Doe-het-zelf-hypotheek: een goed idee?

Sinds een jaar of twee kun je een hypotheek afsluiten zonder een adviseur in te schakelen. De doe-het-zelf-hypotheek, ofwel de execution-only-hypotheek. Zo op het eerste gezicht scheelt dat veel geld, want uit onderzoek van de Consumentenbond blijkt dat het goedkoopste hypotheekadvies 1000 euro kost, maar vaak kosten adviezen meer. Dat zou dus een mooie besparing zijn. Maar er zitten haken en ogen aan, waarschuwt Mark Drabbe, onderzoeker bij de Consumentenbond. 'Wij zeggen altijd: betaal niet te veel als het niet nodig is, maar aan een doe-het-zelf-hypotheek moet je niet snel beginnen.'

Waar kun je terecht voor een doe-het-zelf-hypotheek?

Bij vijf hypotheekverstrekkers kun je rechtstreeks terecht. Dat zijn ABN AMRO, bijBouwe, Centraal Beheer, Lloyds Bank en Moneyou. Daarnaast zijn er veel hypotheekverstrekkers bij wie je wel een doe-het-zelf-hypotheek kunt afsluiten, maar alleen via een bemiddelaar. Dus wel doe-het-zelven, maar niet rechtstreeks. Er zijn ruim tien bemiddelaars. Ze staan op consumentenbond.nl/hypotheek. Overigens is het niet gratis. Via een bemiddelaar of rechtstreeks bij de hypotheekverstrekker: bemiddelingskosten betaal je altijd.

Voor wie is een doe-het-zelf-hypotheek geschikt?

Als je financiële situatie zó overzichtelijk is dat er niets te adviseren valt, kan doe-het-zelven de moeite waard zijn. Volgens Drabbe geldt dat soms voor mensen die voor het eerst een huis kopen, of voor doorstromers met een niet al te ingewikkelde hypotheekvorm. Realiseer je dat je je eigen adviseur bent als je geen hypotheekadvies vraagt. Dat kan alleen als je voldoende kennis hebt en het leuk vindt om je er flink in te verdiepen. 'Ik kan me voorstellen dat ik, als deskundige, een doe-het-zelf-hypotheek zou afsluiten', zegt Drabbe.

Hoe weet je of je de beste hypotheek hebt gekozen?

Dat is het probleem. Als je er niet voldoende van weet, is dat lastig te beoordelen. Stel dat je een vaste baan hebt en voor het eerst een huis koopt. Net zoals de meeste mensen kies je voor een annuïteitenhypotheek. Dat betekent dat de bruto maandlasten tijdens de looptijd van de hypotheek hetzelfde blijven. Het voordeel is dat je weet waar je aan toe bent. Toch kan het best zo zijn dat dit niet de beste hypotheek is.

Drabbe: 'Je loopt het risico dat je een annuïteitenhypotheek kiest met een rente die nu aantrekkelijk is, maar na verloop van tijd niet meer.' Bij een annuïteitenhypotheek los je elke maand af. Je schuld wordt dus kleiner. Hierdoor kom je in een lagere risicoklasse. Bij de ene bank blijf je dan dezelfde rente betalen, terwijl de andere bank de rente verlaagt. Als de rente lager wordt, terwijl je maandlasten hetzelfde blijven, los je sneller af. Dat is gunstig. Maar als je toevallig een hypotheekverstrekker hebt gekozen die de rente niet verlaagt, ben je op de lange termijn veel duurder uit.

Hoe weet je of je een annuïtaire of een lineaire hypotheek moet kiezen?

Bij een annuïtaire hypotheek betaal je elke maand hetzelfde bedrag, dat bestaat uit aflossing en rente. Na verloop van tijd wordt het rentedeel kleiner en het aflossingsdeel groter. Het totale maandbedrag blijft hetzelfde. Bij een lineaire hypotheek wordt de lening gedeeld door de looptijd. Dat bedrag los je elke maand af, plus rente. Dat betekent dat je aan het begin van de looptijd heel hoge maandlasten hebt. Die worden later lager. 'Als je het niet erg vindt om in het begin heel hoge lasten hebben, is een lineaire hypotheek misschien wel beter’, zegt Drabbe. 'Maar dat is nou iets waarvoor je een adviseur nodig hebt. Als je zelf niet weet welke hypotheekvorm voor jou het beste is, moet je niet aan een doe-het-zelf-hypotheek beginnen.'

Kun je zonder enige kennis een hypotheek afsluiten?

Zo simpel is het ook niet. De Autoriteit Financiële Markten (AFM) eist dat je een kennis- en ervaringstoets invult voordat je een doe-het-zelf- hypotheek afsluit. Dat kan bij de hypotheekverstrekker of de bemiddelaar. Als je zakt voor deze toets, zal de hypotheekverstrekker of bemiddelaar erop aandringen dat je hypotheekadvies vraagt. Dat moet je vooral doen, want dan heb je weinig verstand van hypotheken. Maar als je dat toch weigert, zijn sommige partijen volgens de Consumentenbond best bereid om jou die doe-het-zelf-hypotheek te geven. Dat is kwalijk, want dan neem je de grootste financiële beslissing die je in je leven zult nemen, zonder dat je de consequenties kunt overzien.

Wil je voor jezelf weten hoe het staat met je kennis?

Doe dan de quiz op afm.nl. Je ziet direct hoe veel of weinig je van hypotheken weet in vergelijking met andere mensen.

Wanneer is een doe-het-zelf-hypotheek sowieso ongeschikt?

In elke situatie die niet eenvoudig is. Bijvoorbeeld als je 55-plus bent, want dan gelden er andere regels. Of als je starter bent en naast je hypotheek een starterslening van de gemeente wilt. Of als je met een restschuld zit. De restschuld moet ook gefinancierd worden en die moet je versneld aflossen. Of als je gescheiden bent, want dan moet je afspraken maken over de verdeling van de overwaarde.

Bovendien kun je niet alle twee de oude hypotheek voortzetten. Een van de twee kan onder dezelfde condities een nieuwe hypotheek krijgen, maar de ander niet. Ook voor mensen met een spaar-, leven- of beleggingshypotheek die door- stromen naar een ander huis of hun hypotheek willen oversluiten, is de doe-het-zelf-hypotheek ongeschikt.

Hoe zit het met zzp'ers?

Ook voor zzp'ers of anderen met een onregelmatig inkomen zit een doe-het-zelf-hypotheek er meestal niet in. Hun situatie wijkt te veel af van de standaard. Bij sommige aanbieders kunnen zij geen doe-het-zelf-hypotheek afsluiten. Bij andere betalen ze hogere bemiddelingskosten. 'Als zzp'er of ondernemer kun je beter een adviseur inschakelen', vindt Drabbe.

Dus toch maar betalen voor advies?

Meestal is dat beter. Een hypotheek is een grote en langdurige financiële verplichting. Op de advieskosten moet je je niet blind staren. Op advieskeuze.nl vind je de goedkoopste adviseurs in je regio. Het goedkoopste advies is momenteel 1000 euro. Maar voor een doe-het-zelf-hypotheek betaal je óók geld. De duurste bemiddelaar (online-hypotheekafsluiten.nl) vraagt 975 euro afsluitkosten, dus bijna even veel als de goedkoopste adviseur. Daar staat tegenover dat de goedkoopste bemiddelaar (hetkangewoon.nl) maar 300 euro bemiddelingskosten vraagt.

Toch doe-het-zelven? Let op!

'Zoek van tevoren uit welke hypotheek je wilt', zegt Drabbe. 'Niet alleen of je annuïtair wilt of lineair, maar ook bij welke aanbieder je de hypotheek wilt afsluiten.' Als de hypotheekverstrekker van jouw keuze niet de mogelijkheid biedt om de doe-het-zelf-hypotheek rechtstreeks af te sluiten, moet je een bemiddelaar kiezen.

Het probleem is dat niet elke bemiddelaar zaken doet met elke hypotheekverstrekker. Ga dus na of je wel de goede bemiddelaar hebt. Staar je bij de keuze voor een bemiddelaar dus niet blind op de prijs, maar op de mogelijkheden. Drabbe: 'Gek genoeg vind je die informatie niet zo makkelijk op de websites van de bemiddelaars. Vraag er expliciet naar. Want anders ontdek je pas halverwege het traject dat je de hypotheek die je wilt via deze route niet kunt krijgen.'

Dan neem je toch een andere hypotheek?

'Realiseer je dat het veel uitmaakt welke hypotheek je hebt', zegt Drabbe. ‘Stel dat je een doe-het-zelf- hypotheek afsluit waar de rente 0,2 procent hoger ligt dan de rente die je via een adviseur had kunnen krijgen. Dan heb je weliswaar op de korte termijn minstens 1000 euro advieskosten bespaard, maar op de lange termijn betaal je tienduizenden euro’s meer.’

Worden doe-het-zelf-hypotheken de trend?

Drabbe verwacht dat niet. Niet alleen omdat de groep mensen voor wie een doe-het-zelf-hypotheek geschikt is niet groot is, maar ook omdat hypotheekadviezen goedkoper worden. 'Banken en adviseurs zijn steeds beter in staat om dat proces efficiënter te laten verlopen. Je hoeft steeds minder fysieke documenten op te vragen en door te sturen. Met een app haal je je inkomensgegevens op bij de Belastingdienst.' Hij voorspelt: 'Uiteindelijk worden de adviestarieven scherper en wordt het prijsverschil tussen een doe-het-zelf-hypotheek en een hypotheek-met-advies kleiner.'Dit artikel is eerder gepubliceerd in Radar+, Nazomer 2017, nummer 4