De gevaren van de aflossingsvrije hypotheek

Dit overkwam Joke en Hans van den Maagdenberg. Ze sloten in 1998 op aanraden van hun hypotheekadviseur hun spaarhypotheek over in een 100 procent aflossingsvrije hypotheek met daaraan gekoppeld een beleggingsverzekering. Aan het eind van de looptijd zou er voldoende geld zijn om de hypotheek af te lossen.Lees ook: Nauwelijks zorgen om risico's aflossingsvrije hypotheekLees ook: wat moet je doen met je aflossingsvrije hypotheek?Terugkijken: het livegesprek na de uitzending met Hans André de la Porte

'Gouden kans', volgens de hypotheekadviseur

'Die hypotheekadviseur zei: "je laat een gouden kans liggen. Je kunt alles aflossen als je 70 bent en je houdt nog geld over om je pensioen aan te vullen,"' vertelt Hans. Zijn vrouw Joke vult hem aan. 'Ja, leuke dingen doen, zei hij. Je bent dom als je het niet doet.'

Helaas, dat liep anders: hun beleggingsverzekering bleek een woekerpolis. Ze hebben in al die jaren ruim 155.000 euro ingelegd. Hun hypotheekschuld is 440.000 euro, maar de beleggingspolis bracht inclusief compensatie 71.279 euro op. Een druppel op een gloeiende plaat, en niet genoeg om hun hypotheek af te lossen.

Huis geveild

Joke en Hans zijn woest op hun hypotheekverstrekker Generali. Sinds maart 2011 betalen ze hun woonlasten niet meer. Ze moeten van Generali hun woning uit. Er stond een veiling voor 17 april gepland, maar die is nu van de baan. Beide partijen gaan opnieuw in gesprek. Joke van den Maagdenberg zegt: 'We zijn gewoon opgelicht en voorgelogen en misleid. Iets anders kan ik het niet noemen. Die hypotheekadviseur kreeg uiteindelijk een hele hoge premie.'

Betaalbaar huurhuis onvindbaar

De senioren van 75 en 76 jaar hebben geen idee waar ze moeten gaan wonen. Een betaalbaar huurhuis is onvindbaar. Bovendien blijven ze zitten met een forse restschuld. Hun huis in Kesteren is veel minder waard dan de hypotheekschuld. En omdat ze al zeven jaar weigeren te betalen, staat er ruim 177.000 euro open aan niet-betaalde rente. Joke: 'Ze kunnen wel zeggen dat ik moet betalen omdat ik dat afgesproken heb. Maar als ik er achter kom dat het niet klopt, dan ben ik toch gek als ik nog betaal.'

Reactie Generali: dossier niet geschikt om 'publiekelijk te bespreken'

Hypotheekverstrekker Generali wil niet naar uitzending komen, maar stuurt Radar een uitgebreide schriftelijke reactie. 'Omdat het ons beleid is om individuele cases niet publiekelijk te bespreken, hebben wij besloten niet in te gaan op jullie uitnodiging om met de familie in gesprek te gaan in de studio. Bovendien betreft het hier een specifiek 'bijzonder beheer'-dossier, wat gezien de mate van detaillering die nodig is om de situatie vanuit Generali goed uit te leggen ook niet geschikt is om publiek te bespreken', aldus de woordvoerder van Generali.Lees de volledige reactie van Generali

340 miljard euro

Hans en Joke van den Maagdenberg zijn niet de enige met zo’n aflossingsvrije hypotheek. Er zijn honderdduizenden huizenbezitters die helemaal niets regelen voor de aflossing. Toezichthouder De Nederlandsche Bank (DNB) waarschuwde in oktober 2017 voor de risico's van de aflossingsvrije hypotheek.

55 procent van de Nederlandse hypotheekschuld (zo’n 1,1 miljoen hypotheken) bestaat uit (deels) aflossingsvrije leningen. Het gaat om een bedrag van 340 miljard euro. DNB verwacht dat tussen 2035 en 2038 voor ruim 700.000 huizenbezitters hun aflossingsvrije hypotheek afloopt. 

Econoom: 'Je móét betalen'

Econoom en journalist Erica Verdegaal zegt: 'Die aflossingsvrije hypotheek, dat klinkt ook lekker: aflossingsvrij klinkt als: ik hoef nooit af te lossen! Een soort huren. Maar in principe geldt het alleen maar voor de tijd van je contract. Dat is vaak 30 jaar. En daarna is het niet meer aflossingsvrij en moet je betalen.'

Geen hypotheekrenteaftrek meer

Daarnaast stopt in 2031 de hypotheekrenteaftrek, waardoor mensen al snel een derde meer moeten betalen aan woonlasten. Ook zal een groot deel van de klanten met pensioen gaan met als gevolg een lager inkomen dan toen je nog werkte.

Je huis uit?

Kunnen mensen hun hypotheek dan nog betalen of moeten ze noodgedwongen hun huis uit? En wat als je huis minder waard is dan de hypotheekschuld. Ook in die gevallen moet je je huis uit en verkoopt de bank de woning en sta je op straat met een enorme restschuld. Waar ga je dan wonen? Betaalbare huurwoningen zijn op dit moment schaars.

DNB: Gevolgen voor woningmarkt en huizenprijzen

DNB waarschuwt: 'Zo kunnen grootschalige woningverkopen in de periode (tussen 2035 en 2038) als veel aflossingsvrije hypotheken aflopen, gevolgen hebben voor de woningmarkt en de huizenprijzen.' Ook schrijft de toezichthouder: 'Wanneer klanten in de problemen komen bij het aflopen van hun hypotheek kan dit de reputatie van banken schaden en mogelijk tot schadeclaims leiden indien klanten onvoldoende zijn geïnformeerd.'

Daarnaast schrijft DNB in het rapport: 'Vooral voor huiseigenaren met een beleggingshypotheek kan de resterende schuld aanzienlijk zijn en is het zaak om tijdig maatregelen te nemen.' DNB en de Autoriteit Financiële Markten (AFM) zitten bovenop het dossier aflossingsvrije hypotheken en willen dat de banken een risico-analyse maken en hun klanten actief informeren over de mogelijke gevaren.

Een aflossingsvrije hypotheek: hoe zit dat?

De aflossingsvrije hypotheek werd tussen 1995 en 2012 veelvuldig afgesloten. Het is de goedkoopste hypotheekvorm, want bij een aflossingsvrije hypotheek betaal je alleen rente, geen aflossing en profiteer je van maximale hypotheekrenteaftrek. Maar: Ook een aflossingsvrije hypotheek moet aan het eind van de looptijd afgelost worden.

Sinds 2013 komen nieuwe aflossingsvrije leningen niet meer in aanmerking voor renteaftrek en moet je verplicht aflossen op je hypotheek.

Je moet aan het eind van de rit dus de ook de aflossingsvrije hypotheek ophoesten. Het maakt niet uit of je huis dan veel meer waard is dan de hypotheekschuld. De bank wil geld zien. En als je een nieuwe lening wil afsluiten, kijkt de bank vooral naar je huidige inkomen en niet naar de waarde van het onderpand.

Uitzondering: Rabobankhypotheken lopen na 30 jaar niet af

De Rabobank heeft een uitzonderingspositie. Hun hypotheken lopen na dertig jaar niet af. 'Bij de Rabobank kunnen aflossingsvrije hypotheken dus voortgezet worden zonder dat de klant opnieuw wordt getoetst. Dit betekent voor de klant dat wij niet tussentijds de lening zullen "opeisen" of opnieuw beoordelen', zegt Nanne van Nunen van de Rabobank.

Het opeisen van de lening is wel gebruikelijk bij de andere banken. Maar ook de Rabobank ziet dat klanten kwetsbaar zijn als:

• ze de woonlasten niet (meer) kunnen betalen als het inkomen daalt, omdat je met pensioen gaat. Het betaalbaarheidsrisico.
• er een restschuld is als klanten hun huis (moeten) verkopen of willen verhuizen naar een goedkopere woning. De bank noemt dit wendbaarheidsrisico.

Risico-inventarisatie

De vier grote banken (ABN Amro, ING, Rabobank en de Volksbank) maken in samenwerking met de Nederlandse Vereniging van Banken (NVB) een risico-inventarisatie. Daarnaast zoeken de banken actief contact met huizenbezitters met een aflossingsvrije hypotheek. Kunnen klanten in de toekomst hun koophuis blijven betalen?

Banken hebben geen volledig beeld hoe mensen er financieel voor staan. Heb je een dikke spaarpot, een goed gevulde beleggingsrekening, erfenis of een slecht renderend beleggingsproduct (woekerpolis) bij een verzekeraar? Of heb je helemaal niets opgebouwd? Banken zouden hier graag meer inzage in krijgen.

Lees de reacties van de vier grote banken op de uitzending van Radar:

• ABN Amro
• ING
• Rabobank
• Volksbank

ABN-Amro: 'Klanten proactief benaderen'

ABN Amro benadert klanten proactief: per telefoon, brieven, e-cards, bankmail, banners en met informatie op de website. 'De eerste aandacht gaat uit naar klanten met een hoge hypotheekwaarde ten opzichte van de marktwaarde van hun woning, klanten die binnen nu en vijf jaar met pensioen gaan of waar binnen nu en vijf jaar de hypotheek afloopt. Het doel is om klanten te activeren naar hun hypothecaire situatie te kijken – nu en in de toekomst – en waar nodig op tijd in actie te komen', aldus persvoorlichter Roland Kroes van ABN Amro.

ING: 'Inkomen belangrijkste voorwaarde'

'ING heeft een verruimd einde looptijd-beleid. Dat houdt in dat klanten na individuele beoordeling door ING van het huidige en toekomstige inkomen en de waarde van de woning de hypotheek om de 10 jaar kan verlengen', schrijft persvoorlichter Andrea de Graaf van ING. Ook bij ING is voldoende inkomen de belangrijkste voorwaarde om een nieuwe hypotheek te kunnen krijgen.

Volksbank kijkt naar mogelijkheid om hypotheek te verlengen

'Een nieuwe hypotheek wordt enkel afgewezen als we niet voldoen aan wet- en regelgeving of als de klant door een nieuwe lening in een kwetsbare situatie terecht komt (geen verantwoorde duurzame financiering). Maar ook op dat moment zullen wij ons uiterste best doen om met de klant tot een passende oplossing te komen. Daarom willen wij klanten in staat stellen om de aflossingsvrije hypotheek te verlengen, mits dit voor de klant betaalbaar is. Hierbij kijken we primair naar het huidige inkomen en verwacht pensioeninkomen', schrijft woordvoerder Jascha Hagendoorn van de Volksbank.

Verdegaal: 'Begin met sparen of aflossen!'

Kortom: consumenten met een aflossingsvrije hypotheek moeten beginnen met  sparen of aflossen. Het liefst zo snel mogelijk, tenminste als ze in hun huidige huis willen blijven wonen. 'Aan het eind van de looptijd heb je geen fiscaal voordeel en is je belastingaftrek weg. De bank kan aankloppen: hallo, de komende maanden moet je 250.000 euro terugbetalen. En tegen die tijd ben je ook met pensioen en zakt je inkomen als een baksteen. Er kunnen nog meer risico's zijn: misschien zitten we net in een recessie en brengen de huizen te weinig op. Het kan allemaal, het is heel riskant', zegt econoom Verdegaal.

VEH: Huizenbezitters wakker schudden

Hans André de la Porte van Vereniging Eigen Huis wil huizenbezitters met een aflossingsvrije hypotheek ook wakker schudden. 'Nu is er nog tijd om de situatie te verbeteren, straks ontbreken tijd en mogelijkheden.' Vereniging Eigen Huis publiceert een onderzoek naar aflossingsvrije hypotheken. 'Hieruit blijkt dat een grote meerderheid geen problemen heeft met het betalen van de maandlasten van zijn aflossingsvrije hypotheek, zich geen zorgen maakt over de toekomst en geen gesprek wil met zijn bank over de risico’s en aanpassingen.'

Huis gekocht tussen 2000 en 2010 en een aflossingsvrije hypotheek?

Toch lopen mensen risico die tussen 2000 en 2010 (op de top van de huizenmarkt) een huis hebben gekocht en dat (bijna) helemaal gefinancierd is met een aflossingsvrije hypotheek (van 70 procent of hoger). Dat kon toen nog ver boven de woningwaarde. 'Deze mensen lopen het meeste risico: een lager inkomen (pensioen), hogere maandlasten door hogere rente en het vervallen van de renteaftrek (vanaf 2031). Dan wordt de ongewijzigd hoge hypotheek wellicht onbetaalbaar.'

'Weinig vertrouwen in de bank'

Johan Conijn, bijzonder hoogleraar Woningmarkt aan de Universiteit van Amsterdam, zegt dat niet alle consumenten vertrouwen hebben in het nieuwe hypotheekadvies van de bank. 'Ik kan me heel goed voorstellen dat mensen een vertrouwensprobleem hebben met hetgeen er destijds geadviseerd is. Waarom zou je nu vertrouwen hebben in het advies dat toen verkeerd was. De bank heeft heel veel boter op zijn hoofd. Maar tegelijkertijd heeft het geen zin om als een struisvogel je kop in het zand te steken.'

Nieuw hypotheekadvies

VEH: 'Als je jouw aflossingsvrije hypotheek wilt omzetten naar een andere hypotheekvorm (bijvoorbeeld naar een annuïtaire lening) betaal je gemiddeld 250 euro administratiekosten per hypotheekdeel. Als je de hypotheek wilt oversluiten, betaal je vaak boeterente, omdat je de hypotheek voortijdig aflost. Bij de nieuwe hypotheek moet je verplicht aflossen, waardoor de maandlasten stijgen. Soms is een nieuw hypotheekadvies nodig om je hele financiële situatie in kaart te brengen (inclusief toekomstig pensioeninkomen). Dan moet je advieskosten betalen en dat is een drempel, omdat die kunnen oplopen tot enkele duizenden euro's. Deze kosten zijn aftrekbaar van de belasting, dus uiteindelijk is het minder kostbaar.'Meer informatie op de site van VEH

Geen boeterente

Conijn pleit voor twee oplossingen. 'Ik zou het redelijk vinden wanneer banken bij het oversluiten van de hypotheek, omdat het anders een groot financieel probleem zou worden, geen boeterente in rekening brengen. Dan draag je de gezamenlijke verantwoordelijkheid en gezamenlijke lasten.'

En bij een woekerpolis vindt Conijn dat de verstrekker een veel zwaardere verantwoordelijkheid heeft. 'Je kunt met die woekerpolis niet de hypotheek aflossen. Als er extra kosten nodig zijn voor de omzetting dan zouden die niet in rekening mogen worden gebracht.'

Publiciteitscampagne

De Nederlandse Vereniging van Banken (NVB) wil in het najaar met een landelijke publiciteitscampagne komen om consumenten te waarschuwen voor de risico’s voor een aflossingsvrije hypotheek. 'Je hypotheek aflossen is betalen aan jezelf. Je lost je eigen hypotheek af. Je bouwt voor jezelf meer vermogen op. Het is een investering die je aan jezelf en je toekomst doet. Daarom is het zo verstandig om naar je financiële situatie te kijken. Kan ik wat meer aflossen of het product veranderen, zodat ik later niet in de problemen kom', zegt Eelco Dubbeling directeur van de NVB.

Niet boetevrij

Maar banken zullen niet boetevrij een hypotheek oversluiten naar een lagere rente, zodat je meer kunt aflossen. De NVB zegt: 'We doen al heel veel met elkaar. Er is al veel ruimte om binnen de bestaande afspraken boetevrij extra af te lossen. Dus ik denk dat we daar voor nu al heel ver mee komen. Het openbreken van je rentecontract, omdat de rente laag is willen veel mensen. Daarover zijn afspraken met de AFM daar is een leidraad voor waar precies voorgeschreven staat hoe je die boeterente berekend en daar houden we aan vast.'