Brief 'interesse in je woning': is je huis verkopen om zelf terug te huren interessant?
'Wij willen jouw woning kopen'. Deed een makelaar bij jou ook een voorstel in de bus? Of misschien kwam je zelf met het idee om je huis aan een organisatie te verkopen en het terug te huren. Vereniging Eigen Huis en Consumentenbond raden 'sale & lease back', zoals die constructie heet, in ieder geval af: 'Het is een dure oplossing om je huis op te eten.' Dit zijn de voor- en nadelen.
Huiseigenaars in aantrekkelijke woonbuurten ontvangen al eens een brief van een investeringsbedrijf met het voorstel hun woning zonder makelaarskosten op te kopen en daarna weer aan hen te verhuren. Zo ook SvdH82 op het Radar Forum: 'De makelaar biedt 'een marktconforme en goede prijs' voor ons huis. Het klinkt allemaal te mooi om waar te zijn. Wat heeft hij eraan en wat zouden wij eraan hebben?'
Waarom zou je het doen?
Wel, voor de makelaar is het voordeel van 'sale & lease back' natuurlijk het investeren in beloftevol vastgoed waarvoor hij meteen ook standvastige huurders heeft. En de eigenaar/huurder krijgt op zijn beurt een grote zak geld, hoeft niet te verhuizen, draait als huurder niet meer voor herstelkosten op en krijgt huurbescherming. Maar er zijn ook nadelen – of wat had je gedacht.
Gestegen woningwaarde innen
Zowel de Vereniging Eigen Huis en Consumentenbond raden het principe af als manier om de overwaarde op je huis te verzilveren: 'Het is een dure oplossing.' De overwaarde is de gestegen waarde van je woning wanneer je hypotheek ruimschoots of helemaal is afgelost. 'Sale & lease back' is met andere woorden een van de mogelijkheden om geld vrij te maken als aanvulling op je pensioen of om je huis aan te passen als je niet wilt verhuizen.
Grote som om jaren huur mee te betalen
Een dure mogelijkheid dus wel, al zie je eerst een groot bedrag op tafel liggen. 'De belegger berekent de huurprijs vaak hoog in vergelijking met de lage hypotheeklasten die de eigenaar nu heeft. Meestal ligt dit tussen 70 en maximaal 80 procent van de waarde van de woning. Daarvan moet de eventuele resterende hypotheek nog worden afgelost. Het bedrag dat overblijft is voor jou', legt woordvoerder Hans André de la Porte van Vereniging Eigen Huis uit.
'Vervolgens betaal je meestal een marktconforme huur aan de verhuurder.' De starthuur is doorgaans 6 procent van de woningwaarde: voor een huis dat 400.00 euro waard is, betaal je zo eerst maandelijks 2000 euro om er te kunnen blijven in wonen, daarna meer. Na een relatief korte periode is die financiële buffer wel op, waarschuwt de Consumentenbond, terwijl de huur gewoon doorloopt. 'Kun je de maandlasten niet meer betalen, dan moet je alsnog naar een goedkoper huis verhuizen.' Nog een nadeel: je profiteert ook niet als je huis de volgende jaren in waarde stijgt.
'Kies er niet zelf voor'
'Sale & lease back' kan interessant lijken voor mensen met een kleine hypotheek, stelt Vereniging Eigen Huis, 'Dan is de overwaarde vaak groot en krijgen ze in een keer een groot bedrag in handen. Maar in bijna alle gevallen zijn er betere, voordeligere oplossingen waarbij je het huis niet verkoopt.'
'Ons advies: kiest nooit zelf voor zo'n oplossing, zonder professioneel advies. Weinig mensen doen het, want er zijn best wat twijfels. Zo weet je van tevoren niet of de koper (en daarna dus verhuurder) een goede huurbaas is, de problemen alert oplost en het onderhoud aan het huis goed opvolgt.'
Voordeligere opties om huiswaarde op te eten
Ook de Consumentenbond raadt 'sale & lease back' af. Ben je de zestig voorbij, heb je geld nodig en is je huis (vrijwel) hypotheekvrij? Dan kun je beter een aflossingsvrije of krediethypotheek nemen, of toch verhuizen. 'Met 'sale & lease back' ontvang je per saldo minder geld dan wanneer je verhuist.'
Radar bracht recent een uitzending over de opeethypotheken om de overwaarde van je huis te verzilveren. Daarin werden ook vier aanbieders van 'sale & lease back' besproken.
Maar als je geen andere opties hebt?
Bij wie komt 'sale & lease back' dan wel in aanmerking? Bij mensen voor wie een nieuwe hypotheek geen optie is, die liefst geen kinderen (erfgenamen) hebben en nog maar enkele jaren in de woning zullen wonen – omdat ze behoorlijk op leeftijd zijn, of juist omdat ze de periode tot hun pensioen willen overbruggen, stelt Consumentenbond.
Volgens Vereniging Eigen Huis is 'sale & lease back' alleen een oplossing 'voor mensen die snel (veel) geld nodig hebben en niet willen verhuizen, en die geen problemen hebben om erna een relatief hoge huur te betalen.'