Zorgen om je erfpacht? Zo controleer je je rechten en je canon

Wat is erfpacht?

Als je een woning koopt met erfpacht, blijft iemand anders eigenaar van de grond. De eigenaar kan een soort huur vragen voor de grond, die wordt ‘canon’ genoemd. Afspraken over de canon zijn vaak complex, weten Peter van Gool, professor in vastgoedeconomie, en Koen de Lange, directeur van het Nederlands Instituut voor Erfpacht. 

Zo controleer je wat voor erfpacht je hebt

Zij raden dan ook aan om de leveringsovereenkomst of koopakte van je woning nog eens goed te lezen. Daarin staat wat voor soort erfpacht je hebt. Je kunt het ook controleren bij het Kadaster of bij je gemeente, als die de grondeigenaar is. 

In je overeenkomst of akte staat waarschijnlijk dat je erfpacht werkt volgens de regels van een bepaalde set van ‘algemene bepalingen’, waarin bijvoorbeeld staat hoe een nieuwe canon wordt bepaald als jouw erfpacht wordt herzien. De bepalingen verschillen per gemeente. Soms is de eigenaar van de grond een vastgoedonderneming en dan vind je de bepalingen vermoedelijk op hun website en niet op die van de gemeente.

Wie kan helpen bij herziening van erfpacht?

Het is dus belangrijk om te weten wat voor soort erfpacht je hebt en wat er in de algemene bepalingen staat. Maar zelfs als je dat weet, blijft het toch best lastig. Van Gool stelt dat erfpachtcontracten en algemene bepalingen vaak onduidelijk zijn over de herziening van erfpacht, met name de oudere overeenkomsten. Wie kan helpen om er chocola van te maken? De Lange wijst op drie mogelijkheden: 

• De notaris bij wie je jouw woning hebt gekocht. Bij de koop heeft deze notaris jouw erfpachtcontract namelijk al eens bestudeerd. 
• Een makelaar of taxateur met ervaring in erfpachtwoningen. 
• Het erfpachtloket bij de gemeente.

Is je erfpacht eeuwigdurend, voortdurend of tijdelijk?

Van Gool legt uit dat er drie soorten erfpacht zijn: eeuwigdurend, voortdurend en tijdelijk. Als erfpacht eeuwigdurend is, staat de canon vast. Hij kan alleen stijgen  door middel van een jaarlijkse indexering. Je kunt hem ook voor eeuwig afkopen, zodat je nooit meer canon hoeft te betalen. Je bent dan officieel geen eigenaar van de grond, maar dat maakt bijna niets uit. Het speelt alleen een rol als je bijvoorbeeld een uitbouw op de grond wilt bouwen. 

Voortdurende en tijdelijke erfpacht

Bij voortdurende erfpacht staat de canon vast voor een bepaalde periode, vaak 50 of 75 jaar. Zodra die is afgelopen wordt de canon opnieuw vastgesteld, op basis van (onder andere) de actuele grondwaarde en rentestand. Bij een nieuwe taxatie van de grond kan de waarde - en daarmee de canon - omhoog schieten.

Tijdelijke erfpacht betekent dat de grondeigenaar na een bepaalde periode weer beschikking over de grond krijgt. Dit komt vaak voor bij woningen in de natuur, langs waterwegen en op landgoederen, zegt Van Gool. 

Hier kun je aankloppen bij een conflict over de canon

Als je het oneens bent met de manier waarop de grondeigenaar je canon verhoogt, waar klop je dan aan voor hulp? "Dat is problematisch", antwoordt De Lange. Er zijn namelijk geen wettelijke kaders of toezichthouders voor erfpacht, zoals die wel bestaan voor huur. Maar je kunt praktische stappen zetten. 

Als je vindt dat de taxateur de grondwaarde te hoog heeft ingeschat en je zo met een te hoge canon heeft opgezadeld, dan kun je een driepartijen-taxatie laten uitvoeren. Daarbij kies jij een taxateur; de grondeigenaar kiest een taxateur; en zij samen kiezen een derde taxateur uit, die de grondwaarde bepaalt. 

Klachtenprocedure starten

Je kunt ook een klachtenprocedure starten bij het Nederlands Register Vastgoed Taxateurs (NRVT) als je denkt dat de taxatie fout is uitgevoerd. De taxateur moet wel aangesloten zijn bij het NRVT. Mocht de organisatie besluiten dat de taxatie inderdaad verkeerd is gedaan, hoeft dat niet te betekenen dat die meteen ongeldig is, stelt De Lange. Maar je hebt dan wel een sterk argument richting de grondeigenaar. 

Daarnaast kun je om steun vragen bij de Autoriteit Consument en Markt (ACM). Die houden zich niet actief bezig met erfpacht, zegt De Lange. Maar als genoeg mensen klagen via de ConsuWijzer van ACM, dan moet de toezichthouder misschien wel ingrijpen. 

Kan gemeenteraad helpen?

En als je gemeente de grondeigenaar is, dan kun je ook aankloppen bij de gemeenteraad. Maar Van Gool tempert meteen de verwachtingen: "Er zijn wel kritische raadsleden die hier en daar opkomen voor erfpachters, maar aan dit soort politieke dossiers is vaak geen eer te behalen."

Aan deze spelregels moet de grondeigenaar zich houden

Als de canon opnieuw wordt bepaald, moet de grondeigenaar zich aan verschillende regels houden. "Allereerst aan het contract", zegt De Lange, en aan de algemene bepalingen. Van Gool voegt toe: "Het is een private overeenkomst, dus je moet die regels volgen."

Daarnaast gelden altijd juridische spelregels bij contracten, namelijk redelijkheid en billijkheid. Die termen betekenen grofweg dat beide partijen in een contract rekening moeten houden met elkaars belangen. 

Ten slotte moeten gemeenten zich ook nog houden aan extra regels: de principes van behoorlijk bestuur. ​​Dat zijn ongeschreven principes die overheden moeten respecteren, zoals transparantie en gelijkheid. Particuliere grondeigenaars zijn hier niet aan gehouden.  

Erfpacht in Radar

Dit onderwerp wordt op 15 mei 2023 besproken in Radar. Je ziet Radar om 20.25 op NPO 2.