Verhoging erfpacht - Reactie gemeente Den Haag

Algemene reactie wethouder Balster, Volkshuisvesting, Welzijn en Zuidwest: 

Ik neem de signalen van erfpachters die zich zorgen maken zeer serieus. De schok onder sommige erfpachters is enorm, dat zien en erkennen we ook. Dat is ook logisch na een periode van 75 jaar zonder marktwerking of indexatie en een prijsniveau uit de jaren vijftig. De mensen die door deze stijging serieus in de problemen dreigen te komen, gaan we helpen. Niemand hoeft inde financiële problemen te komen.

We erkennen de noodzaak om hierin met verschillende maatregelen tegemoet te komen. We gaan tot het uiterste binnen de mogelijkheden en ik ga er vanuit dat we hiermee de zorgen kunnen wegnemen.  De komende jaren lopen nog meer erfpachtrechten af en schokeffecten zoals we nu (voor het eerst in al die jaren in deze omvang) zien, willen we in de toekomst echt voorkomen. Hoe we dat het beste kunnen doen, vraagt de komende maanden onderzoek. De gemeente werkt op dit moment  twee scenario’s uit. Deze zijn mede gebaseerd op voorstellen en suggesties van de erfpachters die een brief hebben geschreven of hebben ingesproken in de commissievergadering. Deze scenario’s worden beoordeeld op haalbaarheid en op effectiviteit.

In het algemeen heeft de inzet van erfpacht zowel voor bewoner als voor de gemeente als  ontwikkelings- en beheerinstrument juist toegevoegde waarde. Er worden stevige publieke doelen mee gediend. Enerzijds de betaalbaarheid van woningen voor de consument, waarmee we goedkoper woningen kunnen bieden dan wel bijvoorbeeld investeringsruimte ontstaat voor verduurzaming of verbetering van de woning. Anderzijds heeft de gemeente hiermee grip op gemeentegrond en kunnen we sturen op de gewenste herontwikkelingen in de stad, de betaalbaarheid van nieuwbouw of sturen op bijvoorbeeld zelfbewoningsplicht. Dit is in het algemeen belang van Hagenaars; huidige inwoners en toekomstige woningzoekenden. 

Begrijpt u dat het nieuwe erfpachtcanon voor bewoners in Bezuidenhout als een schok kwam?

Er is op dit moment inderdaad sprake is van een uitzonderlijke situatie die financieel zeer moeilijk kan uitpakken voor erfpachters. Het gaat om de samenloop van een per 2023 hoger canonpercentage met de sterk gestegen inflatie als gevolg van stijgende energiekosten en de oorlog in Oekraïne. Bewoners betaalden tot op heden een  lage) erfpachtlast gebaseerd op een berekening van 75 jaar geleden en gaan nu erfpachtcanon betalen meer in lijn met de huidige waarde van de grond en gebaseerd op de nu geldende rente. 

Omdat er sprake is van een fors verschil onderschrijft het college de urgentie van passende maatregelen en ze onderzoekt daarom hoe het erfpachtsysteem structureel schokbestendiger  te maken is en hoe bewoners die in inkomensproblemen komen kunnen worden gecompenseerd. Mensen mogen en zullen niet in de financiële problemen komen.

Begrijpt u dat mensen zich zorgen maken of ze het financieel wel kunnen dragen?

Absoluut, wij zijn ons daar zeer van doordrongen. Aflopende erfpachtrechten, op gronden die bijna 75 jaar geleden werden uitgegeven, een sterk stijgende grondprijsontwikkeling, een binnen een jaar sterk gestegen canonrente (van 0,9% in 2022 naar 4,0% in 2023) en een samenloop met sterk gestegen inflatie als gevolg van stijgende energiekosten maakt dat bewoners die op dit moment een nieuw erfpacht contract krijgen aangeboden in een uitzonderlijke, maar niet minder ingewikkelde financiële situatie kunnen belanden. Het college  begrijpt dat mensen zich zorgen maken, en werkt daarom voor deze groep aan een stevig pakket aan maatregelen om te voorkomen dat mensen in financiële problemen raken.

Wat is veranderd in de taxaties?

De taxaties werden, net als vorig jaar, gedaan door externe, onafhankelijke taxateurs. De taxaties dienen te voldoen aan de regels die het Nederlandse Register van Vastgoed Taxateurs (NRVT) daaraan stelt. Dat betekent onder andere dat er een methode wordt gebruikt die past bij de betreffende taxatie, en dat de inhoud van de gebruikte methode ook in de rapportage wordt uitgelegd.

De te betalen canon wordt bepaald door de (getaxeerde) grondwaarde te vermenigvuldigen met het canonpercentage voor het betreffende jaar. De methode is niet gewijzigd. Het canonpercentage van 2023 verschilt echter behoorlijk van het percentage van vorig jaar. In 2023 is met het voor dit jaar vastgestelde canonpercentage van 4,0% een eind is gekomen aan een periode van zeven jaar met zeer lage rentes: vanaf 2016 lagen die onder de twee procent. 

Waarom worden er nieuwbouwprojecten gebruikt als referentieobjecten?

In 1986 heeft de gemeenteraad bepaald dat de maximale nieuwe grondwaarde bij heruitgifte niet hoger mocht zijn dan 55% van een vergelijkbare nieuwbouwkavel vanwege het waardedrukkende effect van de bestaande opstallen.

Dit staat in de Aanvullende Algemene Regels voor de heruitgifte in erfpacht van aflopende rechten van erfpacht op gronden der gemeente ’s-Gravenhage 1986 herziening 1993 versie 2008 (AAR1986). Daarmee zouden alle eventuele prijseffecten van het bebouwd zijn van de grond en/of het wel of niet in gebruik of verhuurd zijn van de opstallen, bij woningen worden beperkt. Deze regel is nog onverkort van kracht.

Daarmee is de fictie dat de (onder)grond niet bebouwd is en in bouwrijpe staat verkeert, de zogeheten nieuwbouwkavel, het uitgangspunt van de waardering van de grond bij heruitgifte geworden. Daarbij staan de taxateur de gebruikelijke taxatiemethoden ten dienste, zoals vergelijking met andere gronden. Maar ook andere taxatiemethoden kunnen worden gehanteerd.

Het komt er doorgaans op neer dat de taxateur (comparatief) kijkt naar vrij op naam (VON)-prijzen van vergelijkbare nieuwbouwwoningen. Daarbij wordt zoveel mogelijk gerefereerd aan nieuwbouwlocaties die vergelijkbaar zijn met de locatie van de erfpachter, en waarop vergelijkbare nieuwbouwwoningen als de woning van de erfpachter gerealiseerd zouden kunnen worden. Tevens schat de taxateur de kosten waartegen de woning van de erfpachter opnieuw ontwikkeld zou kunnen worden op die locatie. 

De marktwaarde van de ondergrond wordt vervolgens bepaald op het verschil (residu) tussen de VON-prijzen en de ontwikkelingskosten van de woning. Ten slotte bepaalt de taxateur de grondslag voor de canonherziening op 55% van deze marktwaarde van de ondergrond. De gehele berekening wordt opgenomen in het rekenmodel van de taxatierapporten.

Vragen Radar

Wat gaat u doen? Gaat u het canon herzien?

De stijging van de canon is 3,1 procentpunt, hetgeen nog niet eerder is voorgekomen. Om te onderzoeken of het college deze groep tegemoet kan komen wordt een tweetal scenario’s uitgewerkt om binnen de grenzen van de Algemene Bepalingen in redelijkheid en billijkheid (direct) tot een vermindering van het schokeffect voor 2023 te komen. Deze twee scenario’s sluiten aan op voorstellen en suggesties van de erfpachters die een brief hebben geschreven of hebben ingesproken in de commissievergadering. Deze scenario’s zullen worden beoordeeld op haalbaarheid en op effectiviteit. Bij de haalbaarheid staat voorop dat het scenario moet passen of passend gemaakt moet kunnen worden binnen de regels die voor elke inwoner gelden. Bij effectiviteit gaat het erom dat het scenario daadwerkelijk leidt tot een vermindering van de te betalen canon.

De volgende twee scenario’s zullen worden meegenomen:

In 2015 heeft de gemeente een korting in het leven geroepen. Erfpachters krijgen sindsdien een aanbieding berekend volgens de bij collegebesluit vastgestelde methode voor projectmatige heruitgifte. Deze methode biedt een financiële stimulans om van het projectmatige aanbod van de gemeente gebruik te maken, in de vorm van een korting van 4% op de getaxeerde grondwaarde. Onderzocht wordt of er tijdelijk een hogere korting dan 4% toegepast kan worden bij de vrijwillige aanbieding. Bepaald zal worden wat een korting zou betekenen voor de canonbetaling. Bovendien wordt onderzocht of erfpachters nu kunnen kiezen voor een (hogere) korting op de grondwaarde, waarbij het nieuwe canonbedrag pas per expiratiedatum in gaat. Op deze wijze kunnen erfpachters nog ruim twee jaar wennen aan het nieuwe canonbedrag. Deze optie is er nu niet.

Wellicht is een eenmalige aanpassing van het canonpercentage voor het jaar 2023 mogelijk. We zullen onderzoeken of het juridisch en financieel mogelijk is het canonpercentage voor 2023 eenmalig te baseren op een 5-jaars gemiddelde (2019-2023). Dit sluit aan bij de huidige 5-jaarstermijn voor herziening van de canon in de Algemene Bepalingen. Er zal onderzocht moeten worden wat het effect op de financiële begroting hiervan is en er moet goed gekeken worden of afwijking van het te hanteren canonpercentage voor 2023 past binnen de AB 1986 en de bevoegdheden van de raad.

Veel mensen kunnen dit nieuwe bedrag niet betalen. Wat gaat u voor deze mensen doen? 

Een bepaalde groep erfpachters kan hard getroffen kan worden door de verhoging. Wat de exacte gevolgen zijn is nog niet helder. Deels gaat het om woningen met (zeer) hoge waardes, die de afgelopen jaren ook sterk zijn toegenomen. De impact  hangt echter vooral af van het deel van het inkomen dat mensen betalen voor woonlasten. Het college hanteert als uitgangspunt dat het niet zo mag zijn dat mensen die beperkte financiële middelen hebben door deze aanpassing van het erfpacht zodanig hard getroffen worden door hogere woonlasten, dat zij in de financiële problemen komen. 

Er wordt daarom een regeling uitgewerkt waarin erfpachters een tegemoetkoming kunnen aanvragen bij heruitgifte c.q. overstap naar een eeuwigdurend erfpachtrecht. Hierbij geldt onder meer een inkomens- en vermogenstoets. Ook een optie is om het onder voorwaarden mogelijk te maken uitstel te krijgen van de jaarlijkse canonbetaling totdat de erfpachter zijn of haar woning verkoopt: pas op dat moment hoeft er te worden afgerekend met de gemeente. Een dergelijke regeling houdt rekening met de draagkracht van de erfpachter en voorkomt dat erfpachters wegens een hogere canon in de financiële problemen komt. Het college onderzoekt hoe een dergelijke regeling in Den Haag geïntroduceerd zou kunnen worden.

De AB 1986 herz. 1993/2008 bepaalt dat de maximale nieuwe grondwaarde bij heruitgifte niet hoger mag zijn dan 55% van een vergelijkbare nieuwbouwkavel. Jullie zitten op dat maximum van 55%. Waarom kunnen jullie niet onder die 55% zitten? 

De grondslag voor de canon is inderdaad nooit hoger dan 55% van een vergelijkbare nieuwbouwkavel. De grondwaarde mag wel lager zijn. Het is niet de gemeente die de hoogten van de grondwaarden bepaalt: dat wordt gedaan door onafhankelijke, gecertificeerde taxateurs. In de praktijk komen zij zelden tot nooit tot waarden die onder die 55% liggen. 

Hoe gaat u de hertaxatie doen? Worden voor de hertaxaties dezelfde regels en parameters gebruikt als bij de eerste taxaties?

Voor elke inwoner in Den Haag gelden dezelfde regels en parameters, deze gelden ook voor de hertaxaties: een steekproef van tien taxaties. Deze hertaxatie zal worden uitgevoerd door een onafhankelijke commissie van drie deskundigen. 

De deskundigen geven samen een onafhankelijk advies over de grondwaarden van de betreffende woningen. De groep erfpachters en de gemeente kiezen allebei een deskundige. Deze deskundigen samen kiezen een derde deskundige. Het advies van de drie deskundigen zal gezamenlijk worden gegeven, vastgelegd in een door alle deskundigen ondertekend deskundigenrapport.

De NHG heeft nieuwe regels opgesteld voor nieuwe gemeentelijke en particuliere erfpacht; namelijk dat het canon voorspelbaar moet zijn. Vindt u dit bedrag voorspelbaar? Neemt u de NHG regels over? 

De gemeente onderschrijft het belang van transparantie, rechtsbescherming en rechtszekerheid. Den Haag hanteert leesbare en gestructureerde algemene erfpachtbepalingen, waarin de rekensystematiek van de canon en het canonpercentage zijn beschreven. 

Wat de rechtsbescherming betreft heeft een erfpachter (juridische) mogelijkheden om op te komen tegen rechtshandelingen van de gemeente als contractspartij. Er bestaat in Den Haag ook een deskundigenregeling. De grondwaarde, ten slotte, staat na bepaling voor eeuwig vast, en afkoop is altijd mogelijk. Zie desgewenst verder de Rapportage onderzoek algemene erfpachtbepalingen van Deloitte, in opdracht van het ministerie van Binnenlandse zaken, d.d. 18 november 2022.