RADAR+: Verhuizen naar een appartement

Dit is een artikel uit ons consumentenmagazine RADAR+

Er worden tegenwoordig meer appartementen dan eengezinswoningen gebouwd. In grote steden was dat altijd al zo, maar inmiddels is het een landelijke trend. Ook worden in het hele land monumentale landgoederen of andere grote oude panden verbouwd tot appartementen. En wat je vroeger een flatje noemde, vind je nu terug als appartement in de etalage van de makelaar en op Funda. Het appartement is populairder dan ooit. Dat is voor een groot deel te danken aan 50-plussers, die kleiner willen wonen als de kinderen de deur uit zijn. Of die een toekomstbestendig huis zoeken en daarom gelijkvloers willen wonen. Waarmee moet je rekening houden als je een appartement koopt?

Samen eigenaar

Als je een appartement koopt, koop je méér dan jouw woongedeelte achter de voordeur. Juridisch gezien word je mede-eigenaar van het hele gebouw. ‘Wie op de begane grond woont, heeft dus ook te maken met het dak. En wie in het penthouse woont, heeft ook te maken met de fundering’, zegt Manon van Essen van Vereniging Eigen Huis. ‘Je bent gezamenlijk verantwoordelijk voor het hele pand. Mensen realiseren zich dat vaak onvoldoende.’

Vergaderen over de zonwering

Of je nu in een gebouw woont met 2 wooneenheden of met 200 eenheden, een Vereniging van Eigenaren (VvE) is verplicht. Als eigenaar van een appartement ben je automatisch lid van de VvE. De VvE is verantwoordelijk voor het beheer en het onderhoud van het volledige pand. ‘Met de vereniging kun je lastige discussies hebben, want je beslist met z’n allen over elkaars portemonnee’, zegt Van Essen. Hoeveel je te zeggen hebt, verschilt per VvE. Soms hebben alle eigenaren evenveel stemrecht, soms niet. Het hangt af van wat is vastgelegd in de splitsingsakte. Mensen die voorheen een eigen huis hadden, moeten er soms aan wennen dat ze beslissingen die ze voorheen zelf namen, nu aan de VvE moeten voorleggen. Opeens moet je vergaderen over de kleur van de zonwering. Hoe dat gaat, hangt van de VvE af. Er zijn VvE’tjes met twee of drie leden, die in het trappenhuis even met elkaar afspreken dat de schilder maar weer eens langs moet komen voor de buitenboel. En er zijn VvE’s waar mensen de dienst uitmaken die dol zijn op vergaderen en die ook nog eens over veel vrije tijd beschikken. Grote VvE’s worden vaak professioneel bestuurd door een daarin gespecialiseerd bedrijf.

Onverwacht groot onderhoud

Als het goed is, kom je als appartementseigenaar niet voor financiële verrassingen te staan. Dan heb je gezamenlijk als eigenaren besloten welke eisen je stelt aan het onderhoud. Vind je een zesje oké, of moet het allemaal tiptop zijn? Ook hebben bouwkundigen dan een inschatting gemaakt van de onderhoudsbehoefte van een gebouw. Dan weet je precies in welk jaar je welke uitgaven kunt verwachten en kun je hiervoor geld reserveren. ‘Het is heel vervelend als je het ene jaar € 100 per maand betaalt voor het onderhoud en dat bedrag moet opeens omhoog naar € 350 per maand, omdat er te weinig geld is’, zegt Van Essen. ‘Nog erger is het als er onverwacht een groot bedrag op tafel moet komen en alle eigenaren met duizenden euro’s over de brug moeten komen.’ Dit soort verrassingen voorkom je met een meerjarenonderhoudsplan. VvE’s die dat niet hebben, zijn vanaf 1 januari 2017 wettelijk verplicht om minstens 0,5 procent van de herbouwwaarde van het complex te reserveren.

Is alles wel goed verzekerd?

Als appartementsbewoner heb je geen individuele opstalverzekering. De VvE sluit een opstalverzekering af voor het hele pand. Volgens Van Essen komt het nogal eens voor dat VvE’s flink onderverzekerd zijn. ‘Als dat zo is en er breekt brand uit, heeft iedereen een probleem. Je denkt misschien: gelukkig, in mijn appartement is geen schade. Maar als de opstalverzekering te laag is, betaalt de verzekeraar maar gedeeltelijk uit. Dan moet je toch met z’n allen bijbetalen.’ Tip: als je een luxe badkamer of een dure keuken hebt laten plaatsen in je appartement, moet je met de VvE overleggen hoe dat past binnen de verzekering.

De maandelijkse bijdrage kun je niet met je hypo­theek meefinancieren

In tegenstelling tot bij een gewoon huis betaal je dus niet alleen je maandelijkse hypotheeklasten, maar ook een VvE-bijdrage, onder meer voor onderhoud en verzekeringspremies. ‘Als je een appartement koopt, moet je daar rekening mee houden’, zegt Van Essen. ‘Dat bedrag kun je niet meefinancieren als je een hypotheek afsluit.’ Ze wijst erop dat potentiële kopers een lage maandelijkse VvE-bijdrage vaak als een voordeeltje zien. ‘Check of de bijdrage realistisch is’, adviseert Van Essen. ‘Want als die omhoog moet, bijvoorbeeld omdat er te weinig geld gereserveerd is voor onderhoud, heb je opeens hogere maandelijkse lasten. Ook bij nieuwbouwprojecten kan dit spelen. Soms maakt de projectontwikkelaar uit de losse pols een opzetje voor de VvE-bijdrage, want met een lage bijdrage worden de appartementen gemakkelijker verkocht.’

Niet vergeten

Als je een luxe badkamer of een dure keuken hebt laten plaatsen, moet je met de Vereniging van Eigenaren overleggen hoe dat past in de algemene opstalverzekering.

Dit artikel is eerder gepubliceerd in Radar+, Lente 2017, nummer 2

Wil je meer van dit soort handige informatie? Kijk op radarplus.nl