Verborgen gebrek bij verkoop huis. Wat kun je doen?

Melchior heeft onlangs, na de dood van zijn vader, samen met zijn zus het ouderlijke huis verkocht. Bij het huis staat een schuur. In de muur van die schuur zit een scheur, al sinds de jeugd van Melchior. De scheur is ooit ontstaan doordat de buren de aangrenzende schuur hebben afgebroken. De vader van Melchior heeft er destijds een plaat overheen gemaakt, zodat de scheur van binnenuit niet goed te zien is. 

Gebrek vergeten

Bij het invullen van de lijst met bijzonderheden voor de verkoop van het huis, is de scheur in de muur niet vermeld. Niet met opzet, de scheur is over het hoofd gezien. De zus van Melchior heeft het wel mondeling met de verkopende makelaar over de scheur in de muur gehad, maar met de kopers is er niet over gesproken. Ook bij de bouwtechnische keuring van de woning is de scheur in de muur van de oude schuur niet opgevallen.

Wel is een probleem met de afwatering van het dak ter sprake gekomen. De afvoer zit niet op het laagste gedeelte, waardoor er water op het dak blijft staan. 'Hierdoor zou de schuur wel onder de aandacht moeten zijn geweest', aldus Melchior. 

Offerte voor herstel

Na de verkoop zien de kopers de scheur in de muur van de schuur. Ze kloppen aan bij Melchior met een offerte voor het herstel van de scheur. Het is een verborgen gebrek dat gemeld had moeten worden bij de verkoop, vinden de kopers. 
 
De verkopend makelaar zegt dat hij geen weet had van de scheur in de muur en zegt zich het gesprek met de zus van Melchior niet te kunnen herinneren. Er staat niks op papier over de scheur, dus Melchior en zijn zus kunnen daar niet op terugvallen. 
 
De offerte komt uit op een herstelbedrag van rond de 10.000 euro. Een hoog bedrag en Melchior heeft het gevoel dat hij nu op moet draaien voor de bouw van een compleet nieuwe schuur. Hij heeft zelf geen offerte laten maken door een aannemer voor de herstelwerkzaamheden. 'Dat is achteraf niet zo handig', geeft Melchior toe. 
 
Beide partijen hebben een advocaat in de arm genomen, maar Melchior wil niet jaren in een juridische procedure zitten. Hij overweegt om de factuur te betalen. 

Niet verwijtbaar aan verkoper

Wat kun je doen als je in een soortgelijke situatie terechtkomt? Radar vroeg het aan Vereniging Eigen Huis (VEH), een onafhankelijke organisatie die kopers en verkopers advies geeft in dit soort situaties. 

Woordvoerder van VEH Hans André de la Porte reageert: 'Helaas horen we dergelijke kwesties vaker. Een verborgen gebrek kom je in veel oude huizen tegen, maar hoeft niet verwijtbaar aan de verkoper te zijn. Alleen bij een nieuwbouwhuis heb je recht (en garantie) op een huis zonder gebreken, bij een bestaande woning niet.'

Volgens VEH gaat het juridisch om 'bewust verborgen gebreken'. De verkoper heeft dan gebreken bewust verzwegen of bewust onzichtbaar gemaakt, met als doel de koper te laten zien en geloven dat er geen sprake is van een gebrek, terwijl hij wel weet dat het er is. Dat is de verkoper verwijtbaar. Als de koper kan aantonen dat er sprake is van bewust verkeerde informatie en/of misleiding, kan hij een schadevergoeding eisen.

Herstel: grijs gebied

'In veel kwesties is de zaak niet klip en klaar', vervolgt De la Porte. 'Er is een groot grijs gebied. De vader van Melchior heeft met een plaat gezorgd dat de scheur uit het zicht is, maar heeft daarmee zeer waarschijnlijk nooit de intentie gehad om een toekomstige koper te misleiden. Melchior heeft de scheur misschien niet vermeld omdat hij het niet wist, of omdat het hem na het overlijden van zijn vader is ontgaan.'

In het verhaal van Melchior is het niet duidelijk of de scheur een constructief gebrek is dat noodzakelijk (dringend) moet worden hersteld omdat de constructie, stevigheid en veiligheid in het geding is, of dat het een cosmetisch gebrek is. 'In dat laatste geval is herstel niet noodzakelijk of urgent, maar misschien voor de koper wel gewenst om de kwaliteit van de schuur te behouden of verbeteren. Dat onderscheid is belangrijk voor de mate waarin de verkoper (Melchior en zijn zuster) in redelijke mate in de kosten zouden moeten bijdragen', aldus André de la Porte.

Informatieplicht verkoper

'Als de makelaar van de scheur wist, is de vraag waarom hij of zij er niets over heeft gezegd of het heeft vermeld in de verkoopdocumentatie', haalt het VEH aan. ' De verkoper heeft een informatieplicht: hij moet naar eer en geweten alles vertellen en vermelden dat hij als eigenaar (bewoner) van het huis weet, zowel de voor- als de nadelen, de plus- en de minpunten. In dit geval is dat lastig omdat de verkoper(s) niet de bewoners zijn. Er kan van hen niet worden verwacht dat zij met de kennis van de voormalige bewoners alles kunnen vertellen over het huis.'

De la Porte zegt dat het verstandig is om een 'niet-(zelf)bewoningsclausule' te hebben. Hierin geeft de verkoper aan dat hij/zij er zelf niet heeft gewoond en niet op de hoogte is van alle details. 'De vraag is of hier zo'n verklaring is gebruikt. Dat had problemen kunnen voorkomen', aldus André de la Porte. 

'Koper moet kritisch verifiëren'

De koper heeft een onderzoeksplicht. Dat betekent dat de koper alles moet doen wat redelijk kan worden geacht om na te gaan en te controleren dat het huis de kwaliteiten bezit die er door de verkoper aan worden toegeschreven. 'Dit klinkt juridisch, maar komt in de praktijk neer op kritisch verifiëren, gezond verstand gebruiken en niet alles direct voor waar aannemen', aldus de woordvoerder.

VEH geeft aan dat een bouwtechnische keuring daarbij belangrijk is. 'In dit geval hebben de kopers dat ook laten doen. Andere zaken die de koper (of zijn makelaar) kan nagaan is openbare informatie zoals bestemmingsplannen en algemeen bekende problemen met grondwater of funderingen (zoals paalrot).'

VEH geeft aan dat een belangrijk uitgangspunt bij de verkoop en de overdracht de koper de woning accepteert in de staat zoals die op dat moment is, inclusief alle bekende en nog onbekende gebreken. 

Kosten verhalen op verkoper

De woonorganisatie ziet in de praktijk regelmatig dat de kopers de 'verborgen gebreken' op de verkopers willen verhalen. 'Vaak is de veronderstelling dat de gebreken bewust zijn verzwegen of verborgen en dat de verkoper daarom de herstelkosten moet betalen', zegt andré de la Porte. 'Soms speelt ook mee dat de kopers zich geen financiële tegenvallers kunnen of willen veroorloven, omdat al het geld nodig is om het huis te kunnen kopen.'

VEH ziet in veel gevallen een schikking via mediation of een rechtsbijstandverzekering. In andere gevallen komt een dergelijk geschil voor de rechter. 'Veel verkopers die worden aangesproken schikken met de kopers, omdat ze van een dreigende (lange) procedure rechtszaak af willen', aldus de woordvoerder van VEH.  

VEH bemiddelt niet in geschillen tussen particulieren, maar wijst kopers en verkopers op de wettelijke regels en plichten.