Op 25 mei 2018 kondigde Nationale-Nederlanden middels een persbericht groots aan de risico-opslag vanaf eind 2018 te verlagen op de hypotheekrente. Dit geldt voor mensen die hun NN-hypotheek gedeeltelijk hebben afgelost en/of waarvan de waarde van de woning veel hoger is dan de hypotheekschuld.

Uitgesteld

Nu blijkt dat Nationale-Nederlanden deze belofte niet kan inlossen. Het plan wordt uitgesteld tot het tweede kwartaal van 2019, omdat vanwege de fusie met Delta Lloyd en het aanpassen van de computersystemen het meer tijd vergt. De deadline van eind december 2018 is niet haalbaar.

Toch compensatie

Belofte maakt schuld, vinden wij bij Radar, en dus hebben we vorige week woensdag contact opgenomen met Nationale-Nederlanden om de financiële dienstverlener uit te nodigen in de studio. Ook hebben we de vraag voorgelegd of klanten met terugwerkende kracht toch de te veel betaalde rente uitbetaald krijgen.

Nationale-Nederlanden ging niet in op deze uitnodiging en op deze vraag, maar kwam vrijdag plotseling toch met een persbericht.

Op aandringen van Radar gaat NN hypotheekbezitters nu toch met terugwerkende kracht compenseren. Bas Kuik van NN zegt: 'De nieuwe tariefklassen worden pas in het tweede kwartaal van 2019 ingevoerd. We hebben eerder gezegd dat we het eind december 2018 zouden invoeren. Als het pas in het tweede kwartaal wordt ingevoerd – de exacte datum is nog onbekend - dan worden de mensen die te veel hypotheekrente betaald hebben - omdat ze in een lagere risicoklasse vallen - vanaf 1 januari 2019 met terugwerkende kracht gecompenseerd.' Op het moment dat je huis meer waard geworden is, kan de risico-opslag pas verlaagd worden wanneer de nieuwe tariefklassen zijn ingevoerd. Dit verrekent Nationale-Nederlanden dus níet met terugwerkende kracht vanaf 1 januari 2019, laat de woordvoerder desgevraagd weten.

Als reactie op onze aandacht voor dit onderwerp verwijst Nationale-Nederlanden verder naar haar persbericht.

Wat is een risico-opslag?

Een risico-opslag is een extra rente die je betaalt bovenop je hypotheekrente. Hypotheekverstrekkers berekenen deze kosten wanneer je in hun ogen een extra risico vormt. Oftewel: wanneer het niet geheel zeker is dat je je hypotheek volledig kunt terugbetalen, of dat de verstrekker uit de kosten komt in het geval van een gedwongen verkoop van je huis. En je huis is minder waard dan de hypotheekschuld. Wanneer je flink aflost op je huis, of als de woning veel meer waard is geworden, dan kan de risico-opslag omlaag of zelfs vervallen. Helaas gebeurt dit niet altijd.

Wanneer betaal je een risico-opslag?

Een risico-opslag wordt alleen berekend bij niet-NHG-hypotheken. (NHG: Nationale Hypotheek garantie.) Heb je geen NHG-hypotheek, dan is de kans groot dat je hypotheekverstrekker een risico-opslag rekent.

Vaak is voor consumenten onduidelijk of ze een risico-opslag betalen en hoe hoog die is. Nationale-Nederlanden kende tot nu toe twee risicoklassen, voor huizen met een schuld boven en onder 90 procent van de marktwaarde van de woning. Dit wordt ook wel de schuld-marktwaardeverhouding genoemd. Deze zomer komt NN met meer tarieven, maar die wil ze nu nog niet bekendmaken.

'Huizenbezitters kunnen samen 750 miljoen euro per jaar besparen'

Als een bank weinig risico loopt is de risico-opslag rond de 0,2 procent, maar dat kan bij een verhoogd risico oplopen tot een half of heel procent. Als je onterecht te veel risico-opslag betaalt, kan dat in de loop der jaren oplopen tot duizenden euro's.

Volgens Jeroen Oversteegen van de Nationale Hypotheekbond betalen consumenten gemiddeld zo’n 0,3 procent rente te veel. 'Bij een gemiddelde hypotheeksom van 255.000 euro betekent dat een besparing van 765 euro per jaar. Van de 3,5 miljoen hypotheken in Nederland verwachten wij dat voor ongeveer 1 miljoen hypotheken een besparing van 0,3 procent gerealiseerd kan worden. Dat gaat om een bedrag van 750 miljoen euro per jaar!' 

Spaarhypotheken

Nationale-Nederlanden gaat voor spaarhypotheken niet automatisch de rente-opslag verlagen. Dit kan nadelig uitpakken voor de consument. Als de rente daalt, moet je meer spaarpremie betalen. Dus wie in zo’n geval toch een aanpassing wenst, moet naar een financieel adviseur.

Meer transparant over opslag

Voor nieuwe hypotheken gaat Nationale-Nederlanden voortaan duidelijk in de hypotheekofferte zetten in welke tariefklasse je hypotheek valt en hoe de opbouw van de rente in elkaar zit: dus het rentepercentage en de risico-opslag.

Voor bestaande klanten is de risico-opslag voortaan terug te vinden in mijn.nn. Het zou fijn zijn als alle hypotheekverstrekkers meer transparant zouden zijn over de risico-opslag en wanneer die naar beneden kan.

Flink afgelost

De Hilversumse Charles de Ridder betaalt ook te veel risico-opslag. In 2006 kocht hij zijn appartement voor 150.000 euro en sloot een hogere hypotheek van 178.000 euro af. Het feit dat hij meer leende dan dat zijn woning waard was, zorgde ervoor dat hij in de zogeheten hoogste tariefklasse kwam van boven de 90 procent. De afgelopen twaalf jaar loste hij flink af. Zijn huidige schuld is nu nog 129.000 euro.

43 euro minder

Daarnaast is zijn woning ook nog eens enorm in waarde gestegen: voor 2019 is de WOZ-waarde van zijn woning vastgesteld op 164.700 euro, maar appartementen in de buurt worden voor zo'n 200.000 euro verkocht. Op dit moment zou Charles dan ook niet meer in de tariefklasse boven de 90% horen, maar in een tariefklasse lager dan 65%. Hierdoor loopt de bank minder risico en zou de zogeheten risico-opslag een stuk lager moeten zijn. Als zijn risico-opslag van 0,4 procent eraf zou gaan, zou hij iedere maand 43 euro minder betalen. Maar dat is niet gebeurd.

Niet eerlijk

Charles de Ridder zegt: 'Dat is niet eerlijk. Ze weten je wel te vinden als je iets moet betalen. Maar op het moment dat je ergens recht op hebt, moet dat ook snel geregeld kunnen worden. Er is mij door Nationale-Nederlanden nooit verteld wat de opslag is. Er is mij nooit verteld dat ik in een lagere risico kan belanden en dat ik daar op moet letten als de waarde van de woning stijgt. Dus wanneer de aflossing van de hypotheek daalt, wanneer ik extra afgelost heb, anders had ik daar rekening mee kunnen houden en misschien wel meer willen aflossen.'

Is een risico-opslag gerechtvaardigd?

Of de risico-opslag gerechtvaardigd is, hangt af van het risico dat je vormt voor je hypotheekverstrekker. Bij veel mensen met een vast inkomen, wat eigen vermogen en een lage hypotheekschuld ten opzichte van de waarde van de woning, wordt tóch gewoon rente-opslag berekend. Terwijl je in zo’n geval volgens deskundigen niet of nauwelijks een risico vormt voor de bank! Dit geldt ook voor wie zijn of haar hypotheek al voor een groot deel heeft afgelost. Ook dit vermindert het risico voor de geldverstrekker.

Financiële crisis

Daar tegenover staat dat tijdens de financiële crisis meer dan een miljoen woningen ‘onder water’ stonden. De hypotheekschuld was hoger dan de waarde van de woning. Toen hebben de banken de risico-opslag ook niet extra verhoogd.

Wat moet je doen om je risico-opslag te verlagen?

Heb je geen NHG-hypotheek, dan is het verstandig om je persoonlijke situatie onder de loep te nemen om te zien of jouw hypotheekverstrekker een risico-opslag berekent bovenop het NHG-tarief. Let op: veel banken en verzekeraars gebruiken hiervoor andere bewoordingen zoals een 'basistarief' in plaats van risico-opslag. Uiteraard is het sowieso verstandig om rentepercentages met elkaar te vergelijken en te kijken of een overstap voordeliger en mogelijk is.

Looptijdrente

En als je een nieuwe hypotheek afsluit, staar je dan niet blind op het laagste rentepercentage, maar kijk naar de looptijdrente. Welke rente betaal je over de hele looptijd van de hypotheek? Als een bank automatisch je risico-opslag eraf haalt, kan die hypotheek goedkoper zijn. 'Er zijn zeventien geldverstrekkers die op dit moment looptijdrente aanbieden', zegt Jeroen Oversteegen van de Nationale Hypotheekbond. Op de site Looptijdrente kun je dit berekenen.

Zelf vragen om een verlaging

Jeroen Oversteegen zegt dat je bij de meeste hypotheekverstrekkers zelf moet vragen om je risico-opslag te verlagen. 'Ik zou het goed vinden als banken ieder jaar pro-actief en transparant hun klanten benaderen: ''Wat is uw huis waard, wat heeft u afgelost en wat is er al opgebouwd in een spaar- en beleggingspolis?'' En dat ze dan de risico-klasse opnieuw bekijken. Ik sta hier niet alleen in; de toezichthouder AFM heeft dit ook gezegd.'

Zelf aan de bel trekken

NN past vanaf het tweede kwartaal van 2019 de risico-opslag automatisch aan als je aflost en niet als je huis meer waard geworden is. De bank weet namelijk niet hoeveel je huis waard is. ‘Bij een waardestijging moet je nog steeds zelf aan de bel trekken. Vaak kan dat met de actuele WOZ-waarde, maar die loopt vaak 10% tot 15% achter op de werkelijke waarde-ontwikkeling van de woning. Dus is het beter om een taxatierapport te laten maken. Al kost dat wel een paar honderd euro. Op de site Hypotheekmaand kun je zelf uitrekenen wat je kunt besparen per bank.

Controleer of je Voorlopige Teruggave m,oet worden aangepast

Ontvangt je een maandelijkse Voorlopige Teruggave van de belastingdienst? Controleer dan of deze moet worden aangepast als de hypotheekverstrekker je tariefklasse aanpast. Je krijgt dan waarschijnlijk minder hypotheekrenteaftrek vanwege de lage rente. Raadpleeg voor meer informatie de Belastingdienst of je belastingadviseur.

Lees ook:

Wat is risico-opslag?

Hoe verlaag je de risico-opslag op je hypotheek?