Bod geaccepteerd, toch nog overboden: biedingsproces niet eerlijk en transparant

Via het Radar Panel ondervroegen we ruim 3500 mensen die in de afgelopen 5 jaar te maken hebben gehad met woningaan- of verkoop: als bieder of koper (ruim 2500 mensen), als verkoper (ruim 1800 mensen) of als makelaar (88 mensen). Een groot deel, ruim 2400 mensen, heeft ervaring met de verkoop op inschrijving, wat inhoudt dat er vóór een gestelde deadline geboden moet worden.

Van alle mensen die in de afgelopen 5 jaar een (of meerdere keren een) bod hebben uitgebracht op een woning via verkoop op inschrijving, heeft 13 procent dat weleens na het sluiten van de biedingstermijn gedaan. 35 procent heeft dankzij een bod na deze deadline een woning kunnen kopen.

Biedingsproces vaak niet heropend na te laat bod

Wat er na zo’n bod na sluit gebeurt is divers. 54 procent geeft aan dat hun late bod wel werd meegenomen in de biedingen. Bij nog geen kwart (24%) van deze groep kregen andere bieders vervolgens de kans om nog een hernieuwd bod te doen, bij 46 procent werden de biedingen niet heropend. (37% weet niet of het biedproces werd heropend of niet.)

15 procent heeft meegemaakt dat anderen na sluit een bod uitbrachten: “een of twee dagen na sluiting biedingstermijn bleek de makelaar (voor iemand) alsnog een bod ingevoerd te hebben... een koper krijgt dit niet voor elkaar omdat bieding dan echt gesloten is.”

Dit gebeurt soms zelfs nadat hun eigen bod al was geaccepteerd: “Zelfs na het accepteren van het bod, is nog iemand aan de deur geweest bij verkopers om 20k bovenop ons bod te doen.”

Een Radar Panel-deelnemer laat weten dat een woning na 10 procent aanbetaling alsnog naar een andere, hogere bieder ging. De verkoper had wel een probleem, geeft deze paneldeelnemer aan: die moest niet alleen de aanbetaling terugbetalen, maar daarbovenop ook een boete van 10 procent. Achteraf gezien had deze persoon zeker geluk, toen bleek dat het huis een nieuwe fundering moest krijgen. Maar netjes is het niet.

Als koper heb je maar weinig zekerheden, blijkt. Zo schrijft een andere paneldeelnemer: “2 weken na acceptatie van ons bod, bouwtechnische keuring en 12 uur voor tekenen bij de notaris ging de verkoper toch nog nadenken over een ander bod was hij had gekregen die dag.”

Ook achteraf weinig inzicht in biedproces

Of het allemaal klopt, dat blijkt lastig te achterhalen. Slechts 24 procent heeft achteraf inzicht gekregen in de biedingen die na de sluitingstermijn zijn binnengekomen; 76 procent heeft dat niet. Sommigen hebben er zelf niet om gevraagd, maar In de meeste gevallen (75%) kregen mensen geen inzicht omdat de makelaar dat niet gaf. Als reden wordt gegeven dat de biedingen na de sluitingstermijn zijn gedaan, vanwege ‘privacy’ of er staat niets in het biedlogboek omdat het ‘een bod met een briefje door de deur’ was.

Van wie het wel inzag, geeft 1 op de 5 (19%) aan dat de gegeven informatie niet altijd lijken te kloppen: “Er is een keer aangegeven dat we waren overboden, toen zijn we afgehaakt. Later konden we terugvinden dat het huis voor een lagere prijs is verkocht dan ons was verteld. Een ander geeft aan dat de makelaar de hoogste bieder zichzelf laat overbieden: “die persoon was al de hoogste bieder, maar was nu dus gewoon meer kwijt.”

Meer mensen hebben wantrouwen, al is het proces moeilijk te controleren. “Voor de deadline werd €100 meer geboden en die persoon kreeg de woning”, laat iemand die dit verdacht vindt weten. Een ander schrijft: “We zagen in het biedlogboek dat het winnende bod 2 uur na sluiting door de makelaar zelf was ingevuld.”

Verkoopmakelaars sturen biedingen bij

Hoe komt zo’n bod van 100 euro meer vlak voor de deadline tot stand, heeft zo iemand informatie gekregen? 43 procent van de paneldeelnemers die in de afgelopen 5 jaar een bod uitbrachten, hebben meegemaakt dat zij informatie kregen van de verkoopmakelaar, die was bedoeld om hun (voorgenomen of al uitgebrachte) bod bij te sturen.

Dit kan direct advies zijn, of indirect; via informatie die bedoeld is om je op andere gedachten te brengen. Zoals een hoger bod, of afzien van een voorbehoud van financiering of een bouwkundige keuring. Enkele voorbeelden uit de panelresultaten:

• “Er werd mij ingefluisterd dat als ik 'bedrag' zou bieden en af zou zien van alle voorbehouden, ik wel een kansje zou maken. Ik heb de verkoper later nog gesproken en gehoord dat het huis net iets onder dat bedrag verkocht is.”
• “De makelaar belde dat wij de 2e hoogste bieder waren en dat de 2 hoogste bieders opnieuw een bod mochten uitbrengen. Het was pure manipulatie maar we wilden het huis graag hebben.”
• “Ik werd gebeld dat ik het hoogste bod had, maar anderen zaten dichtbij en hadden geen bouwkundige keuring. Of ik die wilde laten vallen.”
• “De makelaar belde ons op van uw bod is niet het hoogst, maar wilt u toch nog meer bieden? Wij weigerden want ons bod was wat we maximaal wilden bieden. Een paar dagen later werd ons bod toch geaccepteerd. Allemaal intimidatie om meer geld te krijgen. Vies spel, schandalig.”

64 procent heeft het bod hierop inderdaad aangepast. Bij 80 procent werd deze informatie voor het verstrijken van de deadline gegeven, terwijl het biedingsproces blind zou moeten zijn: pas na het sluiten van de biedingstermijn, wordt inzichtelijk welke biedingen er zijn gedaan en een keuze gemaakt.

Vastgoed Nederland pleit er in de uitzending over dit onderwerp voor om consumenten rust en vertrouwen te gunnen: je doet een bod en wacht op de deadline, waarna er een knoop wordt doorgehakt.

Het vertrouwen in makelaars is niet hoog. Zo vindt 38 procent van de paneldeelnemers die in de afgelopen 5 jaar een bod deed de manier waarop de verkoopmakelaar handelde eerlijk en transparant. Een grotere groep, 44 procent, heeft dat niet altijd zo ervaren. Mensen lichten dit toe met verhalen over vriendjespolitiek en foutieve informatie, en wijzen ook op de macht die de makelaar heeft:

Van alle ondervraagde consumenten die in de afgelopen 5 jaar als bieder, koper of verkoper op de woningmarkt actief waren bij verkoop op inschrijving, geeft slechts 14 procent aan dat zij wisten dat er na de sluitingstermijn nog geboden kan worden; 86 procent was daar niet van op de hoogte: “Ik wist niet dat je na het biedingsproces nog mag bieden. Ik dacht dat je maar 1 bieding mag uitbrengen. Het is mij n.l. heel onduidelijk hoe het precies werkt.”

Proces ook voor verkopers niet altijd transparant

Van de ruim 1800 paneldeelnemers die in de afgelopen 5 jaar een huis hebben verkocht, heeft bijna 1 op de 3 het idee dat de verkoopmakelaar biedingen heeft beïnvloed. Bijvoorbeeld met informatie over al uitgebrachte biedingen, maar ook met informatie over mogelijke biedingen, die dus nog niet zijn uitgebracht of mogelijk zelfs verzonnen: “Door bieders het idee te geven dat er meer interesse was dan er werkelijk was. En door bieders een hogere minimumprijs door te geven.”

Een prijs omhoog brengen staat nog in dienst van de verkopende partij, zo zou een makelaar kunnen argumenteren. Maar meerdere verkopers melden dat hun verkoopmakelaar een eigen voorkeur lijkt te hebben voor kopers die níet de hoogste bieder zijn:

• “Mijn makelaar bleek ook de makelaar van de uiteindelijke koper, hij adviseerde ons een hoger bod af te slaan van een andere partij om vage redenen.”
• “Nadat er één gegadigde was, werden andere belangstellenden ontmoedigd en het maken van afspraken gestopt. We vermoedden samenwerking tussen makelaar en bieder.”
• “Door de verkoopprijs te verlagen. Bij verkoop bleek dat hij de kopers goed kende en hun oude woning mocht gaan verkopen.”
• “Door het huis af te prijzen (‘niet doen hoor echt een bouwval’). Achteraf had hij het huis al toegezegd aan eigen klanten.”
• “Er was ook een aankoopmakelaar van de kopende partij en dat beïnvloede de verkoopprijs. Alsof onderling nog iets goeds te maken hadden.”

Biedingen na sluit: wie bepaalt?

Ook verkopers hebben meegemaakt dat er na de sluitingstermijn nog een bod binnenkwam: bij 7 procent is dit gebeurt, en bij nog eens 2 procent gaf de verkoopmakelaar daar gelegenheid toe. Bij 49 procent was er op dat moment al een andere bieder geinformeerd dat diegene de woning had.

Via het Radar Panel ondervroegen we ook ruim 80 makelaars. Daarvan heeft 71 procent in de afgelopen 5 jaar zelf meegemaakt dat er nog een bod na sluit binnenkwam, en nog eens 17 procent ziet dat gebeuren in hun omgeving.

In de meeste gevallen wordt zo’n bod na sluit meegenomen in het biedingsproces. Dat is volgens veel makelaars aan de verkoper: “Ik werk voor de verkoper en kan simpelweg een nieuw bod niet achterhouden voor de verkoper”, schrijft een makelaar. “Veruit de meeste verkopers zeggen ‘een man een man een woord een woord’ en blijven bij de koper. Dat adviseer ik ook”, voegt diegene daaraan toe. Een andere makelaar schrijft echter: “U begrijpt dat er geen enkele (op de uitzondering daar) verkoper niet de hoogste prijs wil.”

Deze makelaar noemt biedingen na de deadline ‘de nachtmerrie van iedere makelaar’. “Heb je net de hoogste bieder gefeliciteerd? Ook dat komt voor. Dan leg ik eerlijk uit wat er is gebeurd en krijgt die persoon de kans om zijn bieding te verhogen.” Uit onze cijfers blijkt dat deze kans niet altijd wordt geboden. Waarbij een makelaar toelicht: “wij vinden het fair om naar de oorspronkelijke koper te gaan en ze een kans te geven om hun voorstel te verhogen/gelijktrekken, maar deze keuze is altijd aan verkoper.”

Makelaars: "mondelinge overeenkomst niet bindend"

Meerdere makelaars lichten toe waar het probleem volgens hun zit: het schriftelijkheidsvereiste. Mondelinge overeenkomsten zijn niet (meer) bindend. “Zo lang de koopakte nog niet getekend is, mag de verkoper die keuze maken”, schrijft een makelaar die dit overigens ‘niet netjes’ noemt.

Waarom is bieden op een woning nog steeds zo’n onduidelijk proces en waarom vinden zo veel mensen dat de makelaar niet altijd netjes en transparant te werk gaat? Ook in de uitzending van maandag 23 februari besteden we hier aandacht aan. We gaan op pad met een verborgen camera en zien dat toch ook de makelaars hier aandeel in hebben. Diverse partijen komen aan het woord.

Bekijk het fragment over de invloed van makelaars op de huizenprijzen online