Manipulatie door makelaar bij biedingsproces ondanks maatregelen nog steeds mogelijk

Hoe ging het verder?

De brancheorganisaties NVM, VBO en VastgoedPro stelden in 2022, samen met Vereniging Eigen Huis en het ministerie van Binnenlandse Zaken een verbeterplan, Vertrouwen in het koopproces, op. Dat heeft geleid tot verschillende initiatieven. Zo is er sinds 2022 een ‘onafhankelijk vereniging overstijgend tuchtrecht’ en een Klachtenloket Vastgoedprofessionals. Sinds 1 januari 2023 is het digitale biedlogboek verplicht voor makelaars van de brancheorganisaties. 

Wat is het biedlogboek?

Iedereen die biedt op een woning krijgt na de verkoop inzage in het biedlogboek. In dit logboek staat precies welke biedingen zijn gedaan en onder welke voorwaarden. Dit wordt na de verkoop (als alle ontbindende voorwaarden zijn verlopen) geanonimiseerd aan de bieders verstrekt. Op deze manier krijgt iedereen die een bod heeft uitgebracht inzicht in het biedingsproces. Dit is leerzaam voor potentiële huizenkopers en dwingt makelaars om transparant te zijn.

Twee varianten van het logboek

Hoewel het de bedoeling is dat er uiteindelijk één standaard van het biedlogboek komt, zijn er op dit moment twee versies die gebruikt worden. De NVM werkt met Move (ontwikkeld door Realworks, een dochteronderneming van NVM). VBO en VastgoedPro werken voornamelijk met het systeem van Eerlijk Bieden. Makelaars zijn vrij om zelf te kiezen voor welk biedlogboek ze kiezen. 

Mensenwerk

De biedlogboeken verschillen op een aantal punten van elkaar. Zo heeft een makelaar wanneer een woning wordt verkocht per inschrijving bij NVM tussentijds zicht op de biedingen én kan de makelaar biedingen toevoegen die bijvoorbeeld telefonisch zijn gedaan. Bij inschrijving bij VBO en VastgoedPro is dit niet het geval. Dit inzicht is handig, maar maakt biedlogboek ook het resultaat van mensenwerk. Een makelaar met verkeerde intenties kan informatie over het hoogste bod nog steeds doorgeven aan vrienden of goede klanten. Ook kan de makelaar bij NVM zelf bepalen welke bieders na verkoop het biedlogboek ontvangen. 

Manieren om te manipuleren

Wanneer een woning verkocht wordt bij inschrijving krijgen geïnteresseerden tot een bepaalde deadline de tijd om een ultiem bod uit te brengen. Als niemand kennis heeft van de biedingen die gedaan zijn, dan kan er niemand bevoordeeld worden met informatie. Als de makelaar tussentijds wel inzicht heeft, kan hij vrienden of potentiële klanten (die ook weer een huis te verkopen hebben) bevoordelen met informatie over het hoogste bod. Wanneer de makelaar zelfs na de deadline nog biedingen van kopers kan toevoegen, is er altijd ruimte om een ultiem (winnend) bod in te voeren.

Vrije makelaars

Vanzelfsprekend is manipulatie niet de bedoeling en proberen de brancheorganisaties dat te voorkomen. Schendt een makelaar de gedragscode, dan is er de onafhankelijke tuchtrechter. Deze kan een foute makelaar zelfs uit de brancheorganisatie zetten. Of het probleem daarmee is opgelost, valt dan nog te bezien. De makelaar kan namelijk even goed actief blijven als 'vrije makelaar'. Makelaar is namelijk geen beschermd beroep. Op die manier worden de brancheverenigingen misschien 'schoon', maar de markt nog niet. En vrije makelaars (grofweg zo’n 20% van alle makelaars) hoeven op dit moment überhaupt nog niet te werken met een biedlogboek. 

Verankering in een wet

De woningmarkt is ten opzichte van een jaar geleden behoorlijk bekoeld. Woningen worden lang niet allemaal meer verkocht boven de vraagprijs en het aantal biedingen is vaak een stuk lager. Toch gaat minister De Jonge komende zomer na overleg met de brancheorganisaties kijken hoe de nieuwe initiatieven in een wet verankerd kunnen worden. Daarmee moeten consumenten weer vertrouwen krijgen in het verkoopproces en weten waar ze aan toe zijn. Vooral als de markt weer oververhit raakt.