Hypotheekrenteaftrek: factcheck in campagnetijd

Hoe werkt de hypotheekrenteaftrek in 2025?

Huiseigenaren mogen de rente die ze betalen op hun hypotheek aftrekken van hun belastbare inkomen. Daar staat een woningbijtelling tegenover (het officiële woord is eigenwoningforfait): meestal 0,35% van de WOZ-waarde die je moet optellen bij je inkomen. Het saldo levert een belastingvoordeel op, maximaal tegen 37,48%. Het voordeel geldt maximaal dertig jaar. Sinds 2013 kan het alleen nog bij hypotheken waarbij je verplicht aflost. Bij een lineaire hypotheek los je elke maand een vast bedrag van je lening af, waardoor je schuld gelijkmatig kleiner wordt en je maandlasten dalen. Bij een annuïtaire hypotheek betaal je elke maand een vast totaalbedrag; in het begin vooral rente, later steeds meer aflossing. De regeling kost de schatkist jaarlijks zo’n 11 miljard euro. Hoe hoger je hypotheek en woningwaarde, hoe groter je voordeel.

Factcheck: klopt die “400–500 euro”?

Volgens de VVD kan een gezin honderden euro’s per maand verliezen bij afschaffing. Maar dat bedrag is alleen haalbaar bij nieuwe, hoge hypotheken én als de regeling in één keer wordt geschrapt. Gemiddeld ziet het er heel anders uit. Bij een hypotheekschuld van ongeveer 170.000 euro gaat het om ruwweg 180 euro per maand. Voor een starter met een lening van 300.000 euro is het rond de 320 euro, bij 400.000 euro zo’n 450 euro en pas bij 600.000 euro kan het voordeel oplopen tot om en nabij de 750 euro.

Belangrijk om te weten: vrijwel geen partij wil de regeling in één klap schrappen. Afbouw gebeurt stap voor stap. Bij een afbouw in vijftien jaar gaat een huishouden er gemiddeld enkele tientjes per jaar op achteruit. Dat betekent dus niet dat iemand met een hoge hypotheek plotseling 750 euro per maand extra kwijt is.

Het Nibud nuanceert dit beeld. “Een zorgvuldige afbouw is van groot belang. Er moet voorkomen worden dat mensen hierdoor in financiële problemen komen”, zegt Max Pijnenburg, woordvoerder van het Nationaal Instituut voor Budgetvoorlichting. “Bescherm starters, hun positie is nu al zwakker dan die van mensen die al een koopwoning hebben.”

Peter Boelhouwer, hoogleraar Huisvestingssystemen aan de TU Delft, bevestigt dat het veelgenoemde bedrag in specifieke omstandigheden uitkomt, maar niet in één keer. Per mail aan Radar schrijft hij: “De 400 euro klopt wel na dertien jaar. In onze berekeningen komen we dan uit op 400 euro voor een gemiddelde koopwoning die volgend jaar wordt gekocht. Dat zijn nominale bedragen; door inflatie en loonstijgingen is het effect in reële termen lager en daalt de kopers quote." Met andere woorden: bij geleidelijke afbouw loopt het nadeel op in de tijd en wordt het door loonstijgingen deels geabsorbeerd.

Politieke context

De VVD is resoluut tegen het afschaffen van de aftrek en noemt behoud ervan zelfs een breekpunt in de formatie. GroenLinks-PvdA wil een snelle afbouw in acht tot twaalf jaar, D66 kiest voor minimaal vijftien jaar en het CDA voor een nog geleidelijke afbouw over dertig jaar. BBB, met Mona Keijzer als minister van Wonen, benadrukt vooral de positie van huidige huiseigenaren.

Nibud ziet ook bredere effecten. Afbouw beperkt de leencapaciteit, terwijl economen verwachten dat huizenprijzen daardoor minder snel stijgen. Zekerheid daarover is er niet, omdat prijzen ook afhangen van schaarste. Bovendien ziet Nibud een groeiende kloof: huurders geven gemiddeld bijna een kwart van hun inkomen uit aan woonlasten, terwijl woningbezitters de laatste jaren juist minder kwijt zijn.

Boelhouwer vult die marktdynamiek aan: “Huizenprijzen gaan bij gelijkblijvende rente niet dalen maar stijgen wat minder hard. "De toegankelijkheid voor starters neemt licht toe.” Over internationale lessen zegt hij: “In vrijwel alle landen is de geleidelijke afbouw zonder problemen verlopen. "Niet in Zweden: daar gebeurde het tijdens een recessie en vrij plotseling.” Zijn boodschap: tempo en timing doen ertoe.

Zo reken je zelf mee

Wil je weten hoeveel de hypotheekrenteaftrek jou oplevert? Bereken eerst je jaarrente: hypotheekbedrag maal rentepercentage. Trek daar de woningbijtelling (het eigenwoningforfait) vanaf: 0,35% maal WOZ-waarde. Vermenigvuldig het resultaat met je marginale belastingtarief (35,82% of 37,48% in 2025). Dat bedrag is je belastingvoordeel; deel het door twaalf om je voordeel per maand te zien.

Q&A: veelgestelde vragen

Gaat mijn voordeel verdwijnen als mijn dertig jaar bijna om is? Ja. Na dertig jaar vervalt de aftrek. Voor veel huishoudens die in de jaren 90 een hypotheek sloten, is dat al aan de orde.

Wat betekent dit voor huurders? Huurders profiteren niet van de aftrek, maar betalen via belastinggeld wel mee. Daarom wordt de regeling vaak oneerlijk genoemd.

Waarom profiteert de één meer dan de ander? Omdat het voordeel groter is naarmate je hypotheek en rente hoger zijn. Wie een dure woning heeft, krijgt dus meer belastingvoordeel.

Wat gebeurt er met huizenprijzen als de aftrek verdwijnt? Economen verwachten geen val, maar wel een lagere prijsgroei als kopers minder kunnen lenen. Dat maakt kopen op termijn iets toegankelijker voor starters  mits de afbouw zorgvuldig en niet procyclisch is.

In campagnetijd klinkt het alsof élk gezin straks honderden euro’s per maand verliest. In werkelijkheid gaat het voor de meeste huishoudens om lagere bedragen, zeker bij geleidelijke afbouw. De hypotheekrenteaftrek is dus niet alleen een rekensom, maar ook een politieke keuze: blijven we jaarlijks miljarden subsidie geven aan huiseigenaren, of durven we de woningmarkt eerlijker te maken  met oog voor betaalbaarheid, timing en de positie van starters?