toggle menu

Banken verdienen te veel aan hypotheken

De hypotheekrente is historisch laag, maar toch merken Nederlandse huizenbezitters daar weinig van. De Nederlandse banken maken namelijk sinds de crisis extra overwinsten op de hypotheken.

Hoe kan het dat Nederlanders meer hypotheekrente betalen dan onze zuider- of oosterburen? En waarom kiezen we massaal voor een rentevaste periode van 10 jaar? Voor wie is zo'n rentevaste periode nuttig en wat bespaar je eigenlijk als je het risico van een variabele rente aandurft?

Vast of variabel?

Het is een van de eerste keuzes die je maakt als je een hypotheek afsluit. Zet ik mijn rente vast, en zo ja: voor hoe lang? Nederlanders kiezen graag voor zekerheid: we kiezen massaal voor een vaste rente, liefst voor een periode van 10 jaar of langer.

Wat is dat nou eigenlijk; een rentevaste periode? Het houdt in dat je met je bank afspreekt dat je voor een periode van bijvoorbeeld 10 jaar dezelfde rente betaalt. Dat is overzichtelijk en kan voordelig zijn als de hypotheekrente stijgt. Jouw rentepercentage stijgt dan namelijk niet mee. Met een rentevaste periode betaal je meer rente dan met een variabele rente. 'Het scheelt ongeveer 1,6 procent', zegt Fons de Bilde, voorzitter van de Vereniging Onafhankelijke Financieel Planners (VOFP) in de reportage.

En dat scheelt nogal. In de reportage zijn Jakob en Karin te zien, die al 15 jaar een hypotheek hebben met een variabele rente. Vereniging Eigen Huis heeft berekend dat zij in die 15 jaar ruim 70.000 euro hebben bespaard door voor een variabele rente te kiezen, in plaats van telkens voor een rentevaste periode van 10 jaar.

Vaste rente als verzekering

Dit extra bedrag betaal je voor de zekerheid dat je rente niet stijgt. Een rentevaste periode is dus eigenlijk een verzekering. Wanneer moet je deze verzekering nou afsluiten? Over het algemeen is hier een gouden stelregel van toepassing: je moet alleen risico’s verzekeren die je niet zelf kan dragen.

Heb je in je maandbudget ruimte om een eventuele stijging van de hypotheekrente op te vangen? Dan zou je een variabele rente kunnen overwegen. Het is echter wel zo dat je daarvoor met een adviseur in gesprek dient te gaan. Pas na goed financieel advies kun je die beslissing nemen. Er spelen namelijk veel factoren mee bij deze beslissing. Zo moet er niet alleen ruimte zitten in je maandbudget, maar moet je ook kunnen leven met het idee dat je hypotheekrente elke maand kan verschillen.

Nu de rente zo historisch laag staat, kan het ook een heel goed idee zijn om de rente vast te zetten.

Variabel: dubbel vogelvrij

Wie kiest voor een variabele rente, kiest ervoor dat het rentepercentage per maand kan verschillen. Dat betekent dat je kiest voor onzekerheid. De rente kan namelijk schommelen. En dat is niet het enige dat kan veranderen, bij een variabele rente. Zo berekent de bank bovenop de variabele rente allerlei opslagen.

Zo is er een opslag voor de financieringskosten. Het kost de bank namelijk geld om geld te lenen en die kosten worden vertaald in een opslag bovenop de basisrente. Daarnaast zijn er ook winstopslagen en risico-opslagen. Als jij bijvoorbeeld het gehele aankoopbedrag van je woning leent, betaal je meer dan wanneer je een deel financiert met eigen geld. Ook hiervoor is er een opslag op je rente.

Hypotheekverstrekkers moeten aan hun klanten duidelijk vermelden welke opslag ze moeten betalen en of deze opslag vast of variabel is. Bij een vaste opslag kan het percentage niet stijgen of dalen. De meeste opslagen die berekend worden op een variabele rente, zijn echter zelf ook variabel.

Dat betekent dat de bank of verzekeraar deze opslag kan verhogen. Er zit dan geen bovengrens aan die verhoging. Het enige dat de hypotheekverstrekker hoeft te doen is een brief sturen om de klant te informeren over het verhogen van de opslag.

Dat betekent dus dat je bij een variabele rente dubbel vogelvrij bent: je moet rekening houden met het stijgen van de rente én je moet voorbereid zijn op het stijgen van de opslagen.

Meer lenen

Met een hypotheek voor 10 jaar vast, kun je vaak meer lenen dan met een hypotheek met variabele rente. Een hypotheekadviseur toetst of een inkomen past bij een lening. De hoogte van de lening wordt daarbij bepaald door het inkomen van de consument. Bij een variabele rente, of een renteperiode met een korte looptijd, moet de adviseur toetsen met een hogere rente, van 5 procent. Dit zorgt ervoor dat de klant de hypotheek ook kan betalen bij een stijgende rente.

De werkelijke rente is lager en bij een rentevaste periode van 10 jaar of langer mag een adviseur met de werkelijke rente rekenen. Daardoor kunnen mensen vaak meer lenen door de rente lang vast te laten zetten. Dit kan een stimulans zijn om te kiezen voor een lange rentevaste periode.

Hypotheekrente: banken maken té veel winst

Banken maken natuurlijk winst op het uitlenen van geld, maar sinds de financiële crisis van 2008 maken ze op hypotheken extra winst. Te veel winst, aldus belangenvereniging Vereniging Eigen Huis, die concludeert dat de banken meer dan 6 miljard extra winst hebben gemaakt op Nederlandse hypotheken sinds 2009. We betalen gemiddeld een procent meer rente dan we eigenlijk zouden moeten betalen. Zo zijn de hypotheekrentes in de ons omringende landen veel lager.

De vereniging baseert zich op cijfers van de Universiteit van Amsterdam, waar Professor Schinkel bijhoudt hoeveel extra winst de banken maken. Vereniging Eigen Huis houdt op basis van deze gegevens een barometer bij. Professor Schinkel constateerde dat er sinds de crisis extra winst wordt gemaakt.

Het leek er volgens professor Schinkel op dat er prijsafspraken zijn gemaakt door de Nederlandse Banken. De voorloper van de Autoriteit Consument en Markt, de NMa, heeft dit onderzocht en kwam tot de conclusie dat dat niet het geval was. Professor Schinkel constateert hier echter iets opvallends. Tijdens de maanden dat de NMa onderzoekt deed, zakken de extra winstmarges onder nul. Ze verdwijnen zogezegd als sneeuw voor de zon.

In de periode na het onderzoek stijgen de extra winsten weer fors. Professor Schinkel spreekt hier van de NMa-dip in de extra marges. Hij zegt dat er door het gebrek aan concurrentie geen aanleiding is voor de banken en verzekeraars om deze marges te verlagen.

Prijsleiderschap

Het gebrek aan concurrentie is niet de enige reden dat de winsten zo hoog kunnen zijn. Het was voor Nederlandse banken lange tijd niet mogelijk om met de rente te stunten. Dat komt omdat veel banken staatssteun kregen in de periode na de crisis. En juist die steun maakte dat banken van de Europese Commissie geen concurrerend rentetarief meer neer mochten zetten. Dat heet een prijsleiderschapsverbod. Als je met steun van de staat ook nog de laagste rente biedt, is dat oneerlijke concurrentie. Deze banken kregen dus een verbod om het beste tarief neer te zetten, het zogenaamde prijsleiderschapsverbod.

Van de Nederlandse banken is de Rabobank lange tijd de enige geweest die een concurrerende rente kon bieden. Maar als er maar een bank is die dat kan doen, bepaalt deze bank in feite de prijs en de andere banken kunnen daar dan niet echt onder duiken. Het prijsleiderschapsverbod in inmiddels opgeheven, maar toch nemen de extra marges maar heel langzaam af. ‘Het lijkt er dus op alsof er meer aan de hand is’, zegt professor Schinkel.

Radar heeft de vier grote Nederlandse banken gevraagd te reageren.

Lees hier hun schriftelijke reacties

Lees ook:

Overwinst banken op hypotheken moet aan banden gelegd

Resultaten van de Testpanel-enquête

Reacties

Of praat mee op het forum
Op de Radar website moet je 'overige cookies' accepteren om te reageren op artikelen.

Ook interessant