​​Aankoopmakelaars maken zichzelf 'onmisbaar', woningzoekende betaalt de rekening

Radar ondervroeg ruim 12.000 mensen die een huis kochten, of op dit moment zoekende zijn. We vergeleken recente zoektochten met die van enkele of soms vele jaren geleden. Wat is er veranderd? En wat zijn daarvan de consequenties voor woningzoekenden?

Het grootste probleem van mensen die een huis zoeken, gekeken naar de mensen die al langer dan een jaar zoeken, is dat zij niets vinden dat naar hun zin is (51%). En áls ze iets naar hun zin vinden, kunnen ze het niet betalen (45%). Ruim 1 op de 3 zegt steeds te worden overboden, 31 procent is steeds te laat: de woning is dan al verkocht of er worden geen bezichtigingen meer ingepland. Ondanks deze tegenslagen blijven de meesten zich inzetten voor de huizenjacht: slechts 1 op de 10 zegt er zelf weinig werk van te maken.

Aankoopmakelaars vaker ingeschakeld

Steeds vaker schakelen mensen bij de zoektocht naar een woning een aankoopmakelaar in. Wie langer dan 5 jaar geleden een woning kocht, deed dat in slechts een kwart van de gevallen met behulp van een aankoopmakelaar. Bij aankopen tussen de 3 en 5 jaar geleden deed 35 procent dat, en in de groep die het afgelopen half jaar een huis heeft gekocht maakte 45 procent daarbij gebruik van een aankoopmakelaar. Degenen die tot dusver nog geen huis hebben gevonden, gebruiken veel vaker juist geen aankoopmakelaar: in groep die nu zoekt, is dat 22 procent: 'Ik ben nog aan het zoeken', verklaart een van de respondenten, 'heb ik ergens oog op, dan zal ik zeker een aankoopmakelaar gaan zoeken.'

37 procent van degenen die een aankoopmakelaar inschakelde, probeerde de zoektocht of aankoop eerst op eigen houtje te volbrengen, maar besloot verderop in het proces toch voor een aankoopmakelaar te gaan.

Eerder weten wat er op de markt komt

Wanneer we kijken naar de groep die nu zoekende is of recent een huis heeft gekocht, zien we dat aankoopmakelaars tegenwoordig vaker worden ingeschakeld om een voorsprong te krijgen op andere huizenkopers. Een aankoopmakelaar is vaak eerder op de hoogte van de huizen die op de markt komen. Bij wie eind 2020 of begin 2021 een huis heeft gekocht, staat deze reden op de tweede plek. Bij respondenten die zoekende zijn, is het verkrijgen van die voorsprong zelfs de meest gegeven reden om een aankoopmakelaar in de hand te nemen.

Aankoopmakelaars rekenen tegenwoordig vaker een fixed fee (een vooraf afgesproken prijs), dan een percentage van de uitendelijke koopsom, zo blijkt uit ons onderzoek. Bij de groep die langer dan 5 jaar geleden een huis kocht was juist zo'n percentage gebruikelijker. In 4 procent van de gevallen rekent de aankoopmakelaar een percentage van het verschil tussen de vraag- en aankoopprijs. Dit laatste gebeurt nu vooral bij verkoopmakelaars, zo blijkt uit undercoverbezoeken van Radar aan verschillende makelaarskantoren. Zij zetten woningen bewust voor een lage prijs in de markt, zodat er veel potentiële kopers op af komen. Dit maakt de kans groot dat er overboden wordt. En daar heeft de verkopend makelaar baat bij: zij ontvangen soms een hoog percentage over het bedrag dat boven de vraagprijs geboden wordt.

Bekijk de undercoverbeelden van makelaars

(Slecht) advies bij de onderhandelingen

Het bedrag dat mensen neerleggen voor een aankoopmakelaar is desalniettemin (ook) flink gestegen. 3 tot 5 jaar geleden betaalde 20 procent een bedrag van 2000 euro of meer aan de aankoopmakelaar. In het afgelopen half jaar is dit percentage gestegen naar maar liefst 44 procent.

De meest geleverde dienst in ruil voor deze kosten is hulp en advies bij de onderhandelingen. Deze adviezen blijken echter niet altijd de beste, zoals te zien op onze undercoverbeelden. Zo raden makelaars af om een voorbehoud van financiering op te nemen. En als je het bedrag dan niet rond krijgt? 'Ja dan heb je een gaatje van 30.000 euro', zegt een van de gefilmde makelaars lachend. Makkelijk praten, vindt hypotheekadviseur Jos Koets, 'want de makelaar hoeft die 30.000 euro niet te betalen'.

Handelen met voorkennis: de makelaar komt ermee weg

Er gaat wel meer mis rondom het biedings- en gunningsproces. Makelaars verstrekken elkaar onderling informatie over de biedingen van andere gegadigden, en gunnen hun collega's de aankoop bij gelijke biedingen. Als particulier, dus zonder aankoopmakelaar, kom je er wat de makelaars betreft niet tussen. Cindy Kremer van Vereniging Eigen Huis noemt het een markt die zich kenmerkt door een gebrek aan ethiek en moreel besef van de makelaars, waarbij de beschikbare woningen onderling worden verdeeld. En dat is niet in het belang van kopers, noch de verkopers, waarschuwt zij. Het is handelen met voorkennis. En dat is strafbaar - op de aandelenmarkt althans. 'Op de woningmarkt kan dat allemaal', zegt Kremer na het bekijken van de undercoverbeelden. 'Er is een heel groot gebrek aan zelfregulering en toezicht.'

'Maak informatie voor iedereen toegankelijk'

Toch vindt 78 procent de aankoopmakelaar alles bij elkaar de kosten waard. 20 procent denkt zelfs dat de aankoop zonder de aankoopmakelaar niet was gelukt. Mensen lijken zich wel bewust van de intransparante gang van zaken op de woningmarkt. Ze willen wel dat makelaars hun voorkennis over woningen die op de markt komen delen, maar vinden dat makelaars die informatie met iederéén moeten delen, niet alleen met bevriende makelaars of klanten.

Tevreden zonder aankoopmakelaar

Toch kan het ook prima zónder aankoopmakelaar, zegt 92 procent, die tevreden is over hun 'particuliere' zoektocht. Ruim 2 op de 3 geeft aan dat zij nergens tegenaan gelopen zijn zonder aankoopmakelaar. Dingen waar anderen wel tegenaan liepen zonder aankoopmakelaar zijn woningen die al verkocht zijn voordat zij überhaupt wisten dat ze op de markt waren (10%, in het afgelopen jaar zegt 15% hier last van te hebben gehad), geen hulp bij het onderhandelen (9%) en minder zicht op het complete aanbod (9%).

Voornaamste redenen om géén aankoopmakelaar in te schakelen:

• Ik doe het zelf of heb hulp in eigen kring (32%)
• Niet nodig omdat het om nieuwbouw gaat/ging (24%)
• Ik vind het het geld niet waard (21%)
• Ik heb er niet over nagedacht (12%)
• Ik kocht het huis van bekenden / mijn eigen huurhuis (8%)

--- 

Over het onderzoek naar aankoopmakelaars

Radar ondervroeg 1757 mensen die op het moment van ondervragen (tussen 8 maart en 16 augustus 2021) op zoek zijn naar een koopwoning. De meesten zoeken op dat moment al langer dan een half jaar (61%). Een derde (33%) zoekt al langer dan een jaar, 8 procent al langer dan 3 jaar.

Wie nu niet op zoek is naar een huis, hebben we gevraagd of zij ervaring hebben op de woningmarkt, doordat zij al weleens een huis hebben gekocht. 15 procent heeft nooit een huis gekocht, de overige 85 procent wel. Daarvan is een vijfde in de afgelopen 3 jaar op zoek geweest. Voor driekwart is dat langer dan 5 jaar geleden.

In totaal hebben ruim 12.000 mensen die ervaring hebben met het zoeken naar een huis hun ervaring met ons gedeeld. Bij 36 procent gaat het daarbij om de eerste woning. 27 procent zoekt of zocht binnen de Randstad, 68 procent buiten de randstad, en 5 procent maakt het niet uit of het huis binnen of buiten de Randstad ligt. Als we alleen kijken naar de mensen die op dit moment zoeken, is de groep die het niet uitmaakt of ze binnen of buiten de Randstad terechtkomen bijna verdubbeld, naar 9 procent. De groep die per se in de Randstad wil wonen is ook iets kleiner: 25 procent. Met de Randstad bedoelen we in deze vraag het gebied rond en tussen de grote steden Amsterdam, Utrecht, Rotterdam en Den Haag.