De aflossingsvrije hypotheek bestaat niet: zo kun je aflossen

Dit is een artikel uit ons consumentenmagazine RADAR+

Een aflossingsvrije hypotheek klinkt prachtig, maar aflossingsvrij bestaat natuurlijk niet. 'Je leent bij de bank een grote zak met geld om een huis te kopen. Na dertig jaar moet je die zak geld teruggeven aan de bank. Zo moet je het zien’, zegt Hans André de la Porte van de Vereniging Eigen Huis (VEH). Een looptijd van dertig jaar is het maximum en komt het meest voor, je kunt ook een hypotheek afsluiten voor korter dan dertig jaar. Als je tegen die tijd genoeg geld bij elkaar hebt gespaard, is er geen probleem. Dan los je de hypotheek af. Veel mensen sparen daarvoor of hebben een geblokkeerde bankspaar­rekening, die gekoppeld is aan de hypotheek. Maar zo’n hypothecaire bankspaarrekening hoef je niet hebben. Dan kan het lastig worden. Ruim een derde van de mensen met een aflossingsvrije hypotheek denkt de lening niet te kunnen terugbetalen.

Radar terugkijken: De gevaren van de aflossingsvrije hypotheek

Huis verkopen? Of een nieuwe hypotheek?

Als na dertig jaar de hypotheekperiode afloopt, moet je de lening aflossen. Als je dat niet kunt, is je huis verkopen een optie. Sommige ­mensen ­vinden dat prima. Ze zijn al wat ouder, de ­kinderen zijn de deur uit en ze willen kleiner wonen. Voortaan gaan ze huren. Of ze kopen een appartement van het geld dat overblijft na de aflossing. Als je dat niet wilt, moet je een ­nieuwe hypotheek afsluiten. En dat kan tegenvallen. De bank kijkt naar je inkomen. Is dat voldoende om de maandelijkse hypotheeklasten te betalen? Vaak is dat niet zo. Want als mensen met ­pensioen gaan, betekent dat bijna altijd dat het inkomen fors omlaag gaat. Dan krijg je de ­hypotheek niet rond en moet je alsnog je huis verkopen.

Overwaarde zegt niet zoveel

'Veel mensen onderschatten dit', zegt André de la Porte. Stel, ze hebben ooit een aflossingsvrije hypotheek afgesloten van 200.000 euro. Ze ­hebben hun huis verbouwd en daarvoor nog eens 100.000 euro geleend. Nu hebben ze een hypotheek van 300.000 euro. Maar hun huis is inmiddels 500.000 euro waard. Dat is veel meer dan de hypotheekschuld. Dus waar zouden ze zich druk om maken? ‘Maar het gaat niet alleen om de overwaarde’, zegt André de la Porte. ‘De vraag is vooral of je de rentelasten van een hypotheek van 300.000 euro nog kunt dragen.’ Misschien vind je zelf dat je die lasten na je pensioen best kunt ­betalen. Maar elke bank moet zich ­houden aan wettelijke regels. De hypotheek moet passend zijn bij het inkomen en daarvoor gelden toetsingsnormen.

Lees ook: Extra aflossen is juist wél voordelig, dus zet je angst aan de kant!

Tegenvaller: geen renteaftrek meer

Wat ook meespeelt is dat je de hypotheekrente niet kunt blijven aftrekken. Sinds 2001 heb je dertig jaar lang recht op hypotheekrenteaftrek. De jaren daarvoor tellen niet mee, maar wie in 2001 al hypotheekrente aftrok, kan dat voor het laatst doen in 2030. Zonder renteaftrek worden je maandlasten hoger. ‘En waarschijnlijk is de rente tegen die tijd hoger dan nu’, zegt André de la Porte. ‘Als je nu 2 procent betaalt en straks 4, is dat een verdubbeling van je maandlasten. De rente kun je niet meer aftrekken, dus dat is ook een tegenvaller. Tegelijkertijd ben je met pensioen en is je inkomen waarschijnlijk lager.’

Kwetsbare klanten

Gelukkig loopt het niet voor iedereen zo slecht af. Veel mensen hebben een spaarpotje om de hypotheek af te lossen, al dan niet in de vorm van een geblokkeerde bankspaarrekening. Maar als je dat niet hebt? Volgens de ­Nederlandse Vereniging van Banken (NVB) zijn banken in 2016 gestart met het analyseren van hypo­theken. Ook hebben ze een begin gemaakt met het benaderen van de meest kwetsbare ­klanten, zegt NVB-woordvoerder Jelle Wijkstra. Op 1 oktober 2018 startte Aflossingsblij, waarbij banken via radio- en tv-spotjes wijzen op de mogelijke gevolgen als een aflossingsvrije hypotheek na 30 jaar afloopt. Een handig hulp­middel om te checken hoe je er dan voor staat, is de gratis quick scan van de VEH. Als je je gegevens invult op scanuwaflossingsvrijehypotheek.nl zie je of het nodig is om in actie te komen.

En: lees ook ons hulpartikel over wat je kunt doen met je aflossingsvrije hypotheek

Zo kun je aflossen

Voor de meeste mensen met een aflossingsvrije hypotheek duurt het nog 10 tot 15 jaar voordat de hypotheek afloopt. Moet je dan nu al iets doen? 'Zeker', vindt André de la Porte. 'Die periode is vaak nodig om er tegen die tijd beter voor te staan.' Jaarlijks mag je boetevrij 10 procent aflossen, soms zelfs 20 procent. Als je een hypotheek hebt van 200.000 euro en je lost 10.000 euro per jaar af, heb je na tien jaar nog maar een hypotheek van 100.000 euro. André de la Porte: 'Mensen zeggen vaak: ik heb geen erfenis of spaargeld waarmee ik zo veel kan aflossen. Maar de meesten zijn wel overgestapt naar een lagere rente. Uit zichzelf, of automatisch, omdat hun oude renteperiode afliep.' De kans is groot dat een nieuwe, lage rente betekent dat je maandlasten gehalveerd worden. Het is de kunst om dat geld niet uit te geven aan leuke extraatjes. Je kunt het beter op een spaarrekening zetten en het gebruiken om af te lossen. Stel dat je elke maand 800 euro rente betaalde en nu nog maar 400 euro. Als je die 400 euro wegzet, heb je na een jaar 4.800 euro. Daarmee los je af. Na tien jaar is je hypotheekschuld bijna 50.000 euro lager, ­zonder dat je er iets voor hoeft te laten. Een aflossingsvrije hypotheek omzetten in een annuïtaire hypotheek (dat is een hypotheek die je wel aflost) is ook een mogelijkheid. Daarvoor brengt de bank zo’n 600 euro advies- en administratiekosten in rekening. De VEH deed onlangs een oproep aan banken om dit in deze situaties kosteloos te doen. Als klanten geïnformeerd worden over de (consequenties van de) aflossingsvrije hypotheek, en geadviseerd worden over wat zij verder kunnen doen, wordt het provisieverbod overtreden. Dat stelt Bureau DFO op Amweb.

Dit is er veranderd sinds 2013
Ooit was de aflossingsvrije hypotheek de populairste hypotheek­vorm. Ga maar na. Je betaalt elke maand alleen maar rente en hoeft niets af te lossen. De rente mag je 30 jaar aftrekken van de belasting. Goedkoper kun je niet wonen. De aflossingsvrije hypotheek kwam midden jaren 90 in opkomst. De meeste aflossingsvrije hypotheken werden afgesloten in 2005 en 2006. Sinds 2013 is deze hypotheek minder populair. Dat komt doordat je bij nieuwe hypotheken de rente alleen mag aftrekken als je tegelijkertijd aflost. Als je vóór 2013 al een aflossingsvrije hypotheek had, kun je die wel meenemen naar een nieuw huis en de rente blijven aftrekken. De aflossingsvrije hypotheek mag niet hoger zijn dan 50 procent van de waarde van het huis. Nu zijn het vooral ouderen die een aflossingsvrije hypotheek afsluiten, bijvoorbeeld om hun huis te verbouwen. Dat ze de rente niet kunnen aftrekken, nemen ze voor lief, omdat de rente zo laag is.

Geen actie nodig!
Pieter (45) en zijn partner hebben een aflossingsvrije ­hypotheek die afloopt in 2034. Hun huis is 325.000 euro waard. Ze sloten in 2004 een hypotheek van 275.000 euro en daarvan hebben ze al 75.000 euro afgelost. Nu is hun hypotheek 200.000 euro. Elke maand sparen ze 400 euro voor de aflossing. Als ze daar­mee doorgaan, kunnen ze in 2034 minstens 81.600 euro aflossen. Als hun hypotheek afloopt, willen ze hem ­verlengen. De hypotheekschuld zal op dat moment zo'n 118.000 euro zijn. Om deze hypotheek te verlengen, hebben Pieter en zijn partner volgens de scan van de VEH samen een inkomen nodig van zo’n 27.000 euro per jaar. Dat hebben ze ruimschoots. Op basis van de situatie en de verwachtingen op dit moment loopt Pieter geen risico.

Kom in actie!
Marja (57) en haar man hebben een aflossingsvrije hypotheek die afloopt in 2026. De hypotheekschuld is 200.000 euro. Het huis is 280.000 euro waard. Marja en haar man gaan in 2026 met pensioen. Dan krijgen ze AOW plus zo’n 20.000 euro pensioen. Op hun spaarrekening staat 2000 euro. Volgens de scan van de VEH lopen Marja en haar man een groot risico. Om hun ­aflossingsvrije hypotheek straks voort te zetten mag de hoogte maxi­maal 50 procent van de waarde van het huis zijn. Dat is niet zo. Daar­voor moet er eerst 60.000 euro afgelost worden. De hypotheekbank kan Marja en haar man verplichten om dit bedrag op de einddatum af te lossen. Dat geld hebben ze niet. Daar­voor hebben ze een nieuwe hypotheek nodig, die ze ­annuïtair aflossen. Die krijgen ze waarschijnlijk niet, want daar­voor hebben ze naast de AOW een pensioeninkomen nodig van minstens 27.400 euro per jaar. Om hun positie te verbeteren, kunnen ze nu beginnen met aflossen. Of sparen, zodat ze op de einddatum een deel van de hypotheek kunnen aflossen. Of met de bank bespreken of ze hun aflossingsvrije hypotheek nu kunnen veranderen in een annuïtaire hypotheek.

Dit artikel is eerder gepubliceerd in Radar+, Winter 2018, nummer 6

Wil je meer van dit soort handige informatie? Kijk op radarplus.nl