Reacties VNG, Ministerie Volkshuisvesting en Vastgoedbelang

Reactie van Ministerie van Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening

"Het ministerie ontvangt ook signalen dat het gebruik van ‘short stay’ toeneemt. Exacte cijfers of nader onderzoek naar de oorzaken hebben we hebben we niet. Het is wel aannemelijk dat sommige verhuurders deze mogelijkheid proberen te benutten als gevolg van het afschaffen van tijdelijke huurcontracten. In bredere zin kijkt de minister momenteel naar mogelijke manieren om te zorgen voor meer flexibiliteit voor verhuurders, zodat betaalbaar verhuren rendabel blijft voor verhuurders.

Het is aan verhuurders om te bepalen op welke doelgroep ze zich richten, of dat nu short stay is of verhuur van woonruimte voor langere tijd. Het is onwenselijk als onder de noemer short stay feitelijk woonruimte wordt aangeboden waarbij de huurwetgeving wordt omzeild, waardoor huurders niet beschermd zijn tegen excessen. De gemeente of de Huurcommissie kan hiertegen optreden.

Gemeenten kunnen handhavend optreden op basis van de Wet goed verhuurderschap en de Wet betaalbare huur. Hiervoor hebben zij voldoende geld gekregen vanuit het Rijk. Als sprake is van oneigenlijk gebruik van shortstaycontracten, kunnen gemeenten dus optreden. Gemeenten doen dit in de praktijk ook."

Reactie Vereniging van Nederlandse Gemeenten (VNG)

Ziet de VNG dat shortstaycontracten worden gebruikt om de Wet Vaste Huurcontracten te omzeilen? Concreet: een manier om toch contracten voor een bepaalde tijd aan te bieden.

"Ja, wij krijgen van gemeenten signalen dat verhuurders op verschillende manieren toch proberen om tijdelijk te verhuren. Ook op andere manieren dan via short staycontracten. Sommige gemeenten zien dat er vaker een vergunning wordt aangevraagd om tijdelijk te kunnen verhuren op grond van de Leegstandwet."

Wordt hier door gemeente actief op gehandhaafd zoals beschreven staat in de Wet Goed Verhuurderschap?

"Gemeenten kunnen niet handhaven op het soort huurcontract. Dat valt buiten de reikwijdte van de Wet goed verhuurderschap. Om te kunnen handhaven op de andere bepalingen uit deze wet zal de gemeente  wel moeten onderzoeken of het contract van korte duur terecht wordt toegepast. Dit om kunnen bepalen of er wel of geen huurprijsbescherming van toepassing is. Dat laatste valt wel onder de Wet goed verhuurderschap.

De rol van de gemeente is vergelijkbaar met die van de Huurcommissie. Ook een gemeente zal de voorvraag moeten beantwoorden of de gemeente een melding of signalering mag afhandelen. Wij hebben geen overzicht van de actuele handhaving. Waarbij overigens van belang is om te melden dat dit onderdeel van de wet pas 2,5 maand van kracht is en bijvoorbeeld contracten van voor 1 juli 2024 nog niet gehandhaafd kunnen worden. Voor sommige contracten geldt nog een overgangsrecht, en bijvoorbeeld voor middenhuur geldt de wet alleen voor nieuwe huurcontracten."

Het Ministerie van Volkshuisvesting zegt in een reactie dat gemeenten hier voldoende middelen voor hebben gekregen vanuit het Rijk. Welke middelen zijn dit? En klopt het dat het voldoende is?

"Gemeenten krijgen extra structureel geld voor de uitvoering van deze wet en incidenteel extra middelen voor de invoering. De bedragen zijn bepaald op basis van zogenaamd artikel 2-onderzoek. We hebben afspraken gemaakt met het ministerie over evaluatie om te oordelen of dit voldoende is.

Andere middelen ter ondersteuning zijn er op het vlak van een handreiking, regiobijeenkomsten, een forum om vragen te stellen, informatie vanuit de Huurcommissie, bijeenkomsten om ervaring op te doen met het WWS."

De huurcommissie heeft recent geoordeeld dat huurcontracten op aard van korte duur voor woningen die als hoofdverblijf gelden niet onder uitzondering van huurbescherming vallen. Kunnen de gemeente actiever handelen nu deze uitspraak er is?

'Het oordeel van de Huurcommissie geeft in ieder geval de bevestiging dat aard van korte duurcontracten restrictief toegepast moet worden en een contract omschrijven als short stay niet betekent dat de huurbescherming standaard niet van toepassing is. Gemeenten zullen dit zeker betrekken bij de eigen afweging of er wel of niet gehandhaafd kan worden op de regels voor goed verhuurderschap."

Reactie Vastgoedbelang, branchevereniging particuliere verhuurders

"Shortstaycontracten kunnen een valide en wenselijke verhuurconstructie zijn, bijvoorbeeld bij vakantieverhuur, hotelkamers, logies en wisselwoningen. De rechter bepaalt de validiteit op basis van specifieke feiten en omstandigheden, zoals de aard van de woonruimte en het gebruik.

Een verhuurovereenkomst die niet als shortstaycontract wordt aangemerkt, betekent niet automatisch dat de verhuurder verkeerde bedoelingen had. Er bestaat geen checklist om te garanderen dat een huurovereenkomst als shortstay wordt erkend; de rechter beoordeelt ieder geval individueel en achteraf.

Er zijn vanuit onze achterban geen gevallen bekend waarbij verhuurders moedwillig shortstaycontracten hebben aangeboden om huurbescherming te omzeilen. Onze leden zijn betrouwbare verhuurders die zich aan de wet en onze gedragscode houden. Mocht er toch een dergelijk geval voorkomen, dan keuren wij dat uiteraard af.

Het is belangrijk om te benoemen dat de shortstaycontracten al bestonden ruim voordat het mogelijk werd om woonruimte tijdelijk te verhuren. Zij zijn dus geen reactie op het verbod op tijdelijke huurovereenkomsten. De Wet Vaste Huurcontracten heeft onbepaalde tijdscontracten weer als norm gesteld. Ook verhuurders willen het liefst goede, langdurige relaties met huurders, wat ook mutaties en leegstand beperkt.

In de praktijk hebben verhuurders soms echter behoefte aan flexibiliteit om woonruimte tijdelijk te verhuren. Minister Keijzer heeft hier ook begrip voor getoond. Dit gebrek aan flexibiliteit is één van de redenen dat woningverhuur niet langer rendabel kan worden gemaakt. Dit leidt tot de enorme verkoopgolf die we om ons heen zien.

Er ontstaat zo een wanhopige vraag naar woonruimte die niets te maken heeft met het willen omzeilen van huurdersbeschermingsbepalingen, maar voortkomt uit het inmiddels verdwenen aanbod van middenhuurwoningen. Woningzoekenden die niet willen of kunnen kopen, zijn hier de dupe van. Dit is niet te wijten aan shortstaycontracten, maar aan een cumulatie van overheidsmaatregelen met averechtse effecten voor huurders."