'Trucjes' om toch vrijstelling te krijgen op de overdrachtsbelasting? Pas op!
Wil je een woning kopen en ben je tussen de 18 en 35 jaar, dan kun je een vrijstelling krijgen voor de overdrachtsbelasting. Let op: die vrijstelling geldt per 1 april 2021 alléén voor woningen tot 400.000 euro. Met sommige trucjes proberen aanstaande kopers en verkopers de koopprijs van de woning onder de 400.000 euro te krijgen.
Met die kunstgrepen moet je goed oppassen, want voor je het weet kom je voor hoge extra kosten te staan. Daarvoor waarschuwt Jeroen Wolfsen, directeur van MoneyWise, een platform voor financieel advies.
Lees ook: Vrijstelling op de overdrachtsbelasting: hoe werkt dat?
Roerende goederen in de koopovereenkomst
Kopers en verkopers kunnen bijvoorbeeld besluiten om roerende goederen op te nemen in de koopovereenkomst. De verkoopprijs is dan 403.000 euro, maar in de koopovereenkomst staat dat er voor 5000 euro aan roerende goederen (bijvoorbeeld zaken als gordijnen of een wasmachine) wordt overgenomen. 'De kooprijs voor de woning zou dan uitkomen op 398.000 euro en dus zou er sprake zijn van 0 procent overdrachtsbelasting', zo schetst MoneyWise.
De notaris stelt uiteindelijk het tarief vast waarop de overdrachtsbelasting berekend wordt. De overdrachtsbelasting moet betaald worden over de 'waarde in het economisch verkeer' of over de koopsom, als die hoger ligt. De 'waarde in het economisch verkeer' kan worden vastgesteld door een onafhankelijke taxateur.
Notaris speelt grote rol
'De keuze van de notaris is van groot belang', legt Wolfsen uit. 'De ene notaris gaat er soepeler mee om dan de andere.' Volgens de adviessite zijn er notarissen die de verschuldigde overdrachtsbelasting bepalen aan de hand van de taxatiewaarde als deze hoger is dan de koopprijs, en zijn er notarissen die daar helemaal niet naar omkijken en geen taxatierapport opvragen.
In het allerslechtste scenario blijken kopers toch geen recht te hebben op de vrijstelling en moeten ze de overdrachtsbelasting van 2 procent, in ieder geval 8000 euro (bij een huis van 400.000 euro), plots wel ophoesten. Kunnen zij dat niet betalen, dan kan de notaris de koopakte niet laten 'passeren' en gaat de koop dus (nog) niet door. Na een paar weken worden de kopers dan in gebreke gesteld en kan de verkoper een boete van 10 procent opeisen (40.000 euro bij een huis van 400.000 euro).
Een situatie die volgens Wolfsen niet vaak zal voorkomen, omdat veel mensen uiteindelijk wel de middelen vinden om de overdrachtsbelasting te betalen. Toch is het goed je bewust te zijn van die regels. De koopprijs kan weliswaar onder de 400.000 euro liggen, als de taxatiewaarde hoger is, dan moeten notarissen rekenen met de taxatiewaarde.