toggle menu

Huis afgebrand, opstalverzekering keert te weinig uit

Je huis brandt volledig af. Vervolgens beland je in een patstelling met je opstalverzekering over de uitkering van het schadebedrag. De schade-expert van de verzekeraar wil ruim 152.000 euro minder uitkeren dan nodig is om je verwoeste huis te herbouwen. Wat nu?

Dirk Trap werd op 2 maart 2018 slachtoffer van een woningbrand. Zijn eigen woonhuis en zijn verhuurde appartement worden volledig in de as gelegd. Ook de twee naastgelegen huizen van de buren vatten vlam en branden tot de grond toe af. De brand ontstond bij de huurder van zijn appartement, doordat per ongeluk de vlam in de frituurpan sloeg. Binnen mum van tijd stond alles in lichterlaaie.

Garantie tegen onderverzekering

Dirk Trap zegt: 'Dit wens je je ergste vijand nog niet toe. Ik heb lopen brullen als een klein kind. In twee, drie uur ben je alles kwijt.' Gelukkig is Dirk goed verzekerd bij Nh1816. Hij heeft een opstalverzekering met garantie tegen onderverzekering. Wat inhoudt dat de daadwerkelijke kosten voor herbouw worden vergoed. Ook als het schadebedrag hoger uitvalt dan het verzekerde bedrag. Vaak moet je voor zo'n garantie tegen onderverzekering een herbouwwaardemeter invullen. Bij sommige verzekeraars moet je dit iedere vijf jaar herhalen.

Wat is een opstalverzekering? Lees het hulpartikel

Discussie over de herbouwwaarde

Wilfred Mooij, is verzekeringsadviseur en directeur van het financieel adviesbureau Geijsel Kroon. Hij kent Dirk van het eiland Texel en staat hem met raad en daad bij, omdat Dirk er niet uitkomt met zijn verzekeringsmaatschappij. Wilfred is niet Dirks tussenpersoon, maar heeft vanwege zijn werk veel expertise met betrekking tot verzekeren. Wilfred Mooij zegt: 'Een opstalverzekering dekt niet de grond, maar de bouwkosten van je woning. De verzekeraar schakelt een expert in en betaalt die expert. In de kleine lettertjes van de verzekering staat dat de herbouwwaarde tot maximaal door de expert vastgestelde schadebedrag wordt betaald. En nooit meer dan wat de expert vaststelt. In deze zaak is er een enorme discussie wat de aannemer in zijn offerte nodig heeft om te herbouwen en wat de expert zegt wat de aannemer ervoor mag rekenen.'   

Patstelling met verzekeringsmaatschappij

Dirk zit al negen maanden in een patstelling met zijn verzekeringsmaatschappij. De schade-expert van Nh1816 wil voor de herbouw van het woonhuis 330.000 euro uitkeren en voor het afgebrande appartement 275.000 euro. De Texelse aannemer die beide woningen wil herbouwen vraagt in totaal 757.327 euro, maar de verzekeraar wil maximaal 605.000 euro vergoeden. Dirk zit met een gat van ruim 152.000 euro. Een bedrag dat hij onmogelijk zélf kan ophoesten. Bovendien heeft hij een garantie tegen onderverzekering.

Offerte aannemer te duur

De ingeschakelde aannemer staat op Texel bekend als betrouwbaar en redelijk geprijsd. Bovendien zijn er weinig aannemers te vinden die op korte termijn zo'n grote klus kunnen klaren, want er moeten in totaal vier woningen herbouwd worden. Niet alleen die van Dirk, maar ook die van de buren. De verzekeringsmaatschappij van Dirk blijft echter volhouden dat de offerte van de aannemer te duur is.

Wilfred Mooij zegt: 'In mijn ogen komt de verzekeraar er niet mee weg dat het alleen maar te duur is. Dan moet die zeggen: ik heb hier een aannemer die voor dit bedrag het huis gaat bouwen. We zijn al negen maanden verder en die offerte zien we niet.'

'Mooiste polis die we hebben'

Cas Verhage, de directeur van Nh1816, wil niet naar de studio komen, maar laat ons telefonisch weten dat Dirk een prima opstalverzekering heeft. Hij noemt het zelfs 'de mooiste polis die we hebben'. Inmiddels heeft de verzekeraar na het maken van onze reportage het schadebedrag voor het woonhuis verhoogd met 20.000 euro. Maar er is nog steeds geen overeenstemming.

Verhage zegt dat de stroeve schaderegeling komt doordat de verzekerde vasthoudt aan de aannemer op Texel en die zou volgens hun schade-expert een bovenmatige elementenbegroting hebben ingediend. Ze hebben een offerte van een andere plaatselijke aannemer die veel lager uitvalt. 'En de schade-vaststelling van de twee niet bij ons verzekerde panden zijn voor een beduidend lagere kubieke meterprijs geregeld.'

Lees hier de volledige reactie van Nh1816

'Verschil is echt te groot'

Radar is benieuwd of de aannemer een slaatje probeert te slaan uit het leed van Dirk. We laten de gespecificeerde offerte bekijken door Ron van den Berg van de Nederlandse Vereniging van Bouw Kostendeskundigen (NVBK). Dit is een onafhankelijke organisatie die alles weet over de prijsontwikkelingen in de bouw.

Van den Berg: 'We hebben de offerte van de aannemer bekeken en beoordeeld. Over het algemeen zitten die prijzen goed in elkaar. Je kan maximaal tussen de 5 en 10 procent op die offerte aan onderhandeling eruit halen. Maar dat vertegenwoordigt niet het verschil wat zit tussen het bedrag wat de aannemer telt en wat de verzekeraar als herbouwwaarde opgeeft. Dat verschil is echt te groot.'

Prijsschommelingen

Het bedrag dat verzekerd wordt, wordt bepaald door de herbouwwaardemeter. Deze bedragen worden jaarlijks opnieuw vastgesteld door het Verbond van Verzekeraars. Het is een hulpmiddel voor verzekeraars om de herbouwkosten per kubieke meter te berekenen. Ron van den Berg zegt: 'Gedurende het jaar krijg je prijsschommelingen. De bouwprijzen staan op dit moment onder druk. Dat heeft aan de ene kant te maken met schaarste in arbeidskracht, de prijsstijgingen in grondstoffen en de CAO-lonen die halverwege het jaar flink gestegen zijn. De bedragen die nu in de herbouwwaardetabel staan, lopen een jaar achter.' Zeker zoals in het geval van Dirk, als je je huis volledig gerestaureerd hebt met dure materialen en het huis op een eiland staat, waardoor de aanvoer van bouwmaterialen duurder is. 

Groot gevoel van onrechtvaardigheid

'Dirk moet gewoon krijgen waar die recht op heeft. Hij betaalt premie. Dirk moet schadeloos gesteld worden. Dit geeft mij een heel groot gevoel van onrechtvaardigheid. Ik schaam mij er voor. Het is mijn business. Ik ben zelf verzekeringsadviseur', zegt Wilfred Mooij.

Schijnveiligheid

Mooij beweert dat woonhuisverzekeringen consumenten sowieso schijnveiligheid bieden en hard toe zijn aan revisie. Door de stijgende huizenprijzen en fors toegenomen bouwkosten zijn verzekerden onvoldoende beschermd en krijgen ze misschien minder uitgekeerd dan nodig om het huis te herbouwen. Hij schreef hierover een blog en vergeleek de polisvoorwaarden per verzekeraar.

Maximaal 52 weken vergoeding voor vervangende woonruimte 

Dirk wil graag zo spoedig mogelijk beginnen met bouwen. De vergunningen bij de gemeente en welstandcommissie zijn rond. De winter komt eraan, met het risico op vorstverlet en andere vertragingen. Ondertussen lopen de hypotheeklasten voor de afgebrande panden gewoon door en mist hij de huurinkomsten van zijn afgebrande appartement. Daarnaast betaalt hij iedere maand 550 euro voor een vervangende woning: een kleine zolderkamer. De verzekering vergoedt maximaal 52 weken 350 euro voor deze huurkosten. Dirk Trap zegt: 'Dat is nog maar drie maanden en dan is mijn huis nog lang niet af.' Daarom is er haast geboden bij herbouw. 

Arbitrage

Als de expert van de verzekeraar en de contra-expert van de gedupeerde er onderling niet uitkomen, dan bestaat nog de mogelijkheid tot arbitrage. Dan beoordeelt een derde expert de zaak en komt er een bindend oordeel over de herbouwwaarde. Vaak ligt dit bedrag tussen het bedrag van de expert en de contra-expert.  

Redelijkheid en billijkheid

Radar belt met Kees Dekker van Kakeswaal, de bouwkundig expert voor Nh1816. Dirk Trap heeft al op de dag van de brand een eigen deskundige ingeschakeld. Een verzekerde heeft recht op deskundige bijstand. Bij Dirks buren is sprake van een andere verzekeringsmaatschappij en daar is Dekker de contra-expert. Hij vertegenwoordigt de belangen van de gedupeerden. Dekker zegt dat het dragen van twee petten in geval van verschillende verzekeraars geen probleem is. 'De schade moet  goed en onafhankelijk van de opdrachtgever vastgesteld worden. De verzekeringsmaatschappij van Trap wil in redelijkheid en billijkheid uitkeren.'  

40 procent hoger

Zowel Trap als zijn buren willen hun afgebrande woningen door dezelfde Texelse aannemer laten herbouwen. Dekker vertelt dat er in het dossier van Trap door zijn expert geen tweede offerte is opgevraagd bij een andere aannemer. Wel is voor de buren door een aannemersbedrijf in Den Helder een herbouwbegroting gemaakt. Deze herbouwkosten kwamen in de buurt van zijn eigen schadeberekening. Maar de aannemer op Texel vraagt voor het huis van Trap een bedrag dat 40 procent hoger ligt dan de herbouwwaardemeter van het Verbond van Verzekeraars. 

Derde expert inschakelen

Dekker heeft voor de woning van Trap een voorstel neergelegd dat 24 procent hoger ligt dan het verzekerde bedrag en waarvan hij inmiddels weet dat de aannemer in Den Helder het kan bouwen. Hij zegt: 'Wat nu gevraagd wordt, is overvragen. Dat is niet redelijk, vind ik. In de polis is geregeld dat dan een arbiter moeten bepalen wat redelijk is.' Op 5 december is voorgesteld een derde expert in te schakelen; zijn uitspraak is bindend.

Amper klachten over schade-afhandeling

Het Verbond van Verzekeraars reageert schriftelijk op vragen van Radar. Volgens deze belangenvereniging van verzekeraars 'willen zowel consumenten als verzekeraars dat een schade-afhandeling na een woningbrand zo snel mogelijk afgerond wordt. Dat gebeurt in bijna alle gevallen naar tevredenheid van de consument. Bij het financiële klachteninstituut Kifid is sinds 2014 slechts één klacht hierover binnengekomen.'

Lees hier de volledige reactie van het Verbond van Verzekeraars

Reacties

Of praat mee op het forum
Op de Radar website moet je 'overige cookies' accepteren om te reageren op artikelen.

Ook interessant