Wat is erfdienstbaarheid?

Wat is een erfdienstbaarheid?
Het woord zegt het eigenlijk al: een erf dat dienstbaar is aan een ander erf. Het ene erf is belast met de erfdienstbaarheid, dat is het dienende erf. Het andere erf heeft het nut van de erfdienstbaarheid, dat is het heersende erf.

'De meest voorkomende vorm van erfdienstbaarheid is het recht van overpad. Dat betekent dat de ene buur bij de andere buur over het pad mag gaan, dat kan lopend of met de auto zijn. Dat is dan meestal omdat de ene buur anders niet op zijn terrein kan komen vanaf de openbare weg', legt Wagenaar uit.

In het voorbeeld van het overpad is het heersende erf de partij die gebruik maakt van het overpad, de eigenaar van het dienende erf heeft het recht van het overpad.

Hoe ontstaat een erfdienstbaarheid?
Een erfdienstbaarheid wordt gevestigd. Dat wil zeggen dat een notaris in een akte vastlegt wat het recht inhoudt. De notariële akte wordt ingeschreven in de openbare registers (in het kadaster).

Het kan ook zijn dat er sprake is van erfdienstbaarheid door verjaring. Wagenaar: 'dan is de erfdienstbaarheid niet vastgelegd, maar ontstaan door het jarenlange gebruik.'

Hoe kom je van een erfdienstbaarheid af?
Als er op jouw grond een erfdienstbaarheid rust, dan kom je er heel lastig vanaf, aldus DAS. Op verschillende manieren kan een erfdienstbaarheid eindigen of aangepast worden.

Als de eigenaar van het heersende erf er afstand van wil doen, bijvoorbeeld, of als de eigenaar van het dienende erf ook eigenaar wordt van het heersende erf. Of dat als iemand het recht afkoopt. Een erfdienstbaarheid kan ontstaan door verjaring, maar kan ook weer eindigen door verjaring.

Een koophuis met erfdienstbaarheid?
Als je een huis koopt, staat in de akte of er sprake is van erfdienstbaarheid. Maar let op: bij erfdienstbaarheid die ontstaan is door verjaring, zijn daarover dus juist géén zaken op papier gezet. Vraag aan de verkoper dus naar bijzonderheden als recht van overpad of andere zaken die je niet kunt zien maar die wel met de buren of bijvoorbeeld de gemeente kunnen zijn afgesproken.

Heb je een huis gekocht en blijkt er sprake te zijn van erfdienstbaarheid door verjaring zonder dat je dit vooraf wist? Dan hangen de maatregelen die je kunt nemen af van hoever je in het koopproces zit.

Is de erfdienstbaarheid erg bezwaarlijk? Dan kun je dat laten meewegen in de onderhandelingen. Als de woning al is gekocht en notarieel overgedragen is, dan zal je met de verkoper in onderhandeling moeten gaan. Dat heeft uiteraard alleen zin als je kunt aantonen dat de verkoper je niet heeft gewezen op de aanwezigheid van de erfdienstbaarheid, en je ook kunt laten zien dat je erdoor benadeeld bent.