Reactie Ministerie Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening, AFM en ACM

Reactie: Ministerie VRO

Het kabinet keurt misleidende grondhandel af en onderzoekt mogelijkheden om dit soort grondhandel tegen te gaan. Het is daarom goed dat er aandacht is voor dit fenomeen, omdat dit helpt om consumenten te waarschuwen voor misleidende grondhandel.

Bij het onderzoeken van mogelijke maatregelen is van belang dat maatregelen geen belemmering vormen voor reguliere en wenselijke mogelijkheden in grondhandel, zoals het splitsen van kavels om ontwikkelingen mogelijk te maken. Maatregelen moeten proportioneel zijn ten opzichte van de aard van omvang van de problematiek. We verwachten dit najaar de resultaten van een brede inventarisatie naar mogelijke maatregelen en een rapport over de Scandinavische ervaringen over het toezicht op kavelsplitsing.

Ministerie van Financiën

Verwijst naar antwoorden op kamervragen uit 2024:

Vraag 6
Ziet u een strengere toezichtsrol voor de Autoriteit Financiële Markten (AFM) weggelegd, die toezicht houdt op beleggingsproducten?

Antwoord 6
Zoals geschreven in antwoord op vraag 4, doet een werkgroep vanuit diverse departementen en toezichthouders onderzoek naar het identificeren van de juiste oplossing voor de problematiek rondom speculatieve grondhandel. Een beknopt overzicht van de onderzoeken vindt u in antwoord op vraag 11. Zoals daar is te lezen, wordt ook naar de rol van de AFM als toezichthouder gekeken. Wij kunnen niet vooruitlopen op de resultaten van dit onderzoek. 

Wel verdient de rol van de toezichthouders, waaronder die van de AFM, enige nadere duiding. In de gevallen die aan de orde waren in Radar lijkt sprake te zijn van oneerlijke handelspraktijken. In dat geval is er ook nu al een toezichthouder in meer of mindere mate bevoegd tot handhavend optreden. Waar het aanbieden van landbouwgrond kwalificeert als een financiële dienst of een financiële activiteit, is de AFM bevoegd tot handhaving. Is daarvan geen sprake, dan is de ACM bevoegd. In hoeverre dit in de praktijk voldoende werkt is onderdeel van het hiervoor genoemde onderzoek.

En uit het antwoord op vraag 11:
De werkgroep onderzoekt of grondhandel vaker onder toezicht van de AFM kan worden gebracht door wijziging van de Wet op het financieel toezicht. Verder onderzoekt zij of de toezichthouders AFM en ACM beter gefaciliteerd kunnen worden door onder meer informatie-uitwisseling beter mogelijk te maken.

Reactie ACM

Speculatieve grondhandel lijkt naar de aard en inhoud van de praktijk eerder te vallen onder het toezicht van de AFM. Ik heb daarom ook even met hen contact gezocht. Er schijnen in de wetgeving beperkingen te zitten op dat punt. Ik laat de uitleg daarover bij de AFM.

Als er geen specifieke toezichthouder bevoegd is, is het zo geregeld dat het dan automatisch onder het algemene consumententoezicht valt van de ACM. Dan moet je denken aan algemene misleiding of een oneerlijke handelspraktijk. Net als andere consumentenproblemen die onder ons toezicht vallen, moeten we vervolgens een afweging moeten maken welke zaken we wel of niet oppakken. Wij krijgen immers veel meldingen over consumentenproblemen en kunnen niet alle zaken onderzoeken waarover we meldingen binnen krijgen. We baseren de keuze voor de zaken die we oppakken en waar ons toezicht het meeste impact kan hebben op ons prioriteringsbeleid. 
We kijken daarbij naar de volgende zaken:

• Wat is de schade?
• Wat is het maatschappelijk belang?
• Hoe kan het probleem het beste worden opgelost? Is daar een rol voor de ACM of liggen andere oplossingen meer voor de hand?

We kijken dus ook naar waar wij de grootste impact kunnen hebben op markten, aangezien onze missie is om markten te laten werken voor mensen en bedrijven.

Zie voor meer informatie: Bevoegdheden | ACM

Reactie AFM

1. Hoe kijkt de AFM naar de aard en omvang van speculatieve grondhandel in Nederland?

Speculatieve grondhandel betreft kortweg het aanbod van verkavelde gronden met een agrarische bestemming in Nederland, waarbij er wordt gespeculeerd op een mogelijke bestemmingswijziging die een waardestijging van de grond tot gevolg zal hebben. Uit het onderzoek van het Kadaster naar grondhandel komt het beeld naar voren dat de kans dat een dergelijk grond object in een plangebied ligt heel klein is. Speculatieve grondhandel is daarom in de ogen van de AFM een investering met zeer hoog risico waarbij ook verhoogd risico gelopen wordt op malafide partijen.

Sinds 2023 is het aantal meldingen van investeerders die zijn ingestapt in malafide grondhandel bij de AFM zeer sterk teruggelopen. Mogelijk is dit een gevolg van alle publicitaire aandacht die er rond dit onderwerp is.

2. Hoe beoordeelt de AFM de huidige situatie waarin aanbieders vaak gebruikmaken van vrijstellingen, waardoor zij niet vergunningsplichtig zijn?

In algemene zin valt het investeren in grond niet direct onder het financiële toezicht van de AFM. Dat kan wel het geval zijn als het classificeert als een ‘beleggingsobject’ in de zin van artikel 1:1 van de Wet op het financieel toezicht (Wft). In dat geval is sprake van een financieel product. Voor het aanbieden van beleggingsobjecten bestaat op grond van artikel 2:55 van de Wet op het financieel toezicht (Wft) een vergunningplicht. Of een kavel een beleggingsobject is hangt af van nagenoemde vier cumulatieve vereisten. Is dat het geval dan hebben de aanbieders van beleggingsobjecten een vergunning nodig voor het uitoefenen van hun activiteiten. Er kan echter ook sprake zijn van een vrijstelling.

Een product kwalificeert als ‘beleggingsobject’ wanneer het aan de volgende vereisten voldoet (art. 1:1 Wft): 

1) Er moet sprake zijn van een zaak, een recht op een zaak en/of een recht op rendement in geld of een gedeelte van de opbrengst van een zaak;

2) dat anders dan om niet moet worden verkregen;

3) waarvoor een rendement in geld in het vooruitzicht wordt gesteld, én

4) het beheer van de zaak wordt door een ander dan de verkrijger uitgevoerd (de "beheercomponent"). 

In de praktijk wordt speculatieve grondhandel meestal aangeboden met het aanbod dat de verkrijger zelf verantwoordelijk is voor het beheer van het perceel, waardoor niet aan het 4e vereiste wordt voldaan. Is er geen sprake van een beleggingsobject, dan is er ook geen sprake van een vergunningplicht en doorlopend toezicht van de AFM en Wft toezicht.

3. Een rechter heeft eerder geoordeeld dat speculatieve grondhandel kenmerken van een belegging heeft en onder AFM-toezicht zou moeten vallen. Hoe kijkt de AFM naar deze uitspraak en welke gevolgen verbindt de AFM daar zelf aan? Besproken met het ministerie van Financiën?

Hoewel de AFM een toezichtrol voor de AFM ten aanzien van speculatieve grondhandel niet ziet als effectieve oplossing voor het probleem, erkent de AFM wel dat malafide speculatieve grondhandel schadelijk is. Investeerders stappen in grondtransacties voor een te hoge prijs en zijn zich niet bewust van de risico’s.

4. Heeft de AFM ervaring met handhaving of toezicht in dit domein, en kunt u concrete voorbeelden noemen?

Er zijn op dit moment geen aanbieders van beleggingen in grondspeculaties met een vergunning van de AFM of die gebruikmaken van een vrijstelling. Voor zover bekend acteren alle aanbieders buiten Wft toezicht.

5. Is de AFM bekend met het bedrijf Invest Vastgoed (voorheen Royaal Vastgoed), waarover Radar meerdere meldingen van gedupeerden heeft ontvangen, met investeringen van €20.000 tot €1,6 miljoen?

De AFM kent een wettelijke geheimhoudingsplicht en kan niet ingaan op vragen over specifieke partijen of signalen.

6. Er loopt al langere tijd een onderzoek naar speculatieve grondhandel, waarin ook de AFM is betrokken. Wat is hiervan inmiddels bekend, en waarom zijn er nog geen resultaten of concrete stappen gepubliceerd, terwijl consumenten nog steeds geld verliezen?

Het Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijkrelaties is verantwoordelijk voor het onderzoek, de AFM kan u hierover niet nader berichten.

7. Welke rol ziet de AFM voor zichzelf in de toekomst ten aanzien van speculatieve grondhandel, ook in het licht van de Wft en de bestaande uitzonderingen op de vergunningplicht?

Zie onze antwoorden op vraag 2 en 3.