Hoe kun je geld uit je stenen halen?
Je hebt je hypotheek grotendeels afgelost. Fijn hoor, die overwaarde op je huis. Maar je hebt nú geld nodig. RADAR+ uit hoe je van figuurlijk steenrijk, naar letterlijk geld op de bank gaat.
Een artikel uit consumentenmagazine RADAR+
De simpelste oplossing om je geld uit je stenen te halen is je huis verkopen. En dat is dan ook wat veel mensen doen. Ze zijn wat ouder, de kinderen zijn de deur uit en het huis is eigenlijk te groot. De woningmarkt zit niet meer op slot, dus dit is een prima moment om je huis te koop te zetten. De opbrengst gebruik je om een kleiner huis of een appartement te kopen. Of je gaat huren. De opbrengst van het verkochte huis – of wat daarvan over is als je weer iets anders hebt gekocht – is een appeltje voor de dorst. Daarvan maak je mooie reizen. Of je maakt het beetje bij beetje op door er je maandelijkse inkomen mee aan te vullen. Maar hoe zit het als je geld nodig hebt en je wilt niet verhuizen?
De opeethypotheek, dat kan misgaan
Het leek zo'n mooie constructie. Jarenlang ben je bezig met het aflossen van je hypotheek. Daarna doe je het omgekeerde. Je eet de verkoopwaarde van je huis op. 'De opeethypotheek is iets van vóór de crisis van 2008', zegt Hans André de la Porte van de Vereniging Eigen Huis (VEH). 'Een aantal mensen is hierdoor in grote problemen gekomen.' Hij legt uit hoe dat komt. Stel dat je huis drie ton waard is. Je hebt één ton hypotheek. Dan is de overwaarde twee ton. Je gaat lenen bij de hypotheekbank. Je betaalt geen rente. De rente die je zou moeten betalen, wordt bijgeschreven bij de lening. Dat was het idee van de opeethypotheek: wel geld opnemen, niets betalen. Dat lijkt ideaal als je een laag inkomen hebt en je geld zit in stenen.
Maar een opeethypotheek kan op twee manieren misgaan. Bijvoorbeeld als de rentevaste periode afloopt en de nieuwe rente veel hoger is. Dan stijgt je 'schuld' opeens heel snel. Of als de huizenprijzen in waarde dalen. Dan smelt die zogenaamde overwaarde als sneeuw voor de zon. En dat is wat er in de crisis gebeurde. Huizenprijzen daalden gemiddeld met 25 procent. Hierdoor is het idee van de opeethypotheek een stuk minder aantrekkelijk geworden. Op papier bestaat hij nog, maar hij wordt nog maar zelden afgesloten. Nog een risico is dat je niet weet hoe oud je wordt. Zou je zo'n opeethypotheek nodig hebben voor vijf jaar, of voor twintig jaar?
Een krediethypotheek, is dat een oplossing?
Een krediethypotheek heeft hetzelfde uitgangspunt als een opeethypotheek: je gebruikt de overwaarde van je huis. Maar bij een krediethypotheek betaal je wel rente. Die rente mag je alleen aftrekken als je het geld besteedt aan je huis, bijvoorbeeld aan een verbouwing. Als je het krediet gebruikt voor reisjes of als aanvulling op je inkomen, is de rente niet aftrekbaar.Met de bank spreek je af hoeveel geld je kunt krijgen: je kredietlimiet. 'Je zit zelf aan de knoppen van de geldkraan', zegt André de la Porte. 'Je kunt dat geld gebruiken wanneer je het nodig hebt, een bedrag ineens, of elke maand een beetje.' De waarde van je huis speelt een grote rol. Bij de ene bank mag het krediet maximaal 25 procent van de waarde van je huis zijn, bij de andere bank 50 procent of iets meer. Ook je (huidige en toekomstige) inkomen speelt een belangrijke rol. Je moet immers wel de rente kunnen blijven betalen. 'Banken kunnen in sommige gevallen van de standaardregels afwijken', aldus André de la Porte. 'Bijvoorbeeld als er extra zekerheden zijn die naast het huis als onderpand kunnen dienen, bij voorbeeld vermogen.' Als je kiest voor variabele rente of een korte rente periode, berekent de bank of je de maandlasten ook nog kunt betalen als de rente stijgt. Zo voorkom je latere betalingsproblemen.
De verzilverhypotheek: een goed idee?
De verzilverhypotheek heet in bankenjargon 'sale and lease back'. Er zijn drie partijen die dit aanbieden, het Zilverwonenfonds, Verzilvermijvast en Lommerhuizen. Zij kopen je huis en jij huurt het terug. De VEH vindt dit een dure oplossing. André de la Porte: 'Je krijgt een som geld in handen, waar eerst de eventuele hypotheekschuld vanaf gaat. Vervolgens ben je geen huiseigenaar meer, maar huurder. Je betaalt meestal een hoge huur, meer dan je maandelijks eerder aan hypotheeklasten kwijt was. Je zit al snel op € 1.000 per maand en de huur stijgt elk jaar met 2 procent. Dus het geld dat je ermee hebt verdiend, ben je al snel aan het verwonen.' Dit moet je alleen doen in bijzondere omstandigheden, vindt hij. 'Als er omstandigheden zijn waardoor je echt niet kunt of wilt verhuizen, maar je hebt acuut geld nodig.' Lommerhuizen heeft volgens de VEH het beste aanbod. 'Maar er zitten altijd investeerders achter die rendement willen. Ga ervan uit dat dat rendement moet komen van de huurder.'
Je geld uit je stenen halen is dus lastig. Geldt dat voor iedereen?
'Als ouderen een behoorlijk inkomen hebben (en daar valt pensioen ook onder), valt het wel mee. Zij kunnen een krediethypotheek afsluiten en hun overwaarde opnemen', zegt André de la Porte. 'Maar ouderen met een laag inkomen krijgen het vaak niet voor elkaar om hun geld uit hun stenen te halen. Er gelden strenge inkomenstoetsen. Dat is het probleem.' De VEH pleit voor een aanpassing van de inkomenstoets in dit soort gevallen. PvdA en VVD ondersteunen de VEH hierin.
Is het slim om zo veel mogelijk af te lossen?
'Geen hypotheek is uiteindelijk altijd goedkoper dan wel een hypotheek', stelt André de la Porte. 'Maar je moet niet al je spaargeld gebruiken om je hypotheek af te lossen. Je moet financiële reserves houden. Stel dat je al wat ouder bent en je hebt nog maar een kleine hypotheek. Als je aan een nieuwe renteperiode toe bent, betaal je vaak minder dan 2 procent rente. Dan zijn je woonlasten heel laag. Dan heeft het geen enkele zin om je hypotheek af te lossen als dat betekent dat je daarmee al je spaargeld kwijt bent.' Maar als je nu weet dat je na je pensioen een heel laag inkomen hebt, kan veel aflossen juist verstandig zijn. Dan zorg je ervoor dat je woonlasten straks betaalbaar zijn. Uiteindelijk kiezen de meeste mensen ervoor hun huis te verkopen, weet André de la Porte. En hoe meer je je hypotheek hebt afgelost, hoe meer geld je daaraan overhoudt.
Dus toch je huis verkopen?
Uit onderzoek van de VEH blijkt dat veel ouderen weerzin voelen tegen nieuwe leningen. 'Ze zijn blij dat ze van hun hypotheek af zijn. Ze hebben geen zin in een nieuwe lening', zegt André de la Porte. Ondertussen zien ze dat hun vrienden en kennissen in dezelfde leeftijdscategorie hun huis te koop zetten en verhuizen naar een comfortabel appartement. Alles gelijkvloers, geen onderhoud. 'Als mensen eenmaal gewend zijn aan die gedachte, vinden ze het meestal een goed idee.'
Dit artikel is eerder gepubliceerd in Radar+, Winter 2016, nummer 6
Wil je meer van dit soort handige informatie? Kijk op radarplus.nl