Lagere hypotheekrente mogelijk met 'doorrollen' - reacties vijf grote banken

ABN AMRO

'ABN AMRO biedt het zogeheten 'doorrollen' van de hypotheek niet aan en heeft ook geen voornemens om het aan te bieden. 

De vergoedingsvrije aflossingsmogelijkheid van doorgaans 10% is in het leven geroepen om klanten laagdrempelig (extra) te laten aflossen op hun hypotheek. Indien deze vergoedingsvrije aflossingsmogelijkheid ingezet zou worden om jaarlijks een deel van het rentecontract af te kopen, zal dit zijn weerslag hebben op de rentetarieven die geldverstrekkers in de markt kunnen aanbieden aan nieuwe en bestaande klanten. De tarieven zullen stijgen. Op dit moment wordt een systeem gehanteerd waarbij consumenten kunnen kiezen voor (de zekerheid van) lange rentevastperiodes (waar momenteel ook veel gebruik van wordt gemaakt) in combinatie met de jaarlijkse ruimte om vergoedingsvrij extra af te lossen. Het eenzijdig en zonder vergoeding kunnen openbreken van de afgesproken rentevastperiode zou dit systeem kunnen ondermijnen. 

ABN AMRO biedt klanten andere mogelijkheden om te profiteren van de huidige lage rentestand. Naast het oversluiten van de hypotheek en het afkopen van de rente, waarbij mogelijk een vergoeding in rekening wordt gebracht, biedt ABN AMRO aan klanten Rentemiddeling aan.'

AEGON

'Om onze klanten voor een lange periode zekerheid te geven over hun hypotheekrente, moeten wij ook aan de financieringskant afspraken maken voor die lange periode. Daarom hebben wij om onze hypotheek te kunnen financieren langjarige afspraken gemaakt met financiers (funders), die we niet zomaar kunnen veranderen. Zij krijgen de rente (bijv 4%), die wij gedurende de gehele looptijd aan hen moeten betalen. Als klanten daadwerkelijk aflossen, dan kan een financier dit geld weer opnieuw beleggen, maar bij het genoemde doorrollen van je hypotheek wordt dit bedrag als het ware ook doorgerold. De financiers krijgen minder rendement dan is afgesproken (en dan in het contract met hen staat). Dus naar hen toe wordt je een onbetrouwbare partij als je dit doet.
 
Als we nieuwe klanten zouden aanbieden om jaarlijks zonder kosten 10% van hun lening om te zetten naar een lager tarief, iets waar bij een lage rentestand veel klanten gebruik van zouden maken, dan zullen we daarvoor in het rentetarief een opslag moeten inrekenen. Alle klanten (nieuwe klanten, klanten die een renteherziening krijgen, maar ook de klanten die jaarlijks 10% omzetten naar marktrente (doorrollen)) worden als gevolg daarvan geconfronteerd met een hoger tarief. Het voordeel van de ene klant wordt vervolgens betaald door de andere klanten.

Kort samengevat: dit is een mogelijkheid die niet is opgenomen in de (algemene) voorwaarden van onze hypotheken en daarom ook niet in het tarief is ingeprijsd. Deze voorwaarde zou een grote impact hebben op het rentetarief van Aegon Hypotheken. Het voordeel voor de klanten die er gebruik van maken zou dan worden afgewenteld op alle andere klanten. Dat is de reden dat we dit niet invoeren.'

ING

'Bij ING is het ‘doorrollen van de hypotheek’ door de vergoedingsvrije ruimte te gebruiken om een deel van je hypotheek om te zetten naar een lagere rente niet mogelijk. Er zijn ook geen plannen om dit op korte termijn in te voeren.

De vergoedingsvrije ruimte van 10% tot 20% is bedoeld voor mensen die uit eigen middelen een deel van hun hypotheek vervroegd willen aflossen op hun hypotheekschuld. Het ‘doorrollen van de hypotheekrente’ is een constructie waarbij, zonder dat de totale hypotheekschuld wordt verlaagd, toch geprofiteerd kan worden van de huidige rente. De vergoedingsvrije ruimte wordt in die situatie dus niet gebruikt waarvoor het eigenlijk bedoeld is, namelijk extra aflossen. Daarbij kan het omzetten van hypotheekdelen tot een complexe situatie leiden voor consumenten, omdat er zo meerdere hypotheekovereenkomsten aangegaan worden met verschillende rentetarieven en mogelijk ook verschillende hypotheekvoorwaarden.

Voor bestaande klanten is het bij ING mogelijk om van de actuele lage rente te profiteren door middel van een tussentijdse renteaanpassing. We bieden twee mogelijkheden voor het tussentijds aanpassen van de hypotheekrente: tussentijdse renteaanpassing met rentemiddeling of tussentijdse renteaanpassing met eventuele afkoopkosten. Wil een klant profiteren van de huidige rente bij een andere aanbieder, dan kan de hypotheek geheel of gedeeltelijk overgesloten worden. ING zelf accepteert geen hypotheken waarvan de eerste hypothecaire inschrijving elders loopt.'

RABOBANK

'Nee, we gaan dit niet aanbieden aan onze klanten. We bieden onze klanten de mogelijkheid om jaarlijks 20% af te lossen zonder dat ze hiervoor een vergoeding moeten betalen. Deze optie hebben we met de klant afgesproken om het makkelijker te maken om de schuld kleiner te maken, niet om een deel van de schuld te herfinancieren (‘doorrollen’). We gaan dit niet aanbieden aan onze klanten en verwijzen hiervoor graag naar de antwoorden van de minister (van 12 april 2018) op kamervragen die over dit onderwerp zijn gesteld. De conclusie daarbij was dat de voordelen van stapsgewijs oversluiten niet opwegen tegen de nadelen.'

VOLKSBANK

'Klanten met een hypotheek bij (een van de merken van) de Volksbank kunnen jaarlijks, afhankelijk van de voorwaarden, tien of twintig procent van het oorspronkelijke hypotheekbedrag aflossen zonder dat zij daarvoor een vergoeding betalen voor het renteverlies van de bank (vergoedingsvrije ruimte). Deze mogelijkheid, waarbij daadwerkelijk een deel van de lening wordt afgelost, staat beschreven in de voorwaarden van de hypotheek. Het is niet mogelijk om de vergoedingsvrije ruimte te gebruiken om een deel van de hypotheek om te zetten naar een lagere rente (voortijdige verlening), zonder dat hierbij een vergoeding wordt betaald aan de bank.

Bij het aangaan van de hypotheek wij afspraken met de klant. Denk daarbij aan de rentevaste periode, het tarief dat daarbij past en de geldende voorwaarden. Als een van de partijen hiervan af wil wijken, dan weten beide partijen welke regels daarvoor gelden. Immers hebben AFM en banken daar recent afspraken over gemaakt (AFM-leidraad ‘Vergoeding voor vervroegde aflossing van de hypotheek’). 

De vergoedingsvrije ruimte gebruiken om een deel van de hypotheek om te zetten naar een lagere rente, maakt geen deel uit van de afspraken. De bank moet kiezen om ook op de langere termijn in staat te zijn langere rentevaste periodes te kunnen aanbieden. Een dergelijke optie zou dit onmogelijk maken.
 
Natuurlijk blijft de Volksbank kijken naar mogelijkheden om klanten maximaal te ondersteunen en een goed tarief te bieden. De Volksbank neemt deel aan de zogenaamde “maatwerktafel Platform Hypotheken”, een groep deelnemers van overheid, toezichthouder(s) en geldverstrekkers, waarin dergelijke onderwerpen worden onderzocht.'