background branding

Tips bezwaarschrift WOZ (Achtergrond)

  • 5 min. leestijd

Als u de waardebeschikking binnenkrijgt en u wilt hiertegen bezwaar maken, zult u dit binnen zes weken moeten doen.

Vaak stuurt de gemeente met de waardebepaling een invulformulier mee waarop u aan kunt geven dat u bezwaar aan wilt tekenen. Op dit formulier is vaak ook ruimte voor het aandragen van argumenten. Als u aan deze ruimte niet genoeg hebt, bent u vrij om zelf een brief te schrijven met daarin de informatie die u kwijt wilt. Ook als de gemeente geen invulformulier met de waardebepaling heeft meegestuurd, dient u zelf een bezwaarbrief op te stellen.

Als u binnen de termijn van zes weken bezwaar heeft gemaakt, kunt u na deze termijn nog aanvullende argumenten aandragen. Wacht hier echter niet te lang mee. Want de gemeente is al begonnen met het behandelen van het bezwaar.

Hieronder vindt u een aantal tips voor het succesvol indienen van een bezwaarschrift.

  1. Vermeld in uw bezwaarschrift altijd de gegevens van de beschilling die de gemeente u gestuurd heeft. Zet het nummer van de beschikking erbij, vermeld vervolgens algemene gegevens zoals uw adres en de datum en vermeld duidelijk dat u bezwaar wilt maken tegen de door de gemeente vastgestelde WOZ-waarde. U moet ook altijd aangeven hoeveel u denkt dat uw huis waard is.
  2. Om te bepalen of u vindt of de gemeente de waarde van uw huis te hoog heeft vastgesteld kunt u uzelf de volgende vraag stellen: Wilt u de woning voor de WOZ-waarde onmiddellijk verkopen? Zo ja, dan grote kans dat de waarde te hoog is vastgesteld, zo nee, dan zou de WOZ-waarde wel eens juist kunnen zijn.
  3. Als u een bezwaarschrift indient, moet u er wel voor zorgen dat uw bezwaar aan de bezwaardrempel voldoet. Deze drempel heeft te maken met het verschil tussen de door de gemeente geschatte waarde en de waarde die u zelf aan uw woning toekent.Via deze rekenmodule kunt u uitrekenen of het voor u zinvol is om bezwaar in te dienen.Bij huizen tot 200.000 euro is het zinvol om bezwaar aan te tekenen als het verschil tussen de toegekende waarde en de geschatte waarde groter is dan 5%, qua bedrag zit er geen ondergrens aan. Bij huizen tussen de 200.000 en 500.00 is het zinvol om bezwaar aan te tekenen als het verschil tussen de door de gemeente bepaalde waarde en de geschatte waarde groter is dan 4 % met een ondergrens van 10.000 euro (het verschil moet dan dus minimaal 10.000 euro zijn). Bij huizen tussen 500.000 en 1 miljoen is het zinvol om bezwaar aan te tekenen als het verschil tussen de toegekende waarde en de door u geschatte waarde groter is dan 3% met een minimum van 20.000 euro (het verschil moet dan dus minimaal 20.000 euro zijn).
  4. Veel bezwaren worden alleen onderbouwd met stijgingspercentages ten opzichte van de oude waarde, dus de waarde zoals die in voorgaande jaren door de gemeente is vastgesteld. Ook wordt dit stijgingspercentage vaak vergeleken met de gemiddelde stijging van de huizenprijzen in de gemeente. Deze vergelijkingen zijn echter niet altijd steekhoudend en hebben meestal weinig kans van slagen. Stel dat de oude WOZ-waarde te laag was vastgesteld, en nu dus flink is verhoogd, dan zal het stijgingspercentage ruim hoger uitvallen dan het gemiddelde stijgingspercentage uit van de huizenprijzen in een gemeente.
  5. Als u het niet eens bent met het referentiepand dat de gemeente heeft gebruikt als vergelijkingsmateriaal dan dient u goed aan te geven waarom dit pand geen goed vergelijkingsmateriaal is. U kunt daarbij bijvoorbeeld letten op de volgende factoren:• Achterstallig onderhoud (van uw woning tov de referentiewoning) • Bouwkundige problemen (scheurvorming muren, zwam in de vloeren etc.) • Mindere ligging dan de referentiepanden (bijv. tuin op noordzijde) • Ligging aan drukke weg (terwijl het referentiepunt rustig is gelegen)
  6. Let ook op andere waardedrukkende factoren, die dus niet direct met het referentiepand te maken hebben, maar eerder met uw huis of met de omgeving van uw huis. Waardedrukkende factoren zijn: • Planschade: er komt een nieuwbouwwijk voor je huis. • Bouwkundige gebreken• Slecht onderhoud • Onpraktische indeling van je huis • Grote boom voor de deur• Parkeeroverlast• Onprettig uitzicht, bijvoorbeeld op een begraafplaats• Betonrot
  7. Ook andere verkoopcijfers in de directe omgeving (andere dan de referentieverkopen van de gemeente) kunnen helpen om succesvol bezwaar in te dienen. Het kan bijvoorbeeld gunstig zijn om zelf een huis in de directe omgeving uit te zoeken dat recent is verkocht voor minder geld dan het door de gemeente aangedragen referentiepand. Dit huis moet wel vergelijkbaar zijn met uw woning. 
  8. U kunt uw argumenten extra kracht bij zetten met een taxatierapport van een onafhankelijk WOZ-taxateur. Als u later in het gelijk wordt gesteld, moet de gemeente de kosten van het taxatierapport vergoeden.
  9. Ook factoren die vallen onder de zogenaamde 'ficties' kunnen de waarde van uw woning omlaag brengen. Ficties zijn factoren zoals erfpacht of huurders. Bij de bepaling van de waarde moet namelijk worden uitgegaan van de verkoopwaarde bij volle en volledige eigendom en vrij van huur. Als er dus huurders in uw pand wonen of als er erfpacht op uw pand rust, kan dit een waardedrukkend effect hebben.

Bij huizen tot 200.000 euro is het zinvol om bezwaar aan te tekenen als het verschil tussen de toegekende waarde en de geschatte waarde groter is dan 5%, qua bedrag zit er geen ondergrens aan.

Bij huizen tussen de 200.000 en 500.00 is het zinvol om bezwaar aan te tekenen als het verschil tussen de door de gemeente bepaalde waarde en de geschatte waarde groter is dan 4 % met een ondergrens van 10.000 euro (het verschil moet dan dus minimaal 10.000 euro zijn).

Bij huizen tussen 500.000 en 1 miljoen is het zinvol om bezwaar aan te tekenen als het verschil tussen de toegekende waarde en de door u geschatte waarde groter is dan 3% met een minimum van 20.000 euro (het verschil moet dan dus minimaal 20.000 euro zijn).

• Achterstallig onderhoud (van uw woning tov de referentiewoning)

• Bouwkundige problemen (scheurvorming muren, zwam in de vloeren etc.)

• Mindere ligging dan de referentiepanden (bijv. tuin op noordzijde)

• Ligging aan drukke weg (terwijl het referentiepunt rustig is gelegen)

• Planschade: er komt een nieuwbouwwijk voor je huis.

• Bouwkundige gebreken• Slecht onderhoud

• Onpraktische indeling van je huis

• Grote boom voor de deur• Parkeeroverlast• Onprettig uitzicht, bijvoorbeeld op een begraafplaats• Betonrot