Wie een hypotheek afsluit die hoger is dan 50 procent van de woningwaarde, betaalt een hogere rente. Een risico-opslag. Banken dekken zich zo in dat zij geen verlies lijden als het huis noodgedwongen verkocht moet worden. Iedere bank bepaalt zelf de hoogte van de risico-opslag en het aantal risicoklassen. De opslag varieert van 0,1 tot 1 procent.

Je zou denken dat als het risico voor de bank afneemt, omdat je aflost, je spaart in een (bank)spaarhypotheek of je huis wordt veel meer waard, dat dan automatisch de risico-opslag zou verdwijnen. Helaas doen maar weinig banken dit. Het is goed oppassen geblazen anders betaal je onnodig te veel.

Risicoklasse niet verlagen

Hierover kan Nico Bastens mee praten. Hij diende in augustus bij Woonfonds een verzoek in om zijn risico-opslag te schrappen. Maar dit werd afgewezen. 'Helaas kunnen wij de risicoklasse van uw lening niet verlagen', stond er in de brief.

Woonfonds kijkt alleen naar de huidige woningwaarde ten opzichte van de hypotheekschuld. Met een moeilijk woord: Loan-to-Value (LTV). Het huis is in de loop der jaren meer waard geworden, maar Woonfonds kijkt niet naar de ruim 40.000 euro die Bastens gespaard heeft in de kapitaalverzekering van Delta Lloyd. Als Woonfonds dit wel doet, is de waarde van zijn woning ten opzichte van de hypotheekschuld: 50,7 procent. Dus ruim onder de 60 procent en de laagste risicoklasse.

'Risico-opslag is oneerlijk'

Bastens vindt dit oneerlijk. 'Het is een gegarandeerd bedrag voor de geldgever. Daar kan ik zelf niet aankomen. Ik vind het bedrag dat daar is opgebouwd zeer zeker in de rekensom moet worden meegenomen en in de afweging of er een risico is en hoe hoog het risico is. Bovendien toen wij de spaarhypotheek afsloten werd dit product verkocht als een combinatieproduct tussen Woonfonds en Delta Lloyd. We kunnen ook niet aan het geld van deze kapitaalverzekering komen. De polis is rechtstreeks gekoppeld aan de hypotheek en is alleen bedoeld om ons huis af te lossen.'

Doordat de spaarpot niet meegerekend wordt, betaalt Bastens een te hoge risico-opslag. De Consumentenbond rekende voor Radar uit dat Bastens met een risico-opslag van 0,1 procent sinds 2009 zo'n 700 euro te veel heeft betaald. 

'Hypotheekverstrekkers stelen ons geld'

Bastens' vrouw zegt: 'Ze stelen van ons geld. Ze laten niet zien op welke manier ze dat doen.' Bastens werkt mee aan de uitzending om duizenden andere huizenbezitters te waarschuwen, die zich niet bewust zijn van die te hoge risico-opslagen.

Radar vroeg Woonfonds om een reactie. De bank wilde niet naar de studio komen en reageert alleen schriftelijk. 'Bij een spaarhypotheek lost de klant tussentijds niet af op de hypotheekschuld. Hiermee maken klanten optimaal gebruik van de fiscale renteaftrek. Door de koppeling van de hypotheekrente met de spaarrente levert een hogere hypotheekrente ook een hogere spaarrente op. We vinden het belangrijk dat we klanten niet onbedoeld benadelen door het spartegoed mee te wegen.'Lees de volledige reactie van Woonfonds

Flauwekul-argument

De Consumentenbond maakt gehakt van deze redenering. 'Sommige banken gebruiken als excuus dat het spaardeel ergens anders staat bij een andere verzekeraar of bank. Dat vinden we een flauwekul argument. Het gaat om het risico dat de bank loopt. Dit spaarpotje is alleen maar om de hypotheek af te betalen. Dan loopt de bank geen risico en dan maakt het niets uit of het potje bij dezelfde bank of een ander staat', zegt Bart Combée, de directeur van de Consumentenbond.

Nog een voorbeeld. De familie Verweij sloot 30 jaar geleden een aflossingsvrije hypotheek af bij Delta Lloyd. Ze zetten de rente 30 jaar vast. Delta Lloyd is een van de zes banken die tijdens de rentevaste periode nooit de opslag verlaagt. Hierdoor blijft Verweij over de hele looptijd 0,2 procent rente-opslag betalen.

En dat voelt knap onrechtvaardig, vindt Herman Verweij: 'Ik voel mij gepakt door meneer Delta Lloyd. Ik ben nooit een risico geweest.' Na zo'n 5 jaar is hun huis al meer waard dan de hele hypotheekschuld. Inmiddels is hun woning vier keer meer waard dan de hele hypotheek. De bank liep dus geen enkel risico, maar Verweij moest 30 jaar lang de risico-opslag van 0,2 procent betalen.

Ruim 7000 euro teveel hypotheekrente betaald

Volgens berekeningen van de Consumentenbond betaalde Verweij 7253 euro te veel rente. 'Dat is voor mij een hoop geld. Ik vind het gewoon rooien. Huppakee in the pocket. Ten onrechte. Als je zo op een heel makkelijk manier geld kan verdienen dat je niet toekomt, vind ik dat schandalig', zegt Verweij.

Delta Lloyd verlaagt tijdens de rentevaste periode nooit de risico-opslag en wil geen uitleg geven in de studio. Op verzoek van Radar mailt de bank een schriftelijke verklaring: 'Delta Lloyd past de risico-opslag automatisch aan, aan het begin van een nieuwe rentevaste periode wanneer er voldoende is afgelost. Bij het kiezen van de nieuwe rentevaste periode kan de klant ook een eventuele waardestijging doorgeven. De risicoklasse wordt dan opnieuw bepaald.'Lees de volledige reactie van Delta Lloyd

De familie Verweij heeft hier niets aan, omdat hun rente 30 jaar vast stond kunnen ze fluiten naar hun zeven mille.

Compensatie met terugwerkende kracht

Kan de consument met terugwerkende kracht of met behulp van een advocaat geld terugvragen als de bank geen enkel risico gelopen loopt? Bart Combée van de Consumentenbond zegt: 'Als je dit met terugwerkende kracht wil doen, heb je voor je gevoel alle recht. Je hebt betaald voor risico's die er niet waren. Dus het is heel logisch dat je met terugwerkende kracht gecompenseerd wordt. Ik denk dat het juridisch best ingewikkeld zal zijn. Omdat je voor een bepaalde termijn een rente overeenkomt. In de praktijk is het lastig om over het verleden compensatie te krijgen.'

De Stichting Woekerrente strijdt voor het aanpassen van het bankenbeleid op het gebied van de risico-opslag. De stichting wil financiële compensatie met terugwerkende kracht. De stichting richt zich op de Rabobank, ING, Achmea (Woonfonds), Volksbank (voorheen SNS Reaal), Delta Lloyd en Obvion. Andere banken zijn inmiddels in gesprek met de stichting. 'Het is te vroeg om te zeggen of dat iets voor de gedupeerden gaat opleveren, maar we verwachten in december te kunnen berichten of we met hen aan een oplossing aan het werken zijn, of niet', zegt woordvoerder Rob Okhuijsen van stichting Woekerrente.

Automatische verlaging risico-opslag

De Consumentenbond pleit daarom voor het automatisch verlagen van de renteopslag als er geen risico meer is voor de bank. De bond startte een actie en overhandigde op 24 april 2017 een leidraad aan de Nederlandse Vereniging van Banken (NVB). Bart Combée: 'Het is niet eerlijk als je een product aanbiedt dat in zich heeft dat gedurende de looptijd het risico lager wordt, dat je toch gedurende de looptijd de risico-opslag op hetzelfde niveau houdt. Dat past natuurlijk niet.'

Vijf maanden na de overhandiging van de petitie van de Consumentenbond verscheen er pas een reactie op site van de NVB dat het automatisch verlagen van de risico-opslag nadelig voor de klant kan uitpakken.

Waardedaling woning

Radar nodigde de NVB uit voor een studiogesprek, maar die bedankte hiervoor. Ze stuurde een schriftelijke reactie: 'Sommige banken verlagen de risico-opslag automatisch als de Loan to Value (LTV) is gedaald, andere niet. Verlaging gebeurt soms tijdens en soms na afloop van de rentevastperiode. Bij het ingaan van een nieuwe rentevastperiode wordt de opslag altijd opnieuw bekeken. Als de LTV daalt doordat de woningwaarde stijgt, is het niet onlogisch dat de klant dit doorgeeft aan de bank, bij voorbeeld op basis van de WOZ-waarde. Deze kwestie doet zich relatief recent voor. Bij automatische aanpassingen kan men zich voorstellen dat grote groepen consumenten de afgelopen jaren juist een hogere risico-opslag zouden hebben gekregen door de waardedaling van de woning. In de afgelopen tien jaar is immers meer sprake geweest van daling dan van stijging van de woningwaarde. Een aantal banken verlaagt de risico-opslag automatisch bij reguliere én extra aflossingen tijdens de rentevastperiode. Andere banken onderzoeken dit nog.'Bekijk de volledige reactie van de NVB

De banken reppen met geen woord over (verplicht) aflossen of opgebouwde spaarpotjes. Sinds 2013 zijn consumenten verplicht een annuïtaire of lineaire hypotheek af te sluiten als je wilt profiteren van renteaftrek. Je bent verplicht af te lossen en ieder jaar neemt de schuld af. De grootbanken (ABN Amro, ING, Rabobank, SNS Bank) passen de risico-opslag niet automatisch aan, pas als de klant zelf in actie komt. Dit kan je duizenden euro's schelen.

17.446 euro te veel rente

De Consumentenbond rekende uit wat de gevolgen zijn als je nu bij de Rabobank een annuïteitenhypotheek afsluit voor 250.000 euro. Je lost ieder jaar verplicht af. De risico-opslag bij de Rabobank is 0,7 procent. Als de rente 10 jaar vaststaat en je vraagt zelf geen aanpassing aan van de risico-opslag dan scheelt dat 8.485 euro. Zet je de rente 20 jaar vast dan loopt het bedrag op tot 13.057 euro. En na 30 jaar gaat het om 17.446 euro. Kortom: het is raadzaam om jaarlijks te controleren of je risico-opslag naar beneden kan.

De Rabobank stuurde ons een schriftelijke reactie: 'Het is niet zo dat klanten jarenlang teveel betalen, zoals in het rekenvoorbeeld geschetst wordt. De risico-opslag is een van de onderdelen van een hypotheek, die we uiteraard goed aan onze klanten uitleggen als ze een hypotheek afsluiten bij ons. Daar is Rabobank transparant over en op onze site staat ook hoe de klant zijn opslag kan verlagen.'Lees de volledige reactie van de Rabobank

Radar vraagt zich af waarom sommige banken het voor klanten zo ongelooflijk lastig maken om achter de risico-opslag en de juiste risicoklassen te komen. Zowel Verweij als Bastens konden hun risico-opslag niet vinden in hun hypotheekpapieren. Toen Bastens zelf contact opnam met Woonfonds kreeg hij alleen de risico-klasse te horen waar zijn hypotheek inviel, maar niet de hoogte van de opslag. Woonfonds werkt op dit moment aan een online-omgeving waar de consument dit kan terugvinden.

Klanten proactief informeren

Banken zouden hun klanten proactief moeten informeren, vindt de Consumentenbond. 'Wij zijn ontevreden over de kwaliteit van de informatievoorziening. Het is vaak te onduidelijk en te reactief. Dus als consument moet je het zelf uitzoeken. Banken weten dat veel mensen dat niet doen. Als je het niet doet, betaal je te veel. En dat kan flink in de papieren lopen.'

Transparantie ontbreekt

Transparantie ontbreekt, dat beaamt ook Jeroen Oversteegen van de Nationale Hypotheekbond. 'We hebben onderzoek gedaan en in de meeste voorwaarden staat niets over de risico-opslag. Ik vind dat banken bij het uitbrengen van een hypotheekofferte de risico-opslag moeten vermelden en ook de risicoklasse waar de hypotheek inzit. Dat wordt nu helaas maar door een paar partijen gedaan zoals Munt Hypotheken en Obvion. Het zou goed zijn als banken jaarlijks hun klanten informeren. En ook hoe zij in een lagere klasse terecht komen door bijvoorbeeld extra af te lossen.'

Nationale Hypotheekbond lanceerde twee websites over risico-opslagen: Topopslag.nl en Looptijdrente.nl. Op die laatste kun je hypotheekrentes vergelijken. Consumenten staren zich vaak blind op de laagste rente als ze een hypotheek afsluiten, maar houden geen rekening met risico-opslagen. Als je de hypotheekrente vergelijkt over de hele looptijd, kun je bij een aanbieder - die automatisch de risico-opslag verlaagt - stukken goedkoper uit zijn. Het gaat al snel om duizenden euro's.

Winstmarge voor de bank

Versteegen heeft wel een verklaring waarom banken niet automatisch de risico-opslag verlagen. 'Banken zijn niet gebaat bij het verlagen van de risico-opslag. Dat hebben ze niet ingecalculeerd in hun bestaande hypotheekportefeuille. Als alle banken uitgaan van looptijdrente (dus automatisch de opslag verlagen over de hele looptijd), dan scheelt dat een hoop winstmarge. Dan verdient de bank minder. Bovendien kost het veel geld om dit proces te automatiseren.'

Ook al past een bank automatisch de risico-opslag aan, doordat je (verplicht) aflost of spaart, dan blijft het nog steeds belangrijk om ook de actuele waarde van de woning in de gaten te houden. Er is namelijk geen automatische informatie-uitwisseling tussen banken en gemeenten over de WOZ-waardes. Dat moet de consument dus zelf melden.

Hoe doe je dat dan, zorgen voor een lagere risico-opslag op je hypotheek? Lees:Hoe verlaag je de risico-opslag op je hypotheek?

Gebruik ook de speciale voorbeeldbrief die Radar heeft klaargezet:Voorbeeldbrief: Vraag je bank om een verlaging van de risico-opslag

Lees meer over wat risico-opslag precies is:Wat is risico-opslag?