Recht van overpad als bron voor burenruzies: dit moet je weten over erfdienstbaarheid

Recht van overpad heeft allerlei vormen

Recht van overpad is een verzamelnaam voor diverse manieren waarop toegang over het niet-eigen perceel is geregeld, zo legt Just Hamming uit. Hij is advocaat en gespecialiseerd in bouw- en vastgoedrecht. Een overzicht van de verschillende vormen van recht van overpad staat op Hammings website. Je hebt bijvoorbeeld ook het recht van tijdelijke toegang, bijvoorbeeld als je dakgoot boven de erfgrens staat, en je er vanaf je eigen perceel niet bij kunt om blad eruit te halen. Dan moeten de buren je – uiteraard wel in overleg – tijdelijke toegang verlenen via hun perceel. Mocht er schade ontstaan op het perceel van je buren, je vertrapt bijvoorbeeld een plant, dan ben je verplicht dit te vergoeden. Hetzelfde geldt bij het recht van noodweg: als je je perceel niet kunt bereiken en er is geen erfdienstbaarheid van weg, dan heb je alsnog het recht om via omliggende percelen op jouw land te komen.

'Een lawine aan burenruzie'

In dit artikel gaat het specifiek over erfdienstbaarheid van weg, waarbij een buur (eigenaar van het heersende erf) de grond van een andere buur (de eigenaar van het dienende erf) gebruikt om tot het eigen perceel te komen. Hamming geeft aan dat deze regeling een "bron van ellende" kan zijn. "Het gaat vaak niet zozeer om het juridisch geschil, het is veel meer een communicatieprobleem." Hij somt ogenschijnlijk minimale aanleidingen op die tot een conflict leiden: "Een overhangende tak, een kat die op het terrein van de buren komt. Of er is een vergunning aangevraagd voor een B&B, en de buren hebben bezwaar gemaakt. De buren gaan dan ook naar iets op zoek om aan te vechten. Een sneeuwbal wordt zo een lawine aan burenruzie."

Wat als erfdienstbaarheid niet in je koopakte staat?

Erfdienstbaarheid kan op verschillende manieren ontstaan, legt Hamming uit. Doorgaans wordt het in een notariële akte vastgelegd. Soms kunnen er rechten worden ontleend aan een jarenlang gebruik van een doorgang, maar dat is vaak lastig te bewijzen. Volgens Hamming is een veelvoorkomend geschil dat het recht van erfdienstbaarheid in twijfel wordt getrokken. Soms wordt het, wanneer je een huis koopt, vergeten in de leveringsakte. Dat betekent niet dat het er niet is: als de erfdienstbaarheid staat ingeschreven in het kadaster, is het gewoon van kracht. In zo'n geval kun je bij de verkopende partij aankloppen voor de onvolledige informatievoorziening.

Ook op grond van bezwaren kom je niet zomaar van een erfdienstbaarheid af. De erfdienstbaarheid eindigt als de beide percelen in één hand komen, dus eigendom worden van dezelfde eigenaar. Verder kun je het alleen opheffen als je kunt aantonen dat er geen redelijk belang meer is, en dat het belang in de toekomst niet zal terugkeren. En dat is volgens ervaringsdeskundige Hamming heel lastig aan te tonen.

Wat staat in de akte?

Andere geschillen gaan over wat er wel en niet is toegestaan. Dat hangt af van wat in de vestigingsakte staat, geeft Hamming aan. Dit is de akte waarmee de afspraken (ooit) zijn vastgelegd. Als er beperkingen staan beschreven in deze akte, dan zijn die nog altijd geldig. Als de akte geen uitsluitsel geeft, dan kunnen er ook rechten worden ontleend aan wat het jarenlange gebruik is, zonder dat ertegen is geprotesteerd. Als een hek er al heel lang staat en niemand maakte daar een probleem van, dan kan dat reden geven om het hek te moeten accepteren, ook al kun je er met je veel grotere auto niet doorheen. Maar als in de vestigingsakte een algemeen erfdienstbaarheid van weg staat, kun je aannemen dat ook een grotere auto doorgang moet kunnen hebben.

Degene die het recht van overpad heeft moet dit (zoals doorgaans vastgelegd in de notariële akte) op de minst bezwarende wijze uitvoeren. Dit betekent dat er voor de buur over wiens erf je gaat niet meer overlast mag ontstaan dan redelijkerwijs nodig is. Wat is redelijk? Dat is iets wat je kunt aanvechten. Maar hoewel Hamming er als advocaat zijn brood mee verdient, is hij de eerste om te zeggen dat mensen vooral moeten proberen om er samen uit te komen.

Samen afspraken maken

Gevraagd naar het beste pad om te bewandelen in een conflictsituatie zegt hij: "Ga eens een kopje koffie met elkaar drinken, daar begint het mee." Ook wijst hij op de mogelijkheid om (gratis) een buurtmediator in te schakelen als je er samen niet uitkomt. "Procederen kost veel geld en de uitkomst is onzeker, vaak weten we niet wat de feiten precies waren. Slechts 25 procent van de zaken leidt tot een vonnis, bij de overige 75 procent wordt er geschikt." Daarbij moeten de partijen alsnog samen afspraken maken en deze vastleggen in een vaststellingsovereenkomst. "Ik zie ook graag een oplossing waarbij iedereen tevreden is. Uiteindelijk blijf je buren, je zit elkaar altijd een beetje dwars. We zitten dicht op elkaar in dit land, we hebben een zekere mate van overlast te tolereren."