Wat is de woonplicht en wat zijn de gevolgen voor jou?
Ook in 2022 verwachten kenners dat de huizenprijzen weer zullen stijgen. Het huidige kabinet hoopt deze trend te remmen door jaarlijks rond de 100.000 nieuwe woningen te realiseren. Toch nemen ook steeds meer gemeenten zelf het heft in handen door een zogeheten woonplicht in te voeren. Maar wat is dit precies en is wat gaat de consument ervan merken?
Woonplicht. Het klinkt simpel, maar de afbakening van dit begrip is dat zeker niet. Onderzoek van de Volkskrant liet zien dat in november 2021 maar liefst 60% van de ondervraagde gemeenten een zelfbewoningsplicht of opkoopbescherming (zoals het officieel heet) heeft ingesteld voor nieuwbouwhuizen. Toch verschilt het per gemeente wat de regels en voorwaarden hiervoor zijn.
Verschil in uitvoering
Bij sommige gemeenten gelden de regels bijvoorbeeld alleen voor huizen tot een bepaalde WOZ-waarde en andere gemeenten combineren de regeling met een antispeculatiebeding. Dit betekent dat je een woning voor een bepaalde tijd niet mag doorverkopen. In Amsterdam bijvoorbeeld is het bij nieuwbouw, of woningen die middels transformatie zijn gerealiseerd, de eerste vier jaar niet toegestaan de woning te verhuren.
Doel van woonplicht
Ondanks de grote verschillen in de uitvoering, hebben de regels hetzelfde doel: meer huizen voor de bewoners en minder voor investeerders. Vooral grote steden lijken massaal in te zetten op de woonplicht. Omdat hierdoor veel beleggers trekken naar omliggende gemeenten, voeren ook zij steeds vaker de regeling in. Daarnaast geldt de woonplicht op sommige plekken inmiddels ook voor bestaande woningen, zodat deze niet ook in handen vallen van investeerders.
Wettelijke uitvoering belangrijk
Dennis Beekhuijzen, bouw- en vastgoed advocaat bij VDB Advocaten Notarissen, geeft aan dat gemeenten moeten onderbouwen waarom bepaalde woningen onder de woonplicht vallen. ‘Zoals de wet nu staat is dat een voorwaarde. Toch zie je dat bepaalde gemeenten de hele stad of streek als woonplichtgebied aanwijzen. In dat geval vraag ik me wel af in hoeverre de motivatie sterk genoeg is voor de wet.’
Mogelijk bestuursrechtelijke zaken
Als advocaat bij REIN Advocaten en Adviseurs onderschrijft Laura Pentenga de bovenstaande lezing. Ze verwacht daarom dat veel vastgoedbeleggers de gang naar de rechter zullen maken. ‘De wetgeving is vrij nieuw en nog niet in iedere gemeente ingevoerd, dus de uitkomsten van de eerste bestuursrechtelijke zaken moeten nog komen. Ik ben erg benieuwd hoe de procedures zullen verlopen en hoe de rechters zullen oordelen.’
Daarbij gaat het niet erom of de rechter het eens is met de bewoningsplicht. ‘Ze toetsen alleen of de gemeente op de juiste manier gebruik heeft gemaakt van de regelgeving. Is het noodzakelijk, geschikt en binnen proportie? Dat zijn allemaal zaken die de gemeente moet kunnen onderbouwen.’
Een groter probleem
Toch denkt Pentenga niet dat het probleem zomaar is opgelost met het invoeren van de woonplicht. ‘Veel vastgoedbeleggers kopen niet direct van particulieren, maar nemen woningen van elkaar over waar al huurders zitten. Voor deze gevallen geldt de regelgeving niet.’ Ze vraagt zich dan ook af in hoeverre de regelgeving het woningtekort gaat oplossen. ‘Het beeld van veertig stellen die een bezichtiging doen en een vastgoedbelegger met een dikke portemonnee die ermee vandoor gaat, is niet wat ik veel zie. De meeste pijn zit bij starters die moeten opboksen andere woningzoekers met welvarende ouders.’