toggle menu

Hypotheekverstrekkers ontzeggen klanten lagere rente

De hypotheekrente is extreem laag. Mensen die hun hypotheekrente voor lange tijd vast hebben gezet, lijken daarvan niet te kunnen profiteren. De boete voor het openbreken van het vaste rentecontract is te hoog. Daarnaast weigeren veel hypotheekverstrekkers mee te werken aan rentemiddeling: de manier om, ondanks de boete, toch te profiteren van de lage rente..

'Ik vind het echt stuitend', zegt Henny Vogelaar, hypotheekklant bij ABN AMRO in de reportage. Ze doelt daarmee op het afwijzende antwoord van de bank op haar verzoek om rentemiddeling. Henny had gehoopt dat ze net als een vriendin toch kon profiteren van de lage rente door de bank te vragen rentemiddeling toe te passen. Maar nu de bank haar verzoek afwijst, kan ze niks anders dan gewoon de hoge rente blijven betalen.

'Het is stuitend dat de een deel van de mensen in Nederland wel kan profiteren van de lage rente en een ander deel van de huizenbezitters niet. Alleen omdat de bank weigert mee te werken', vindt Henny.

Rentemiddeling

Als je een rentevaste periode hebt afgesproken met de bank, dan heb je een soort contract waarin staat dat de rente voor een bepaalde tijd niet verandert. Als je daar vanaf wilt, moet je een boete betalen.

Die boete kan flink oplopen. Henny Vogelaar moet ruim 20.000 euro betalen, als ze haar rentecontract eerder wil openbreken. 'Dat geld hebben wij niet op de plank liggen.'

Bij rentemiddeling hoef je deze boete niet in één keer te betalen. Hij wordt als het ware verrekend met de nieuwe lagere rente. Je gaat dus iets meer rente betalen dan de huidige lage rente, maar wel beduidend minder dan er nu vaak wordt betaald.

Wie wel, wie niet?

Het probleem is dat lang niet alle hypotheekverstrekkers deze methode aanbieden. Daarmee laten ze hun klanten in de kou staan, want deze mensen kunnen vaak niet profiteren van de lage rente.

Dat is opmerkelijk want de minister van Financiën, Jeroen Dijsselbloem, heeft bij de hypotheekverstrekkers aangedrongen op het aanbieden van rentemiddeling. Ook de politiek wil dus dat hypotheekverstrekkers hun klanten laten profiteren van de lage rente.

Volgens Vereniging Eigen Huis bieden de volgende hypotheekverstrekkers nu rentemiddeling aan: Centraal Beheer, ING, Obvion, Regiobank, SNS Bank en Woonfonds Hypotheken. Alle andere hypotheekverstrekkers doen dat dus niet.

Veel hypotheekverstrekkers hebben aanvullende voorwaarden. Zo geldt de mogelijkheid bij SNS alleen voor hypotheken die voor 2013 zijn gesloten. Bij Obvion is bijvoorbeeld de budgethypotheek uitgesloten van rentemiddeling.

Iedere bank berekent het rentemiddelen op zijn eigen wijze, maar er zijn grofweg twee methoden:

Methode 1, zuivere rentemiddeling

Bij deze methode wordt de rente die je nog moet betalen gemiddeld met de nieuwe lagere rente.

Stel je hebt een hypotheek die nog 3 jaar vaststaat tegen 5 procent rente. Je spreekt met de bank af dat je een nieuwe rentevaste periode neemt van 10 jaar.

De huidige lage rente voor deze periode is 2,5 procent.

Je gaat dan voor 3 jaar 5 procent betalen en voor de 7 jaar daarna 2,5 procent.

Gemiddeld kom je dan op een rente van 3,25 procent: (3x5) + (2,5 x 7) / 10 = 2,5.

Het kan zijn dat er nog opslagen worden berekend bovenop dit percentage. Dat verschilt per bank.

Methode 2, uitsmeermethode

Bij deze methode betaal je een nieuwe rente voor de nieuwe looptijd.

Bijvoorbeeld 2,5 procent voor 10 jaar.

De boete die je eigenlijk moet betalen voor het openbreken, betaal je nu niet in een keer maar in termijnen. Hij wordt verdeeld en als een percentage van je hypotheekrente bovenop de lage rente geteld. In het voorbeeld gaat het dan om een opslag van 0,9 procent. De nieuwe hypotheekrente wordt dan: 2,5 + 0,9 = 3,4 procent.

De eerste methode is dus iets goedkoper dan de tweede. Het is misschien een open deur, maar de hypotheekverstrekkers kiezen veelal voor de rekenmethode die het duurst uitpakt voor de klant.

Wanneer toehappen?

Wanneer moet je als hypotheekklant nou overwegen om rentemiddeling toe te passen? Om daarachter te komen zou je een goed gesprek moeten voeren met een adviseur. Hier zijn wel kosten aan verbonden. Zo'n adviesgesprek kost ongeveer 250 euro.

Vaak is het pas voordelig voor mensen die niet een heel lange periode te gaan hebben. Als je hypotheekrente minder dan 5 jaar vaststaat kan het al voordelig zijn. Staat hij langer dan 5 jaar vast dan is het door de bank genomen niet voordelig om te middelen.

Ook moet je alleen middeling overwegen als je het bedrag voor de boete niet in een keer kan betalen. Stel dat je de boeterente wel in een keer kan betalen dan ben je doorgaans voordeliger uit om dat te doen.

Vaak berekenen hypotheekverstrekkers namelijk opslagen bij rentemiddeling. Je betaalt een opslag voor de service die ze bieden. Als je de boete in een keer aftikt, hoef je deze opslag niet te betalen.

Spaarhypotheek

Voor mensen met een spaarhypotheek zit nog een aardig addertje onder het gras. Voor deze mensen is de lage rente namelijk vaak helemaal niet gunstig. Het bedrag dat zij maandelijks betalen aan hun woonlasten, daalt vaak niet of nauwelijks door de lagere rente.

Bekijk het item dat Radar maakte over een lagere rente en een spaarhypotheek

In het kort komt het erop neer dat de rente die je krijgt op je spaarpot hetzelfde is als de rente die je betaalt aan de hypotheekverstrekker. Als je minder rente betaalt, krijg je dus ook minder rente.

Hierdoor zul je zelf meer premie moeten betalen om toch het spaardoel te bereiken. Omdat deze premie niet fiscaal aftrekbaar is, ga je netto vaak niet minder betalen als je met een spaarhypotheek voor een lagere rente kiest.

Mensen die een deel aflossingsvrij hebben, naast een spaargedeelte, kunnen mogelijk voor het aflossingsvrije gedeelte wel middelen en dan ook voor dat gedeelte voordeliger uit zijn.

Lees ook de antwoorden op Kamervragen die leden Nijboer (PvdA) en Koolmees (D66) aan de Minister van Financiën hebben gesteld over rentemiddeling (PDF).

Updates ontvangen over dit onderwerp?

Wil je op de hoogte blijven van dit onderwerp? Download de gratis Radar-app en volg het onderwerp.

Reacties

Of praat mee op het forum
Op de Radar website moet je 'overige cookies' accepteren om te reageren op artikelen.

Ook interessant