Te veel betaalde hypotheekrente - reactie Autoriteit Financiële Markten
In de uitzending van maandag 25 november 2024 besteedt Radar aandacht aan de risico-opslag bij hypotheken. Bij veel banken moet je namelijk zelf bellen om je hypotheekrente te verlagen. We hebben de Autoriteit Financiële Markten om een reactie gevraagd. Deze lees je hieronder.
Wij begrijpen de vragen van consumenten over aanpassing van de risico-opslag heel goed. Dat het niet automatisch aanpassen van de risico-opslag niet altijd in het belang van de klant is onderschrijven wij, dit was tevens de aanleiding van ons onderzoek in 2018.
Het is vanuit de Wet op het financieel toezicht (Wft) echter niet verplicht voor hypotheekaanbieders om de risico-opslag automatisch aan te passen. Het automatisch aanpassen valt daarom ook niet onder de wettelijke normen van de zorgplicht. Wat wel onder de zorgplicht valt, is informatieverstrekking. Hypotheekaanbieders moeten klanten ‘correct, duidelijk en niet-misleidend’ informeren, ook over de risico-opslag. Het zou goed zijn als hypotheekaanbieders hun klanten proactief wijzen op de mogelijkheden die ze hebben om de risico-opslag te verlagen. Dat kan zijn door jaarlijks te laten weten hoeveel ze extra kunnen aflossen. Ook de waardevermeerdering van de woning is reden om klanten actief te informeren.
Het belangrijkste verschil tussen de risico-opslag bij hypotheken en het voorbeeld over de autoverzekering, is gelegen in het feit dat de waarde van de woning ook kan dalen. Een risico-opslag op basis van de actuele Loan-to-value (LTV) heeft tot gevolg dat het renteaanbod dat deze klanten zullen ontvangen altijd mede afhankelijk is van de ontwikkelingen op de woningmarkt. En misschien ook van ruimtelijke ontwikkelingen in de omgeving van de woning, die van invloed kunnen zijn op de woningwaarde. Dit kan bij een stijging van de huizenprijzen in het voordeel zijn van bestaande klanten, maar kan bij een daling van de huizenprijzen ook in hun nadeel zijn.
In de uitspraak van Rechtbank Rotterdam (2 sept 2022) wordt onder andere verduidelijkt hoe ver de hypotheekverstrekker zou moeten gaan bij het vaststellen van het actuele risicoprofiel van bestaande klanten bij een renteherziening. In de uitspraak wordt beschreven dat het meenemen van de actuele LTV ook nadelig zou kunnen uitpakken voor consumenten. En dat dit ook kan leiden tot hogere kosten voor consumenten als de hypotheekverstrekker consumenten verplicht de waardeontwikkeling aan te tonen op basis van een nieuwe taxatie.