We gaan langs bij elf aankoopmakelaars in Arnhem, Den Bosch, Den Haag, Haarlem en Utrecht. Radar gaat undercover als alleenstaande vrouw onder de veertig jaar. Deze single is hard op zoek naar een huis met twee kamers met een tuintje in de buurt van het centrum. Haar budget is 300.000 euro en ze kan dit bedrag oprekken met een belastingvrije schenking van 100.000 euro van vrijgevige ouders. Wat is er te koop voor vier ton?

Zonder spaargeld geen schijn van kans

Volgens de makelaars maakt ze zonder eigen spaargeld sowieso geen schijn van kans. Dus die 100.000 euro van haar ouders is hard nodig om de vraagprijs te kunnen overbieden. Drie citaten van drie verschillende makelaars: 'Zonder spaargeld is het bijna een beetje onmogelijk.' 'Wat in deze markt gewoon belangrijk is, is dat je een stukje buffer hebt om te kunnen overbieden. Het allerbelangrijkste: ja, dat klinkt gek, maar als je dat kan dan is al veel gewonnen.' 'Je hebt op zich wel vier ton, maar met drie wordt dat vrij kansloos.'

Financieel adviseur Jos Koets kijkt naar de verborgen camerabeelden en zegt: 'Makelaars moeten niet op de stoel gaan zitten van hypotheekadviseurs. Ze zijn niet gediplomeerd. Die taak moeten ze overlaten aan hypotheekadviseurs.' Op de vraag of je al je spaargeld moet inzetten voor de aankoop van een woning zegt hij: 'Als je eigen middelen hebt zou ik 20.000 tot 40.000 euro achter de hand te houden.'

Geen ontbindende voorwaarden

Ook krijgt onze single diverse keren het advies om geen ontbindende voorwaarden te stellen. Dus als je een bouwkundige keuring of een voorbehoud van financiering wil maken, kun je het volgens de makelaars al snel schudden. Een makelaar zegt: 'Met voorbehoud van financiering bieden heeft totaal geen zin.'

In een andere stad horen we: 'Er zijn tegenwoordig zoveel bieders. En als je als verkoper kunt kiezen uit vijf, zes verschillende mensen die willen kopen en de prijzen liggen een beetje bij elkaar. Of er zijn twee goede biedingen en de één is zonder voorbehoud van financiering en de ander met voorbehoud zou ik degene zonder voorbehoud van financiering pakken.' Radar sprak zelfs een makelaar die niet eens een huis wil bezichtigen als je onder een voorbehoud wil bieden.

Dwing mensen niet tot onverantwoorde financiële risico's

Cindy Kremer is algemeen directeur bij Vereniging Eigen Huis en zij kijkt naar de uitspraken van de aankoopmakelaars: 'Deze makelaar maakt het wel heel bont, die zegt als je een voorbehoud opneemt bij je bieding dan wil ik niet eens bezichtigen. Dat is wel heel extreem en zo sluit je mensen uit en dwing je mensen tot financiële risico's die misschien niet verantwoord zijn. Ook het advies van de makelaar om geen bouwkundige keuring te eisen vindt ze onverstandig. 'Als er toch iets mis is met de woning hoef je niet bij de makelaar aan te kloppen. Dan zit jij met de gebakken peren. Ook hier gaat de makelaar zijn boekje te buiten.'

Geen voorbehoud van financiering

Wie geen voorbehoud van financiering maakt, loopt een groot financieel risico. Als je een bod doet op een huis zonder voorbehoud van financiering en je krijgt de hypotheek niet rond, dan moet je 10 procent boete betalen over de afgesproken koopsom. Koop je dus een huis van 350.000 euro, maar de bank wil je niet het hypotheekbedrag lenen, dan raak je 35.000 euro kwijt! En dat bedrag moet je wel hebben liggen. Als je hiervoor een lening van 30.000 euro moet afsluiten, betekent dat grofweg dat je 150.000 euro minder hypotheek kunt krijgen. Dus dan kun je een koopwoning helemaal vergeten.

'Gaatje van 30.000 euro'

Uit onze steekproef blijken van de elf bezochte makelaars slechts twee makelaars voorzichtig. Slechts twee makelaars raden het af om zonder voorbehoud van financiering een huis te kopen. Een makelaar zegt lachend als je de financiering van een huis van drie ton niet rond krijgt: 'Dan heb je een gaatje van 30.000 euro.'

Makelaar niet verantwoordelijk

Financieel adviseur Jos Koets kijkt ook naar de verborgen camerabeelden en zegt: 'Die makelaar stapt er heel makkelijk overheen, die hoeft die 30.000 euro niet te betalen. Je kan heel veel adviseren, maar als je zelf niet verantwoordelijk bent is het heel makkelijk.' Hij zegt ook: 'Ik ben ontzettend tegen het kopen zonder ontbindende voorwaarden. In een korte periode kan er altijd wat gebeuren. Dit komt bij de makelaars vandaan. Ik heb nog nooit een verkoper gesproken die zegt: ik ga mijn huis verkopen zonder ontbindende voorwaarden.'

Jos Koets raadt branchevereniging NVM aan de consument te beschermen, want niemand doet het. 'Ik denk dat de makelaars ook eens in de spiegel moeten kijken. Ik zie niet het voordeel om zonder ontbindende voorwaarden te kopen.' Volgens Vereniging Eigen Huis moet je actief de ontbindende voorwaarden in je koopcontract doorstrepen, want die staan er niet voor niets in.

Geen bezichtiging zonder aankoopmakelaar

Wie regelmatig op Funda kijkt, ziet dat veel huizen per direct en al onder voorbehoud verkocht zijn. Of huizen die er net opstaan zijn al niet meer te bezichtigen. Alle NVM-makelaars moeten verplicht in de database Tiara verkoopopdrachten melden. Hierdoor hebben ze een grote voorsprong op de consument. We krijgen van de aankoopmakelaars te horen hoe het werkt. 'Dat komt eigenlijk doordat wij makelaars met een systeem werken wat vóór Funda zit. Dus op het moment dat jij iets op Funda ziet, weten wij het al twee dagen van tevoren en hebben wij al bezoekers. Dus eigenlijk zou het dan zo kunnen zijn dat er misschien al 30 afspraken staan wanneer het op Funda komt.' 

Een andere makelaar zegt: 'Kijk, zodra een woning wordt aangemeld op Funda, zit ie twee dagen in een heel backofficesysteem. Dan ziet die al twee dagen in de uitwisseling tussen alle makelaars, en dan komt die pas op Funda. En wat je nu ook al ziet, is dat ze niet eens meer op Funda gaan komen.' Bovendien geven makelaars toe elkaar onderling informatie over huizen door te spelen.

Dat makelaars elkaar achter de schermen informeren, en wat voor gevolgen dat heeft, blijkt ook uit ons onderzoek onder ruim 12.000 (potentiële) huizenkopers. Steeds vaker maken zij gebruik van een aankoopmakelaar, en steeds vaker doen mensen dat om een voorsprong te krijgen op andere huizenkopers. Is dat waar je voor moet betalen?, vragen mensen zich af. Ook blijkt uit ons onderzoek dat van de mensen die zonder aankoopmakelaar een huis heeft gekocht, 92 procent heel tevreden is over hoe dat ging. Bekijk alle resultaten en ervaringen die naar voren komen uit onze vergelijking met recente zoektochten en die van enkele jaren geleden.

Misdragen

Zonder aankoopmakelaar is het zo goed als onmogelijk om een huis te bezichtigen. Cindy Kremer zegt: 'Deze makelaar geeft open bloot toe dat ze de woningen onderling met haar collega's verdeelt, zonder dat alle geïnteresseerden op zo'n woning kunnen bieden. En dat je als koper bij voorbaat geen kans hebt zonder aankoopmakelaar. Als verkoper mis je een deel van de markt. En makelaars hebben een informatievoorsprong, die hebben een machtspositie. Die hebben ze altijd gehad. Nu op deze oververhitte markt is het heel verleidelijk zich te misdragen.'

Maximaal bieden

En als het je al lukt om binnen te kijken, krijg je vaak maar één kans en maximaal een halfuurtje. En dat voor de duurste aankoop in je leven. Een consument krijgt meer tijd om een paar schoenen uit te zoeken dan om na te denken over het kopen van een huis. Deze makelaar zegt: 'Negen van de tien keer is het gewoon één keer een eindbod. En dat is het dan en kan er verder niet meer onderhandeld worden. Dus ja, dat dwingt je om maximaal te bieden'.

Verder horen we: 'Dan is het eenmalig het achterste van hun tong laten zien hè. Zoveel mogelijk geld, zoveel mogelijk zekerheid. Dus zo min mogelijk voorbehouden en zo veel meer flexibiliteit voor de verkoper.'

Overbieden is de norm

De vraagprijs bieden is kansloos. Overbieden lijkt de norm. Een makelaar zegt: 'Als je de vraagprijs ziet, moet je daar ruim 20 procent overheen op dit moment.' Dat blijkt ook uit onderzoek van RTL Nieuws. In het eerste kwartaal van 2021 werd 70 procent van de huizen in de prijsklasse tussen de 200.000 en 300.000 euro overboden. Twee jaar geleden ging het nog om 37 procent van de huizen. RTL Nieuws rekende vervolgens uit hoeveel euro er per regio en per type huis wordt overboden.

Erecode

Sinds 2001 is het beroep makelaar geen beschermde titel meer: iedereen kan zich makelaar noemen. Om het kaf van het koren te onderscheiden zijn er drie brancheorganisaties voor makelaars:

• NVM (Nederlandse Vereniging van Makelaars)
• VastgoedPRO
• VBO (Vereniging Bemiddeling Onroerend Goed)

Van de elf bezochte aankoopmakelaars zijn er tien aangesloten bij de NVM, de grootste branchevereniging voor makelaars. NVM-makelaars hebben een erecode, een gedragscode waar makelaars zich aan moeten houden. Zo oefenen makelaars 'deze naar eer en geweten en betrouwbaar, deskundig en onafhankelijk van anderen uit en streven naar kwaliteit in hun dienstverlening.' Ook mag een NVM-makelaar 'zich niet schuldig maken aan oneerlijke concurrentie'. Maar bij onze bezoekjes blijkt die erecode niet altijd te worden nageleefd.

Koopproces weinig transparant

Het koopproces van een woning is weinig transparant. Kopers moeten tegen elkaar opbieden. Wie het hoogste bod biedt, krijgt het huis, maar sommige makelaars spelen onderling informatie uit over de geboden bedragen, zodat kopers nog dieper in de buidel tasten. Hierdoor worden de huizenprijzen verder opgedreven. Een makelaar vertelt hoe gek het momenteel is in de huizenmarkt. Een halfjaar geleden stond een huis te koop voor 575.000 euro en het huis wordt voor 625.000 euro verkocht. Het huis gaat een half jaar later weer in de verkoop voor 625.000 euro en dan wordt er 810.000 euro betaald. Een prijsstijging van 41 procent in een halfjaar tijd.

Handjeklap tussen makelaars

De aankoopmakelaars beschermen hun eigen belangen goed. Ze zeggen zelf dat je zonder aankoopmakelaar kansloos bent. Je krijgt geen bezichtigingen. En ook bij biedingen zal een verkopende makelaar in veel gevallen kiezen voor koper met aankoopmakelaar. Vaak is er sprake van handjeklap en wisselen ze onderling informatie uit. 'Wij zitten altijd bij de top drie van biedingen. We bellen vaak ook even met de makelaar die verkoopt. Goh, heb je nog wat voor… En ja, daar rolt altijd wat informatie uit die nuttig kan zijn.' 'Nou, ik probeer soms wel een beetje bij de verkopende makelaar een beetje te vissen of ie wat loslaat wat er aan voorstellen ligt. Maar er zijn makelaars die dat niet doen, en er zijn makelaars die een beetje wat loslaten.'

'Gebrek aan ethiek en moreel besef van makelaars'

Cindy Kremer van Vereniging Eigen Huis zegt: 'Als je het vergelijkt met bijvoorbeeld de aandelenmarkt dan is het handelen met voorkennis strafbaar. Op de woningmarkt kan dit allemaal. Er is een groot gebrek aan zelfregulering en toezicht en daardoor is het mogelijk dat op deze schaal deze praktijken plaatsvinden. Bij de makelaars is er heel veel ruimte. Er is een heel groot grijs gebied wat er kan en wat er mag. En in dit geval, op deze oververhitte markt, leidt dat tot ongewenste situaties. Op dit moment zien we een markt die zich kenmerkt door gebrek aan ethiek en moreel besef van makelaars en we zien dat de markt onderling wordt verdeeld. En de kopers en verkopers hebben een belang dat hier niet vooropstaat, het lijkt of het belang van de makelaars boven het belang van de klanten staat.'

Prijs opdrijven

Een makelaar zegt: 'Bij sommige collega's krijg je soms zelfs te horen: doe eens even je best en doe er iets bovenop. Bij sommige collega's lukt me dat beter dan bij anderen.' 'Een heel enkele keer wordt er dan wel eens gezegd, moet je luisteren: je hebt een goed voorstel, maar als je daar een beetje bij doet, dan heb je 'm zeker. Dat is de informatie die je krijgt. Ja, zo gaat dat. Dus daar lijkt het wel of de prijs is opgedreven. Maar dan weet je een beetje waar je aan toe bent.' Een makelaar zegt: 'Pas had ik een woning, die vroegen 290.000 euro. Uiteindelijk deed ik een bod van 335, en die makelaar zegt: shit, jij zit eigenlijk 10.000 euro te laag. Maar in die andere koper, heb ik eigenlijk niet veel vertrouwen in. Dus wat wil je? Dus met ze gekletst: uiteindelijk hebben we het gedaan voor 345.'

Bonus voor de makelaar

Ook de makelaars zelf doen goede zaken. Zij vragen voor hun dienstverlening courtage. Dit kan een vast bedrag zijn of een percentage tussen 1 procent en 2 procent van de aankoopprijs. Ook kan de makelaar een bonus krijgen op basis van het onderhandelingsresultaat. Zo legt een makelaar uit hoe het werkt: 'Wat je meestal ziet is dat ze 'm juist redelijk laag in de markt zetten en dat er dan heel veel mensen op afkomen. En dan krijgen ze ook vaak een percentage van wat ie boven de vraagprijs verkocht wordt.'

Stel, een huis is volgens de taxatie 250.000 euro waard. Dan kan het best wel vaak voorkomen dat de makelaar het huis voor 225.000 euro te koop zet. En dan krijgt die 10 procent van wat die boven 225.000 euro verkocht wordt. Dus de makelaar vangt 1 procent over de totale koopsom en 10 procent van wat het huis boven die 225.000 euro oplevert.

Een andere makelaar bevestigt het verhaal: 'Bedenk dat de verkopende makelaar vaak een bonus krijgt over datgene wat er gemaakt wordt boven de vraagprijs.' Jos Koets zegt: 'Dit moeten we totaal niet willen. Als ik de beelden zie en nu gaat het over tien makelaars - als dit de trend wordt in Nederland, dan vind ik dat zeer schokkend.'

Twee keer cashen

Ook Vereniging Eigen Huis hoort van consumenten dat makelaars graag nieuwe klanten willen die een huis in de verkoop hebben en een ander huis willen kopen. Dan kan de makelaar twee keer cashen: voor de verkoop en aankoop. En wellicht kunnen ze ook twee keer een bonus pakken.

Meldpunt oneerlijke biedingspraktijken

De ervaringen van Radar bij elf makelaars staan niet op zichzelf; Vereniging Eigen Huis opende in april 2021 een meldpunt voor oneerlijke biedingspraktijken. Inmiddels zijn daar 800 meldingen binnengekomen van kopers en verkopers die zich benadeeld voelden door makelaars bij het zoeken, aankopen en verkopen van een woning.

Veel klachten gaan over het niet-transparante biedingsproces. Een van de meest beschreven klachten gaat over het doorspelen van biedingen net voor of na het sluitingsmoment van een inschrijving. Volgens melders bellen makelaars elkaar onderling om biedingsbedragen uit te wisselen en hun klant te informeren hoe ze daarmee een iets beter bod kunnen doen. Ook hier waren vriendjespolitiek, bewuste prijsopdrijving, geen kans op een bezichtiging, niet mogen bieden met een voorbehoud en het eigenbelang van makelaars veelgehoorde klachten.

Misstanden worden groter

De Tweede Kamer hield op 1 juli 2021 op initiatief van het PvdA-kamerlid Henk Nijboer al een rondetafelgesprek over transparantie bij het bieden op een woning. Nijboer (PvdA) zegt: 'In de Kamer maak ik me al tijden sterk om het biedingsproces eerlijker en de consumentenbescherming beter te maken. Maar je ziet dat de misstanden eerder groter dan kleiner worden, omdat de minister niet wil ingrijpen. Het blijft bij vrijblijvende gesprekken met de branche. Dat zet geen zoden aan de dijk. De PvdA wil dat de minister ingrijpt. 

Allereerst moeten biedingen altijd eerlijk verlopen. Informatie doorspelen of na sluiting van biedtermijnen biedingen accepteren moet worden verboden. Ook wil de PvdA dat bouwtechnische keuringen en het voorbehoud van financiering niet meer als concurrerende voorwaarde wordt gebruikt. Standaard moet er ruimte voor zijn gedegen bouwtechnisch onderzoek te doen en de financiering rond te krijgen. Tot slot het verdienmodel van makelaars. Ook dat moet transparanter en eerlijker, zodat courtages redelijk blijven en ze niet profiteren van een huis dat niet fair is geprijsd.' 

Het Tweede Kamerlid Sandra Beckerman (SP) zegt tegen Radar: 'Wederom schokkende resultaten in onderzoek naar makelaars. En dat is niet de eerste keer. De zelfregulering van makelaars werkt nu niet. Daarom moet er strenger onafhankelijk toezicht komen net als strengere eisen aan makelaars zelf. Bij overtredingen moet worden ingegrepen.' Lees hier de volledige reacties van PvdA, SP, CDA en VVD.

Minister neemt voortouw voor concrete vervolgstappen

Demissionair minister Ollongren van Binnenlandse Zaken kwam in april met een brief waarin ze zich zorgen maakt 'over de beperkte transparantie die wordt gegeven over de gehanteerde biedingsmethoden bij woningverkopen en ben daarover in gesprek met de sector.' Deze toezegging van de minister gaat Kamerleden niet ver genoeg. 

Radar vroeg de minister opnieuw naar een reactie op de onthullingen van Radar. Ollongren schrijft: 'De door Radar geschetste situaties zijn schokkend en benadrukken de ernst van de situatie op dit moment. Ook vanuit de Vereniging Eigen Huis heb ik de afgelopen tijd dergelijke signalen ontvangen en dit was voor mij aanleiding om niet langer te wachten op initiatief van de sector, maar het voortouw te nemen in het zetten van concrete vervolgstappen.

Ik ben daarom momenteel al in gesprek met de brancheorganisaties en andere betrokken partijen om concrete afspraken te maken over een eerlijk, transparant en handhaafbaar koopproces. Daarbij stellen we regels op waar alle partijen in de markt zich aan dienen te houden. Omdat de gesprekken nog lopen kan ik geen uitspraken doen over de concrete uitkomsten.' Lees hier de volledige reactie van minister Ollongren.

Kamerlid Koerhuis pleit voor tuchtrecht en beroepsverbod

Diverse Kamerleden zijn het gedrag van makelaars helemaal zat. Het CDA Tweede Kamerlid Pieter Heerma diende hierover al Kamervragen in, net zoals de PVV. Het VVD Tweede Kamerlid Daniel Koerhuis pleit voor een transparant biedingsproces. Hij wil onafhankelijk tuchtrecht en wil dat malafide makelaars een beroepsverbod krijgen.

NVM: 'Elkaar de bal toespelen is niet juist'

Lana Gerssen, makelaar en verbonden aan het algemeen bestuur van de NVM, reageert in de studio op de verborgen camerabeelden. Zij vindt het niet correct dat aankoopmakelaars elkaar informatie over de prijs van een huis toespelen in het biedingsproces. 'Iedereen die zich op de huizenmarkt begeeft, en op het punt staat een van de belangrijkste beslissingen van hun leven te maken, moet een gelijke kans krijgen. Als het gaat om een gesloten inschrijving (wat vaak het geval is), waarbij iedereen op een gegeven moment een uiterste bod moet neerleggen, is het niet juist als makelaars op dat laatste moment elkaar informatie toespelen.'  

Ook reageerde Gerssen op de woorden van kamerlid PvdA-Kamerlid Henk Nijboer, die stelde dat de oneerlijke biedingspraktijken op woningen strafbaar gesteld moeten worden: 'Ik vind zeker ook dat we daar iets aan moeten doen. Makelaars zijn niet verantwoordelijk voor de oververhitte woningmarkt, maar dat neemt niet weg dat ze de regels moeten volgen en transparant moeten zijn over hoe ze die regels uitvoeren.'