad voor twee of meer partijen hebben alle partijen recht op een vrije doorgang op het betreffende grondgebied waarop het recht van overpad van toepassing is.
U dient dus over de volledige breedte en lengte van het betreffende grondgebied een vrije doorgang te hebben.
In de situatie zoals u beschrijft is daar denkelijk geen sprake van, vanwege de aangelegde parkeerplaatsen.
Deze parkeerplaatsen zijn waarschijnlijk ook nog eens vrijelijk voor een ieder toegankelijk.

In uw eigendomsakte zou (duidelijk) omschreven moeten staan wat het recht van overpad voor u en de andere rechthebbende(n) zal inhouden.
Staat dit niet duidelijk omschreven, neem dan contact op met de notaris waar de akte is gepasseerd.

Dit zijn bij uitstek zaken die je helder moet hebben voordat je tekent. De notaris had je alles uit kunnen leggen (en die kadastrale tekeningen zaten toch ongetwijfeld ook bij de papieren)?

Ik zou beginnen om gewoon eens met de gemeente te bellen, dan hoor je vanzelf hoe zij er tegenaan kijken en hoeveel bewegingsruimte er is.

heeft de makelaar niets vermeld over de erfdienstbaarheid?
1) in de koopakte staat normaal ook een vermelding over erfdienstbaarheid. Met daarbij het aktenummer. Vraag die akte op en lees wat er in staat over o.a. gebruikswijze (bijv. "om daar overheen te gaan met fiets etc", onderhoud, etc.
2) als er niets in staat over "parkeren": sinds wanneer wordt er geparkeerd? Is het misschien verjaard (ook al mag het niet, nadat het 10 of 20 jaar zo geweest is, kan het een verworven recht worden).

kijk en vraag eens op www.veh.nl

BillyBo schreef: ↑

12 jan 2022 16:29

Goedendag,

Mijn vriendin en ik hebben in oktober een vrijstaande hoekwoning gekocht. De woning staat direct tegen de stoep aan, zowel aan de voorkant als aan de zijkant. Bij het tekenen bij de notaris werd er al vermeld dat er sprake is van recht van overpad. Nu heb ik in het kadaster gekeken en blijkt dat de stoep aan één zijde bij ons kavel hoort. Binnen dit stuk stoep zijn tevens twee parkeerplaatsen verwerkt.

Nu vroeg ik mij af wat onze rechten hierin zijn. De gemeente maakt gebruik van mijn perceel.
Is het mogelijk om eventueel dit stuk grond aan de gemeente te verkopen? Indien dit niet het geval is, is het dan mogelijk om, op zijn minst, te zorgen dat één van de twee parkeerplaatsen van ons worden?

Ik heb geprobeerd meer informatie hierover te vinden op het internet maar ik krijg de indruk dat een dergelijke situatie niet vaak voorkomt.

Alvast bedankt.

Interessante vraag. Het recht van overpad bestaat op basis van het feit dat dit gedeelte uw eigendom is, maar de vraag is of "overpad" ook parkeren op dat stuk grond inhoud - gevoelsmatig zou ik zeggen van niet. U kunt een brief aan de gemeente schrijven met omschrijving van de feiten (is de grond onder die parkeerplaatsen helemaal van u, of gedeeltelijk?) en u kunt aangeven dat u niet akkoord bent met de parkeerplaatsen op uw grond. Daarmee stuit u eventueel verjaring daarvan, voor 't geval dat binnenkort aan de hand zou zijn. Dan kunt u daarna de discussie aangaan met de gemeente. Als het stuk groot genoeg is, dan kunt u mss één parkeerplaats op uw eigen grond realiseren en daarnaast een stoep om aan het recht van overpad te voldoen?

HandigeHarrie schreef: ↑

14 jan 2022 15:07

Interessante vraag. Het recht van overpad bestaat op basis van het feit dat dit gedeelte uw eigendom is, maar de vraag is of "overpad" ook parkeren op dat stuk grond inhoud - gevoelsmatig zou ik zeggen van niet.

Klopt helemaal. Het recht van overpad geeft (logisch ook) het recht om "over het pad te gaan". Dus bijvoorbeeld wél om een parkeerplaats te bereiken, maar niet om er te parkeren. Als er echt parkeerplaatsen in het spel zijn, moeten er erfdienstbaarheden gevestigd zijn.

Maar dat moet ook gewoon in de leverings- en koopakten staan, lees die dus eens goed door. Of ga even terug naar de notaris die je dit allemaal uit had moeten leggen.

Als het goed is staat in je koopovereenkomst of huurcontract wat de regels zijn. Ook in de kadaster kan je dit terug vinden.

Meestal moet je bij recht van overpad vrij houden. Het is alleen toegestaan om personen (soms ook voertuigen) te verplaatsen. Ik zeg bewust meestal, omdat soms afwijkingen kunnen zijn door andere afspraken of verjaring.

Je kunt contact op te nemen met de andere partij van recht van recht van overpad (als ik goed begrijp is het de gemeente), al is het soms beter om dit niet te doen (slapende honden niet wakker maken).

Misschien dat www.juridischloket.nl je iets meer kunt vertellen.

Zoals, scontra, direct al schreef moet het recht van overpad in de koopakte omschreven staan, als regel ook voor wie dat recht geldt.
Alsook vaak op welke manier van het recht gebruik gemaakt mag worden.
De notaris moet dat uit kunnen leggen als het je niet duidelijk is. Zo`n recht wordt altijd overgenomen van voorgaande akten, als het nog steeds geldig is ten minste.
Overtuig je eerst van de feiten en bewijzen voor dat je contact op neemt met de gemeente, je wordt anders met halve waarheden het bos ingestuurd.

En: vraag je ook af: wat wil je bereiken, en waarom zou de gemeente daar aan mee moeten werken? Dwz wat zijn de voordelen voor de gemeente als deze het stuk grond van je koopt.

Enkel met 'ik wil...' kom je niet zo ver denk ik.

Maar vooralsnog zou het dus zomaar kunnen dat jullie als enige van die twee parkeerplaatsen gebruik mogen maken. Recht van overpad weg = einde recht op parkeren.

Hoe kan het dat u de akte heeft ondertekend, zonder dat u op de hoogte was wat de akte precies inhoudt?
Als het goed is, heeft de notaris u gevraagd of u de akte begrepen heeft, of dat er nog punten zijn die uitleg nodig hadden. Door uw handtekening te zetten verklaart u alles begrepen te hebben én akkoord te zijn.

Als er een recht van overpad is, of als er andere erfdienstbaarheden zijn, dan moet u daarvan de teksten ook hebben ontvangen. Al voorafgaand aan het tekenen van de 'voorlopige koopovereenkomst' en tevens zult u deze bij de notaris 'voor gezien' hebben geparafeerd.

Nu u blijkbaar achteraf 'verrast' bent, is de eerste stap dan ook eens goed alle stukken doorlezen die u ontvangen heeft van de verkoper/verkoopmakelaar en van de notaris. Want als er zoals u schrijft sprake is van een openbaar toegankelijke 'stoep' en parkeervakken, dan is er geen sprake van een recht van overpad.

Een recht van overpad is namelijk een recht om een pad te mogen gebruiken om vanaf een omsloten erf toch de openbare weg te kunnen bereiken. Dit moet dan ook nog op de 'minst belastende wijze' gebeuren en het gebruik van het recht van overpad met motorvoertuigen is in principe niet toegestaan (behalve met uitgeschakelde motor van bijvoorbeeld een motorfiets), tenzij uit de akten blijkt gemotoriseerd gebruik van het overpad wel is toegestaan. Bovendien houdt het recht van overpad nooit in dat er op het 'pad' goederen gestald of voertuigen geparkeerd mogen worden.
Daarbij wordt in geval van recht van overpad altijd aangegeven voor de gebruikers van welk perceel dat overpad geldt.

Kortom: tijd voor een grondige bestudering van de akten en als u nadere uitleg nodig heeft moet u terug naar uw notaris of aankoopmakelaar, want die hebben hun werkzaamheden in dit geval duidelijk niet goed uitgevoerd.

Allereerst bedankt voor de reacties.

Het recht van overpad is zeker ter sprake gekomen tijdens het tekenen. Gezien de ligging van het huis was het aannemelijk dat dit om een stoep ging. De bijbehorende akte is ook opgenomen, het probleem met deze akte is echter dat die uit 1931 komt en een scan is van een viertal pagina's van een boek. Deze pagina's zijn handgeschreven, cursief, en bijna niet leesbaar.

Nogmaals bedankt voor het advies. Ik ga contact kan opnemen met de gemeente, en waarschijnlijk ook de notaris, om exact uit te zoeken hoe dit recht van overpad in elkaar steekt, en of deze parkeerplaatsen dus mogelijk privéterrein zijn.

Uit de beschrijving krijg ik de indruk dat de stoep en de parkeerplaatsen uw eigendom zijn, maar dat de fungeren als openbare weg en vrij te gebruiken voor iedereen. Omdat er parkeerplaatsen zijn, zal er ook een rijbaan zijn. Bestond die ook in 1931 toen dat recht van overpad werd gevestigd?

Ik kan mij voorstellen dat uw strook grond destijds een "eigen weg" was, en dat bij latere herinrichting van het naastgelegen perceel (en de aanleg van de rijbaan) het recht van overpad niet meer noodzakelijk was maar per abuis niet is opgeheven. Dan zou door verjaring uw strook grond wel eens openbare weg geworden kunnen zijn.

Erthanax schreef: ↑

15 jan 2022 11:25

Ik kan mij voorstellen dat uw strook grond destijds een "eigen weg" was, en dat bij latere herinrichting van het naastgelegen perceel (en de aanleg van de rijbaan) het recht van overpad niet meer noodzakelijk was maar per abuis niet is opgeheven. Dan zou door verjaring uw strook grond wel eens openbare weg geworden kunnen zijn.

Verjaring is niet van toepasing, omdat het recht op overpad door de notaris recent in de akte van levering is opgenomen. Vóór die overdracht heeft kennelijk niemand zich beroepen op verjaring met aanspraak op dat stuk perceel.

De andere kant op is misschien wel een mogelijkheid: Als het overpad niet meer noodzakelijk is, omdat de -ooit onbereikbare- percelen nu via een openbare weg bereikbaar zijn (en waarbij die 'nieuwe' weg buiten het perceel van TS aangelegd is), dat TS misschien dit recht op overpad kan laten vervallen. Dan zijn de stoep en parkeerplaats voortaan als 100% privé-eigendom te gebruiken.

arvandongen schreef: ↑

15 jan 2022 11:43

Verjaring is niet van toepasing, omdat het recht op overpad door de notaris recent in de akte van levering is opgenomen. Vóór die overdracht heeft kennelijk niemand zich beroepen op verjaring met aanspraak op dat stuk perceel.

Dat zou inderdaad heel goed kunnen. Waar ik op doelde was dat als een "eigen weg" niet tenminste eenmaal per jaar als zodanig wordt aangegeven, het een openbare weg wordt volgens Wikipedia.

De andere kant op is misschien wel een mogelijkheid: Als het overpad niet meer noodzakelijk is, omdat de -ooit onbereikbare- percelen nu via een openbare weg bereikbaar zijn (en waarbij die 'nieuwe' weg buiten het perceel van TS aangelegd is), dat TS misschien dit recht op overpad kan laten vervallen. Dan zijn de stoep en parkeerplaats voortaan als 100% privé-eigendom te gebruiken.

Dat zou inderdaad een nette oplossing zijn.

Ik neem aan dat de stoep en de parkeerplaatsen door de gemeente zijn bestraat. Een andere mogelijkheid is dat de gemeente de grond tegen een fatsoenlijk tarief koopt van TS.

Ik hoop dat TS er na en in overleg met resp. de notaris en de gemeente uitkomt. Zo niet, dan lijkt het me een aardige casus voor de Rijdende Rechter (de echte, niet die bijklussende pensionado).

arvandongen schreef: ↑

15 jan 2022 11:43

Verjaring is niet van toepasing, omdat het recht op overpad door de notaris recent in de akte van levering is opgenomen. Vóór die overdracht heeft kennelijk niemand zich beroepen op verjaring met aanspraak op dat stuk perceel.

Dat kan je zo niet stellen. Als er sprake is van verjaring, wordt dat niet automatisch ergens geregistreerd. Dergelijke notariële akten bevatten dan een erfdienstbaarheid als ketenbeding, maar als die keten al ergens in het verleden blijkt te zijn doorbroken is dat een lege huls. Het enkele feit dat de erfdienstbaarheid nu in de akte staat, zegt dus niets over de vraag of er al dan niet sprake is van verjaring (jegens derden).

Een dergelijk recht van overpad is niet heel erg vreemd. Ik ken voldoende straten waarbij het eigendom rust bij de eigenaren van de aanliggende huizen. Er rust dan een recht van overpad op de volledige weg met stoep en parkeerplaatsen. De weg wordt dan verder gezien als openbare weg en de parkeerplaatsen zijn ook openbaar.

ruitenheer schreef: ↑

15 jan 2022 15:58

Een dergelijk recht van overpad is niet heel erg vreemd. Ik ken voldoende straten waarbij het eigendom rust bij de eigenaren van de aanliggende huizen. Er rust dan een recht van overpad op de volledige weg met stoep en parkeerplaatsen. De weg wordt dan verder gezien als openbare weg en de parkeerplaatsen zijn ook openbaar.

De formulering "worden gezien" als in: de voorbijganger ziet het zo. Maar de vraag is of daarmee het eigendom is verjaard, of dat de koper kan claimen dat niet het hele stuk grond nodig is voor overpad en dan eventueel een stuk daarvan zelf kan gaan gebruiken (voor bijvoorbeeld een privé-parkeerplaats).

Moneyman schreef: ↑

15 jan 2022 15:21

Dat kan je zo niet stellen. Als er sprake is van verjaring, wordt dat niet automatisch ergens geregistreerd. Dergelijke notariële akten bevatten dan een erfdienstbaarheid als ketenbeding, maar als die keten al ergens in het verleden blijkt te zijn doorbroken is dat een lege huls. Het enkele feit dat de erfdienstbaarheid nu in de akte staat, zegt dus niets over de vraag of er al dan niet sprake is van verjaring (jegens derden).

Ten aanzien van verjaring op een perceel grond, ben ik het niet helemaal met je eens. Eigendom van grond staat geregistreerd bij het Kadaster. Als iemand aanspraak wil maken op verjaring en overgang van een eigendomsrecht, dan wordt dat wel degelijk beoordeeld en, indien als terecht beoordeeld, schriftelijk aangepast in het Kadaster.

Als er op een bepaald moment verjaring van een stuk grond van toepassing zou kúnnen zijn, maar niemand beroept zich op eigendomsrechten wegens die verjaring, dan blijft de status quo bestaan. Conform de registratie bij het Kadaster.

In het huidige geval is eigendom van het gehele perceel overgegaan na een recente overdracht. De notaris heeft het kadaster onderzocht en kennelijk beoordeeld dat er geen issues hebben plaatsgevonden, zoals bijv. aanspraak op delen van het perceel door derden. Daarmee wordt het perceel voor de volle 100% eigendom van de nieuwe eigenaar (inclusief de verplichting tot het verlenen van overpad).

Omdat de nieuwe situatie recent is ingeschreven in het kadaster, begint een nieuwe termijn te lopen voor verjaring. TS heeft nu een jaartje of 30 voordat deze zich zorgen moet maken over verlies van (een deel van) het grondstuk.

De onderliggende erfdienstbaarheid zou wel een "lege huls" binnen de akte kunnen zijn. Dat zou betekenen dat TS per omgaande een tuinhekje om zijn volledige perceel mag zetten.

Maar: TS kan het beste de notaris vragen, zoals hij gelukkig al van plan is. Dat is de èchte expert.

arvandongen schreef: ↑

17 jan 2022 10:13

De onderliggende erfdienstbaarheid zou wel een "lege huls" binnen de akte kunnen zijn. Dat zou betekenen dat TS per omgaande een tuinhekje om zijn volledige perceel mag zetten.

TS geeft aan dat er een stoep ligt op zijn perceel. Deze stoep zal door voorbijgangers gebruikt (kunnen) worden. Dat betekent dat het recht van overpad gebruikt wordt en er geen sprake is van een "lege huls".