Uit vakantiehuis gezet - reactie gemeente Zuidplas

Wat is er tegen permanente bewoning op park De Poldertuin voor bewoners die dat wensen?

Net als bij ieder ander recreatiepark, zijn De Poldertuin en de recreatieverblijven op dat park ontwikkeld voor recreatieve doeleinden. Woningen dienen vanuit wet- en regelgeving aan andere eisen te voldoen. Denk hierbij aan bouwtechnische voorschriften, zoals vastgelegd in het Bouwbesluit, inrichtingseisen, parkeereisen en veiligheidseisen, met als doel een goed woon- en leefklimaat conform de Wet ruimtelijke ordening (Wro). De recreatieverblijven en -parken voldoen hier niet aan.

Daarnaast is het zo dat een recreatiepark onderdeel uitmaakt van een groter geheel: het vigerende bestemmingplan met zijn eigen ruimtelijke onderbouwing. Bij de vaststelling van het bestemmingplan is daarmee rekening gehouden. In het bestemmingsplan is bepaald dat alleen recreatief gebruik is toegestaan. Permanente bewoning van de recreatieverblijven is in het bestemmingsplan nadrukkelijk uitgesloten.

De gemeente heeft een beginselplicht tot handhaving. Als er strijdigheid is met regels – in casu in strijd met de gebruiksbepalingen van het bestemmingsplan – moét de gemeente handhaven. Wegkijken kan en mag niet. Niet handhaven is door de rechtspraak dan ook regelmatig gesanctioneerd.

Bent u zich ervan bewust dat bewoners ofwel geen andere betaalbare woonruimte kunnen vinden, of vaak een tweede woning erbij moeten huren, waardoor de woningmarkt nog meer overbelast raakt?

Het handhavingsbeleid van de gemeente Zuidplas is niet nieuw. Al sinds 1994 wordt er door in dit geval de voormalige gemeente Moordrecht handhavend opgetreden tegen permanente bewoning op De Poldertuin. De eigenaren van de recreatieverblijven weten al ruim 25 jaar dat permanente bewoning op de recreatieverblijven vanwege wet- en regelgeving niet is toegestaan en dat de gemeente verplicht is te handhaven op strijdig gebruik.

De gemeente Zuidplas erkent dat er grote tekorten zijn op de totale woningmarkt. Zuidplas bouwt niet alleen voor de eigen bevolking, maar ook voor de regio. De gemeente zet alles op alles om geplande woningbouwplannen ook daadwerkelijk te realiseren en doet dat ook. In de Woonvisie 2025 zet de gemeente Zuidplas in op 28% sociale huurwoningen in haar nieuwbouwprogramma. Met het oog op de vergrijzing streeft de gemeente er ook naar om een groot deel van de nieuwbouw als levensloopbestendig te realiseren. Daardoor ontstaat doorstroming en komen uiteindelijk woningen vrij (huur én koop) voor woningzoekenden.

Naast nieuwbouw zet de gemeente Zuidplas alles op alles om de bestaande sociale huurvoorraad minimaal op peil te houden. Zie ook de inspanningen van Zuidplas (samen met de andere vijf zogenoemde ‘maatwerkgemeenten’) om het bezit van woningcorporatie Vestia te behouden. Niet alleen qua aantallen, maar ook qua betaalbaarheid voor huishoudens met een laag inkomen.

Verder bekijkt de gemeente Zuidplas waar er mogelijkheden zijn om tijdelijke woningen toe te voegen aan de voorraad sociale woningen. Vorige week nog heeft de gemeenteraad van Zuidplas een motie hierover aangenomen.

De gemeente Zuidplas realiseert zich dat er soms situaties zijn waardoor mensen tijdelijk woonruimte nodig hebben. Speciaal hiervoor is enige jaren geleden de zogenoemde ‘calamiteitenregeling’ in het bestaande beleid opgenomen. In een aantal gevallen kan vooraf bij de gemeente toestemming worden gevraagd om tijdelijk – voor de duur van maximaal zes maanden – in een recreatieverblijf te wonen. Bijvoorbeeld in geval van een echtscheiding, of als iemand tussen twee woningen in zit.

Zou de gemeente Zuidplas in verband met de huidige woningnood niet beter kunnen zorgen voor meer woonruimte in plaats van minder, door permanent wonen toe te staan?

Voor het antwoord op deze vraag verwijzen we naar de beantwoording op vraag 1 en 2. Permanent wonen in recreatieverblijven is vanuit wet- en regelgeving niet toegestaan. De gemeente Zuidplas erkent dat er grote tekorten zijn op de woningmarkt en spant zich hier maximaal voor in.

U heeft gecommuniceerd dat dit een gevoelig onderwerp is waar de lokale politiek mee worstelt. Kunt u uitleggen wat de verschillende belangen zijn?

Naast de grote tekorten op de woningmarkt is het feit dat in dit dossier meerdere overheidslagen een rol hebben, ook een van de redenen waarom de lokale politiek met dit onderwerp worstelt. Zowel op landelijk, provinciaal, regionaal als gemeentelijk niveau is sprake van regelgeving. Het eventueel wijzigen van de bestemming en het gebruik van de recreatieparken reikt dan ook verder dan de mogelijkheden van lokale overheden (alleen).

Aanvullend geven we u graag mee dat dit onderwerp een bredere maatschappelijke context kent. Uw vraagstelling richt zich primair op de belangen van mensen die permanent wonen in een recreatiewoning. De gemeente handelt echter altijd vanuit het algemeen belang. Tot dat algemene belang behoren bijvoorbeeld ook:

1. Mensen die recreatief willen verblijven in een recreatiewoning;
2. Mensen die vanwege het grote woningtekort op zoek zijn naar een woning, maar een recreatiewoning niet als optie zien, omdat ze zich bewust zijn van de risico’s en beperkingen.

Volgens onderzoek is het recreatie/toerisme perspectief van dit park gering. Welke plannen heeft de gemeente Zuidplas voor de toekomst met dit park?

Er zijn door de jaren heen verschillende onderzoeken met betrekking tot de recreatieparken in Zuidplas uitgevoerd. Een van de onderzoeken heeft aangetoond dat het recreatief potentieel van De Poldertuin gelet op onder andere de omgeving gering is. Weer een ander onderzoek heeft uitgewezen dat het aandeel recreatieverblijven dat recreatief wordt gebruikt groeit, mede door het grote aantal verblijven dat op De Poldertuin recent is verkocht. Daarmee lijkt De Poldertuin potentie te hebben als park voor eigenaren van een tweede verblijf.

Overigens is De Poldertuin een gemeenschappelijk park, dat niet in eigendom is van de gemeente Zuidplas. Alle betrokken partijen samen hebben er belang bij om het park vitaal en optimaal te houden. Permanente bewoning brengt in potentie een andere sfeer en ander gedrag met zich mee. De recreatieparken en recreatieverblijven zijn eigendom van de eigenaren. De primaire verantwoordelijkheid voor de leefbaarheid ligt dus bij hen.

Het park en de recreatiebestemming dateert uit 1965. Is het reëel om in 2020 dezelfde bestemming nog te handhaven?

Het beleidsmatige uitgangspunt is dat bestemmingsplannen elke tien jaar worden herzien. Het vigerende bestemmingsplan Moordrecht Buiten, waar recreatiepark De Poldertuin onderdeel van uitmaakt, is in 2013 nog herzien en op 12 september 2013 in werking getreden – en dus nog geen tien jaar oud. Dit bestemmingsplan bevat voor de gemeente een beginselplicht tot handhaving op strijdigheden. Herziening van dit bestemmingsplan staat niet op korte termijn op de raadsplanning.

Herziening betekent ook niet dat een bestemmingsplan qua gebruiksmogelijkheden komt te veranderen. Het is aan de gemeenteraad om daarover een besluit te nemen, met inachtneming van wet- en regelgeving van (onder andere) hogere overheden.

Overweegt de gemeente om op korte termijn een legalisatieprocedure in te zetten?

Voor het antwoord op deze vraag verwijs ik u graag naar het antwoord op vraag 6. Voor een eventuele wijziging van bestemming dient de gemeente Zuidplas rekening te houden met wet- en regelgeving die verder reikt dan haar eigen beleid. Herziening van het bestemmingsplan voor De Poldertuin staat niet op korte termijn op de raadsplanning.

VVD en D66 willen landelijk regelen dat gemeenten bouwtechnisch geschikte recreatiewoningen kunnen aanwijzen voor permanente bewoning. Zou u van die mogelijkheid gebruik gaan maken?

Dat hangt af van de exacte regelgeving. De gemeente Zuidplas zal dergelijke maatregelen goed bestuderen en vervolgens beoordelen in hoeverre deze een uitkomst kunnen bieden. We wachten de ontwikkelingen dan ook met interesse af. Ongeacht of deze nieuwe regelgeving er komt, beziet de gemeente Zuidplas de permanente bewoning van recreatiewoningen altijd in het algemeen belang. Het feit dat er extra mogelijkheden worden gecreëerd, staat los van de wenselijkheid van permanente bewoning van recreatiewoningen.

Aanvullend constateert de gemeente Zuidplas dat de recreatieverblijven op De Poldertuin bouwtechnisch niet geschikt zijn voor permanente bewoning, omdat ze niet voldoen aan het Bouwbesluit.

De eigenaren van de woningen op park De Poldertuin bezitten naast de woning ook de grond. Zouden zij daardoor eerder in aanmerking komen voor permanente bewoning dan andere parken?

Nee, de eigendomssituatie doet niet ter zake. Uitgangspunt is de vraag of het gebruik van de recreatiewoning in strijd is met de (gebruiks)bepalingen in het bestemmingsplan. Het hebben van een recht van opstal (en dus geen eigenaar zijn van de grond), of ook de eigenaar zijn van de grond en de recreatiewoning, is niet bepalend.

Waarom heeft de gemeente Zuidplas een aantal jaar geleden besloten om de WOZ-waarde opnieuw te laten vaststellen met veelal halvering van de waarde tot gevolg?

Uw aanname dat er naar aanleiding van een gemeentelijk besluit een nieuwe waardevaststelling heeft plaatsgevonden, is niet juist. Sinds het belastingjaar 2008 is landelijk sprake van een jaarlijkse waardebepaling; gemeenten in Nederland bepalen de waarden van alle woningen en niet-woningen. De WOZ-waarde wordt sindsdien jaarlijks vastgesteld op een vaste waardepeildatum, die altijd op 1 januari van het voorgaande jaar ligt. De taxaties in het kader van de Wet WOZ volgen de lokaal gerealiseerde marktcijfers op en rond de betreffende waardepeildatum.
 
Conform de Wet WOZ voert de gemeente Zuidplas jaarlijks de herwaardering van alle objecten uit en deze herwaardering dient de gerealiseerde marktcijfers te volgen. Als er in de genoemde periode sprake is geweest van een daling van de vastgestelde waarden, dan is die daling dus het gevolg van de op en rond de waardepeildatum verkochte objecten op die betreffende locatie, of in de nabije omgeving daarvan.

De Waarderingskamer houdt toezicht op deze waardebepaling door alle gemeenten – en dus ook voor de gemeente Zuidplas. In samenwerking met Kadaster heeft de Waarderingskamer in 2019 nog een onderzoek gedaan: de aansluiting van WOZ-waarden op het marktniveau. De Waarderingskamer en het Kadaster concludeerden dat de WOZ-waardebepaling marktconform was en dat de WOZ-taxaties de waardeontwikkelingen in de onderzoeksperiode 2012-2017 goed volgen. Er is bij geen enkele gemeente sprake geweest van een systematische over- of onderwaardering van woningen.

De Waarderingskamer geeft op haar website ook een oordeel over de uitvoering van de Wet WOZ binnen gemeente Zuidplas. Dit oordeel is al meerdere jaren ‘goed’. Het algemene oordeel is van toepassing op een gemeente die WOZ-taxaties van goede kwaliteit levert en daarnaast op alle onderdelen van het WOZ-werkproces voldoet aan de gestelde kwaliteitseisen. De gemeente Zuidplas heeft ook voldoende maatregelen getroffen voor adequate aansturing en kwaliteitsbeheersing van de werkzaamheden.

Is de gemeente Zuidplas zich ervan bewust dat sommige parkbewoners hierdoor in de financiële problemen zijn geraakt en hun huis hebben moet verkopen met restschulden tot gevolg?

De gemeente Zuidplas schrijft mensen aan die in strijd met de regels hun recreatiewoning niet-recreatief gebruikten. Zij worden opgedragen die situatie te beëindigen, maar de recreatiewoning hoeft daarmee niet (persé) te worden verkocht. Deze woning mag uiteraard worden gebruikt als recreatiewoning. Het gaat erom dat de illegale situatie wordt beëindigd.

De gemeente Zuidplas is zich ervan bewust dat het zoeken van andere woonruimte gepaard gaat met financiële gevolgen. Maar dat staat dus los van de verlaging van de WOZ-waarde.

Is het correct dat er jaarlijks ongeveer 1 miljoen euro wordt uitgegeven aan handhaving van illegale permanente bewoning?

Nee, dat bedrag is niet juist. In de afgelopen drie jaren is er gemiddeld 250.000 euro per jaar besteed aan handhavingskosten. Dit bedrag omvat zowel de handhaving van permanente bewoning als de huisvesting van arbeidsmigranten. Niet alleen de primaire besluiten zijn hierin meegerekend, maar ook de juridische procedures daaromtrent.

De bewoners ervaren de handhaving vaak als intimiderend en een schending van hun privéleven. Rechtvaardigt illegaal permanente bewoning deze wijze van handhaven?

Uiteraard betreurt de gemeente Zuidplas het dat zij dit zo ervaren. Als lokale overheid zijn we echter verplicht om het vigerende bestemmingsplan aan te houden en op illegale activiteiten te handhaven. Niet alleen op gebruik, maar ook op andere aspecten die horen bij een goed woon- en leefklimaat, waaronder het aspect veiligheid.

Zoals eerder aangegeven, staat de overheid voor het belang van iedere burger. Dus ook de burgers die het recreatief gebruik graag aanhouden en bij de gemeente Zuidplas verzoeken doen tot handhaving op strijdig gebruik.