Lagere hypotheekrente mogelijk met 'doorrollen'

Wie een hypotheek heeft afgesloten tegen een hoge rente, moet vaak een boeterente betalen als je die hypotheek wil oversluiten naar een lagere rente. 
Bij één bank, BNP Paribas, bestaat de mogelijkheid om de hypotheekrente zonder boete in stapjes te verlagen: dat heet ‘doorrollen’.

Wat is doorrollen?

Doorrollen van je hypotheek betekent dat je voor het deel dat je ieder jaar boetevrij mag aflossen van je hypotheek (vaak is dat 10 procent tot maximaal 20 procent) je een nieuwe lening afsluit tegen de huidige lage rente. Op die manier profiteer je dus stapje voor stapje van een lagere hypotheekrente, zonder dat je boeterente betaalt. 

Een rekenvoorbeeld:

Je hebt een aflossingsvrije hypotheek van 300.000 euro en je betaalt daar de komende acht jaar 5 procent rente over. Je netto maandlasten zijn 774 euro. 
Van de bank mag je ieder jaar 20 procent boetevrij aflossen: dat is 60.000 euro. 

Voor die 60.000 euro sluit je een nieuw leningdeel af tegen 2 procent rente. Je netto maandlasten in het eerste jaar dalen naar 681 euro. Je bespaart hiermee ruim 1114 euro per jaar. 

Doe je dit volgend jaar weer: dan betaal je over 120.000 euro 2 procent rente en blijft er nog 180.000 euro over tegen 5 procent rente. Je netto maandlasten zakken nu naar 558 euro en je bespaart 2228 euro netto per jaar.   

Doe je dit vijf jaar op deze manier, dan is het je gelukt om je hele hypotheek over te sluiten naar de lage 2 procent rente. Je netto maandlasten zijn gedaald naar 310 euro per maand. En over de hele looptijd van 8 jaar is je totale besparing opgelopen tot maar liefst 33.426 euro netto. 

Dit voorbeeld gaat over een aflossingsvrije hypotheek. Bij een annuïteitenhypotheek, lineaire hypotheek ligt het voordeel doorgaans lager. Bij (bank)spaarhypotheken is dit niet gunstig, want als je een lagere rente betaalt moet je zelf een hogere spaarpremie inleggen.

Meer banken moeten doorrollen mogelijk maken

De twee Kamerleden hebben een motie ingediend om dit ‘doorrollen’ bij meer banken mogelijk te maken. Momenteel is BNP Paribas de enige aanbieder waar je jaarlijks 10 procent van je hypotheekrente kunt ‘doorrollen’. De politici willen dat de regering dit punt bespreekt tijdens ‘de maatwerktafel hypotheekverlening’ in de hoop dat ook andere banken deze optie gaan aanbieden aan hun hypotheekklanten. 

Lees hier de reacties van de vijf grote banken

Behoefte van klanten

Bij BNP Paribas is het doorrollen mogelijk. Het idee is voortgekomen uit een behoefte van klanten. Er wordt positief op gereageerd. Helaas kunnen alleen bestaande klanten hiervan profiteren, want sinds 1 januari 2012 kun je geen nieuwe hypotheek meer afsluiten bij BNP Paribas.

Lloyds Bank gestopt

Lloyds Bank bood tot begin dit jaar het doorrollen aan, maar is ermee gestopt. ‘10% boetevrij aflossen is bedoeld om af te lossen en niet voor het omzetten. Dat zit geprijsd in het product. Als je het 30 jaar doet, krijg je wel 30 verschillende leningdelen en zie je door de bomen het bos niet meer. De belastingaangifte wordt erg ingewikkeld en we beschermen hiermee de klant ook tegen zichzelf’.   

Wat zijn de voordelen van ‘doorrollen’?

•    Lagere rente zonder oversluitboete
•    Je hoeft geen kosten te maken voor een adviseur en notaris
•    Je kunt een nieuwe rentevaste periode kiezen voor het nieuwe hypotheekdeel Dus je kunt de huidige lage rente voor een langere periode vastzetten

Wat zijn de nadelen?

•    Je krijgt minder hypotheekrenteaftrek
•    Je hebt meer hypotheekdelen waardoor de hypotheek minder overzichtelijk is
•    Als je iets wilt veranderen aan zo’n hypotheek zul je sneller een adviseur moeten inschakelen, omdat je veel leningdelen hebt met verschillende rentes en looptijden. 
•    Je kunt niet extra boetevrij aflossen in hetzelfde kalenderjaar als je gebruik maakt van het doorrollen van je hypotheekrente.
•    Doorrollen leidt tot extra administratieve lasten voor de bank
•    Critici van doorrollen denken dat banken de rente voor alle klanten zullen verhogen, omdat banken vóóraf slecht kunnen inschatten hoeveel rente-inkomsten ze mislopen. Die kosten zullen banken verdisconteren in een rente-opslag.

Banken zijn kritisch

De banken staan kritisch tegenover het doorrollen van je hypotheek. Ze vrezen dat het breed aanbieden van stapsgewijs oversluiten een negatief effect heeft op de (lange) rentevastperiodes en de flexibele hypotheekvoorwaarden. Doorrollen zou weerslag hebben op de rentetarieven in de markt voor nieuwe hypotheken (die naar verwachting zullen stijgen). Consumenten kunnen jaarlijks (kosteloos) 10 tot maximaal 20 procent aflossen of gebruik maken van rentemiddeling. Dat staat in een brief die Wopke Hoekstra, de minister van Financiën eerder naar de Tweede Kamer stuurde.