Hoe kom je aan een betaalbaar huis?

Uit Radar+

Na een aantal jaar in het buitenland te hebben gewoond, beland ik in 2017 samen met mijn gezin weer in Nederland. Voor € 1200 in de maand huren we een kleine woning in een dorp naast Woerden, waar we met onze twee kinderen in één slaapkamer slapen. Het is de hoogste tijd voor een koophuis.

We voeren onze inkomens in een online rekentool in en kunnen tot onze verrassing een goede € 350.000 lenen. Enthousiast starten we de zoektocht naar ons ideale huis op Funda. Ik kan vanuit huis werken en Jesse moet binnen een uur op kantoor kunnen zijn. Utrecht, dat lijkt ons wel wat. Of, ook fijn: een huis aan de kust.

Een week later zitten we om de tafel met onze hypotheek­adviseur. 'Jullie kunnen inderdaad drieënhalve ton lenen,' zegt hij, 'maar realiseer je wel dat je dan nog steeds veel geld kwijt bent aan wonen.' Hij schuift een blad vol tabellen onder onze neus, met maand­bedragen van dik boven de € 1000. We kijken elkaar aan en weten: dáár hebben we geen zin in.

Ons geduld wordt beloond

Diezelfde avond wijzigen we onze zoekopdrachten in Funda. Ons nieuwe huis mag maximaal twee ton kosten. Daar krijg je niet zoveel voor in Utrecht en aan de kust, dus we gaan op zoek naar een betaalbare gezinswoning op andere plekken in het land. Gouda komt in ons vizier. We zijn gecharmeerd van het oude stadscentrum, er is nog plek op de vrije school en de bereikbaarheid is meer dan prima.

In een oude volksbuurt naast het centrum bezichtigen we een keurig afgewerkte, charmante jarendertigwoning, met een prijskaartje van € 175.000. Met 75 vierkante meter wel wat aan de kleine kant, het uitbouwen van de woonkamer is nood­zakelijk. Er zijn volgens de makelaar nog acht andere ­kandidaten, die voor maandagochtend een bod gaan uitbrengen.

We willen € 10.000 overbieden, maar zien er na een nacht slapen toch vanaf. Hoe graag we ook een fijne plek willen, het eerste het beste huis kopen en daar ook nog eens flink op moeten overbieden, dat is misschien niet de beste zet. Ons geduld wordt beloond. Twee maanden later vinden we in dezelfde straat een huis met net iets meer vierkante meters. Overbieden is niet nodig en voor € 183.000 kopen we ons eerste huis.

Weg uit de grote, dure stad

Het is geen nieuws dat het voor starters en jonge doorstromers een pittige kluif is om een betaalbare woning te vinden. Volgens Wike Wilbrink, beleidsadviseur woningmarkt bij Vereniging Eigen Huis (VEH), is de situatie op de woningmarkt inderdaad ingewikkeld. 'Er is veel meer vraag naar huizen dan dat er aanbod is. De ­prijzen zijn de afgelopen jaren geëxplodeerd.

We zien dat mensen door de enorme stijging van ­huizenprijzen uit de grote stad trekken en aan de rand van de stad of eromheen gaan wonen, wat ook de prijs van de huizen in deze ­gebieden opdrijft. Zo ontstaat een olievlekwerking en zien we in veel gebieden de huizenprijzen ­stijgen. In krimpgebieden aan de rand van het land blijven de prijzen gelijk of dalen ze zelfs, omdat er weinig animo is om daar te wonen.'

Op naar Swifterbant

Renée Lamboo (35) heeft een blog over ­geldzaken en herkent het verhaal van ­Wilbrink. 'Toen mijn man en ik een paar jaar ­geleden een huis wilden kopen, bleek dat voor ons als startende zpp'ers een ingewikkeld verhaal. We konden niet veel geld lenen van de bank, dus ­besloten we op zoek te gaan naar een gebied waar de huizen nog goedkoop zijn.

Voor € 142.000 kochten we een huis in Swifterbant, een dorp in de Flevopolder. Doordat we ook wat spaargeld in het huis konden stoppen, ­hadden we maandelijks maar € 300 aan woon­lasten. Toch: mensen ­verklaarden ons voor gek. Je wilt toch niet dood gevonden ­worden in zo'n dorp? Wij ­vonden het een prima oplossing. We ­spaarden ons suf en verhuisden ­binnen drie jaar naar een heerlijk huis in Lisse, dat we voor 45 ­procent ­konden financieren met spaargeld.'

Huren = geen geld over om te sparen, kopen = zak (spaar)geld nodig

Kaspar van Dam (39) probeert al jaren opnieuw voet aan de grond te krijgen op de woningmarkt. Hij is acht jaar geleden gescheiden en verhuisde van een koopwoning naar een huurappartement van € 900 per mand. 'Mijn ex en ik verkochten ons herenhuis met overwaarde. Ik wilde een nieuwe koopwoning, maar de Belastingdienst eist dat je de overwaarde vanuit een vorige woning meeneemt in de ­nieuwe hypotheek. Maar het geld ging voor een groot gedeelte op aan de dure scheiding.

De ­verplichting om het geld mee te nemen in de ­nieuwe hypotheek vervalt na drie jaar, dus ik besloot die tijd te overbruggen door te huren. Door de hoge huurprijs kon ik moeilijk rondkomen en moest ik mijn spaargeld verder aanspreken. Na drie jaar waren de regels rondom hypotheken aangescherpt: de ruimte om meer dan de woningwaarde mee te financieren, werd steeds verder afgebouwd, en nu mag je niet meer lenen dan 100 procent van de woningwaarde.

Wil ik ooit weer huiseigenaar zijn, dan zal ik elk dubbeltje moeten omdraaien en zo veel mogelijk moeten sparen. Volgend jaar heb ik eindelijk voldoende eigen geld om een huis te ­kunnen kopen. Het is lastig: met een goed inkomen heb je binnen de huidige huizenmarkt de optie om duur te huren of een huis te kopen. Wil je kopen? Dan heb je een behoorlijke zak eigen geld nodig, terwijl de hoge huren het sparen erg lastig maken.'

Gunstig voor je portemonnee

Renée Lamboo: 'Betaalbaar wonen betekent ­concessies doen. Je hoeft niet meteen te verkassen naar Groningen, Friesland of Limburg, maar het is de moeite waard je te oriënteren op het wonen ­buiten de Randstad. Dat betekent in veel gevallen dat je nog altijd binnen een uur in hartje Amsterdam staat. Misschien is dat ogenschijnlijk suffe dorp in een krimpgebied helemaal niet zo’n gekke optie.

Bedenk wat je belangrijker vindt: veel woonoppervlak of locatie? Wij hebben toen we terugkwamen naar de Randstad, ingeleverd op vierkante meters en gingen van 158 m2 naar 110 m2. Als je betaalbaar wilt wonen, kun je niet alles hebben. Maar ook een huis in een paar buurten van het ­centrum van een stad vandaan is gunstig voor je portemonnee. Het is nu misschien niet de leukste wijk van de stad, maar wie weet is de buurt wel enorm in opkomst. Duik daar eens in en verbreed je horizon.'

Een lage hypotheek geeft je vrijheid

Marlies Hanse: 'Wij wilden in eerste instantie weten hoeveel geld we maximaal konden lenen.' Renée Lamboo adviseert om die vraag om te buigen en jezelf af te vragen hoeveel geld je elke maand maximaal aan wonen kunt en wilt besteden. Wat kun je kwijt zijn in de maand zonder dat je het gevoel hebt dat je het allemaal maar net kunt bolwerken? Dat ondervonden wij ook.

Nog geen half jaar nadat we ons huis hadden gekocht, moest Jesse op zoek naar een nieuwe baan. Wat was het heerlijk dat hij daar de tijd voor kon nemen. Ook als hij minder zou verdienen, zouden we het nog prima redden. Inmiddels heeft hij weer een fijne baan en heb ik besloten volgend jaar te gaan studeren. Dankzij onze hypotheek van nog geen twee ton kunnen we financieel iets opbouwen én we behouden de vrijheid om minder te werken, te gaan studeren en te genieten van het leven.

Wanneer kom je in aanmerking voor een sociale huurwoning?

Tonny Dijkhuizen, woordvoerder van Aedes Vereniging van Woning­corporaties: 'Woningcorporaties moeten 80 procent van de sociale huurwoningen toewijzen aan mensen die niet meer verdienen dan € 38.000 bruto, 10 procent mag worden toegewezen aan mensen met een bruto jaarinkomen tot € 42.000 en de ­resterende 10 procent mag vrij worden toegewezen. De sociale huurgrens is € 720 per maand. Alle huurprijzen daarboven zijn huurwoningen in de vrije sector, die vaak in handen zijn van particuliere en commerciële verhuurders.'

6 huizenmarktproblemen

Wike Wilbrink van VEH somt problemen van de huizenmarkt op, zes in totaal.

1. 'Starters komen er op zowel de huur- als de koopmarkt ­nauwelijks tussen. Voor de sociale huur­woningen verdienen ze vaak net te veel en in de vrije huursector rijzen de prijzen de pan uit.'
2. 'Voor een koopwoning zien de banken het liefst een vast werkcontract, terwijl een grote groep starters als zzp'er werkt. Daarnaast moet je een flinke zak eigen geld meebrengen om onder andere de ''kosten koper'' te kunnen financieren.'
3. 'De woningvoorraad ­groeit nauwelijks groeit. In de ­nationale woonagenda heeft de minister ­aangegeven dat er jaarlijks minimaal 75.000 nieuwe woningen bij moeten komen, maar in de praktijk blijft het aantal bouw­vergunningen behoorlijk achter.'
4. 'In de crisis zijn bouwbedrijven failliet gegaan en het kost tijd op de capaciteit weer op te schroeven. Bij gemeenten zijn mensen ­ontslagen, waardoor het uitgeven van vergunningen minder vlot gaat.'
5. 'Er is veel concurrentie op de koopwoningmarkt, van doorstromers die door de overwaarde uit hun oude huis makkelijker kunnen overbieden op de prijsvraag, maar ook van particuliere beleggers, die een woning kopen om hem te verhuren.'
6. 'Begin juli schreven de kranten over nog een probeem: nieuwbouwhuizen zijn momenteel zo duur (gemiddeld € 80.000 duurder dan een bestaande woning) door alle verduurzamingsmaatregelen en de hoge grondprijzen, dat mensen ze niet kunnen betalen.'

Gemiddelde huizenprijzen: Bloemendaal tot Delfzijl

+ De gemiddelde verkoopprijs van een woning in Nederland was in 2018 ruim € 287.000.

+ In Amsterdam kost een gemiddelde woning bijna vijf ton.

+ In Utrecht tel je gemiddeld ruim € 334.000 neer voor een huis.

+ Bloemendaal spant de kroon met een gemiddelde verkoopprijs van € 775.800.

+ De goedkoopste huizen staan in Delfzijl, waar je gemiddeld € 140.600 betaalt voor een huis.

Zo vind je een betaalbare koopwoning

4 tips van Wike Wilbrink van VEH:

1. Bepaal wat je uit wil geven. 'Breng je financiële mogelijkheden overzichtelijk in kaart. Wat wil je elke maand maximaal aan wonen uitgeven? Trek een duidelijke grens en laat je in het zoekproces niet gek maken. De meeste mensen ­bezichtigen een aantal woningen en brengen een paar keer een bod uit voordat ze een huis kopen. Er komt vast een huis op je pad dat in je financiële plaatje past.'
2. Overbieden? Laat je niet gek maken. 'In sommige gebieden valt er prima te onderhandelen over de vraagprijs en de voorwaarden, maar er zijn ook veel plaatsen waar overbieden aan de orde van de dag is. Vooral in grote steden is bieden boven de vraagprijs vaak noodzakelijk om kans te maken op een huis. Wat veel mensen niet weten: het bedrag dat je boven de vraagprijs biedt, moet je uit eigen zak betalen, dat krijg je niet gefinancierd via de hypotheek.'
3. Vul je spaarpot. 'Als je een hypotheek afsluit, komen daar ook ''kosten koper'' bij kijken. Waar je die eerder kon meefinancieren in je hypotheek, is dat sinds 2018 niet meer mogelijk. De ''kosten koper'' bestaat uit overdrachtsbelasting en notariskosten – daarnaast heb je wellicht ook nog te maken met bijvoorbeeld makelaars- en taxatiekosten.'
4. Wees bereid concessies te doen. 'Een minder groot huis, een minder ­populaire locatie of een ander bouwjaar – het kan al snel flink in prijs schelen. Stel jezelf de vraag wat het je waard is om ergens te wonen. Zo zijn karakteristieke jarendertigwoningen sfeervol, maar vanwege hun ­populariteit ook een stuk duurder. Onderhoud is ook een ­kostenpost waar je in dat geval rekening mee moet houden. Flexibiliteit is het tover­woord als je op zoek gaat naar een betaalbare koopwoning.'

Zo vind je een betaalbare huurwoning

Zeker als je je nog niet wilt settelen, is huren soms een betere optie dan kopen. Maar ook huurwoningen zijn schaars. Verdien je meer dan € 42.000 per jaar, dan kom je niet in aanmerking voor een sociale huurwoning en ben je aangewezen op de vrije sector: woningen met een huurprijs hoger dan € 720.

In Amsterdam, maar ook in andere grote (studenten)steden en in de Randstad rijzen de huurprijzen inmiddels de pan uit. In Amsterdam is € 25 per m2 al het nieuwe normaal. Dus een woning van 50 m2 kost je zo € 1250 per maand. Ook nu geldt het advies: kijk eens verder dan de Randstad. In Almere, slechts 20 minuten met de trein van Amsterdam, zijn huurhuizen twee keer zo goedkoop als in de hoofdstad. Ook in de rest van Flevoland en in het noordelijke provincies vind je nog makkelijk betaalbare huurhuizen.

Leeuwarden is de goedkoopste stad qua huren. Verder is het devies: kijk veel op huursites, netwerk je suf, verkoop je aan je potentiële huurbaas als netjes en betrouwbaar. Vergelijk het maar met solliciteren, ook dan presenteer je jezelf zo gunstig mogelijk.

Dit artikel verscheen eerder in RADAR+. Lees meer:

Ga naar RADAR+