Wat is een opeethypotheek?

Wie zijn kapitaal 'in de stenen' van zijn koophuis heeft zitten, kan sinds een paar jaar een opeet- of verzilverproduct afsluiten. Je 'eet' als het ware de overwaarde in je koophuis op in ruil voor cash geld om leuke dingen van te doen. Je lost niets af, maar de rente wordt bij je schuld opgeteld en wordt pas verrekend als je het huis verkoopt of overlijdt. Er zijn drie hypotheekaanbieders:

• ABN Amro Overwaarde Hypotheek
• Florius Verzilver Hypotheek
• Het Rabobank OverwaardePlan

Reaal introduceerde in 2019 de Stekkie Overwaarde Hypotheek, maar deze wordt sinds 1 april 2020 niet meer aangeboden. Het voordeel van zo'n opeethypotheek is dat er alleen naar de overwaarde in de woning wordt gekeken en niet naar je inkomen. Dus dit product is uitermate geschikt voor senioren met een laag inkomen (alleen AOW of klein aanvullend pensioen) en veel vermogen in hun koophuis.

Weinig kapitaal of erfenis blijft over

Het gevolg van een opeethypotheek is dat er aan het eind weinig kapitaal of erfenis over blijft. Je kunt kiezen voor een uitbetaling in één keer of een maandelijkse uitkering uitsmeren over tien, twintig of dertig jaar. Je lost bij deze hypotheekvariant niets af. Er wordt in één klap of maandelijks rente bijgeschreven op je hypotheekschuld. En die schuld hoef je pas te voldoen als je je huis verkoopt of overlijdt.

Krediethypotheek

Je kunt ook je bestaande hypotheek (aflossingsvrij) verhogen of een krediethypotheek afsluiten. Bij een krediethypotheek sluit je een lening af (maximaal 50 procent van de woningwaarde) en je huis is het onderpand. Het is onbekend hoeveel mensen van deze opties gebruikmaken. Bij deze hypotheekvormen wordt wel naar de hoogte van je inkomen gekeken en je krijgt geen hypotheekrenteaftrek.

Verkoop je huis en huur het terug

Naast deze hypotheekvarianten bestaan ook 'sale-and-leaseback' constructies. Radar onderzocht vier aanbieders: 

• Behouden Huis
• Levius
• Thuisborg
• Zilver Wonen Fonds

Deze producten vallen niet onder toezicht van de AFM, maar van de Autoriteit Consument en Markt (ACM), omdat er geen krediet wordt verstrekt.

Hoe werkt sale-and-leaseback?

In de meeste gevallen (behalve bij Behouden Huis) verkoop je je huis aan de aanbieder en vervolgens huur je je eigen woning terug. Er zijn drie grote nadelen:

• Het is een dure manier om je overwaarde te verzilveren.
• Je krijgt altijd een lager bedrag (maximaal 80 procent) van de werkelijke waarde van je woning. 
• De huur is gebaseerd op 5 tot 6 procent van de woningwaarde. Is je huis bijvoorbeeld 400.000 euro waard en je betaalt 6 procent huur, dan betaal je maandelijks 2.000 euro om in je oude huis te blijven wonen. Met een jaar of tien is de overwaarde pot leeg. Wie de huur niet meer kan betalen, moet verplicht verhuizen. Bij de meeste aanbieders profiteer je ook niet als je huis de komende jaren in waarde stijgt.

Bij verhuizen verlies je veel geld

Behouden Huis heeft een ander concept dan de overige drie sale-and-leaseback aanbieders. Zij vragen geen huur of rente, maar betalen 70 tot 80 procent van de woningwaarde uit. Ze keren maandelijks een bedrag uit tot je honderdste verjaardag en je mag tot je dood (ook al word je ouder dan honderd) in je eigen woning blijven wonen. Het huis wordt verkocht als de eigenaren zijn overleden. Dit product is voor alleenstaande van minimaal 65 jaar en stellen vanaf 68 jaar. En je moet minimaal 125.000 euro overwaarde hebben. Wie binnen een paar jaar toch besluit te verhuizen, verliest veel geld.

AFM waarschuwt voor risico's

Het PvdA-Tweede Kamerlid Henk Nijboer stelde eerder Kamervragen over alle mogelijkheden om overwaarde te verzilveren. Ook de AFM (Autoriteit Financiële Markten) waarschuwde vorig jaar voor de risico's van dit soort verzilverhypotheken. Volgens hun onderzoek sloten tussen 2018 en medio 2019 zo'n 4.000 mensen een verzilverhypotheek af. De toezichthouder constateerde dat aanbieders van verzilverhypotheken hun productontwikkeling moeten verbeteren. 'Hoewel het product in een groeiende behoefte voorziet, bestaat het risico dat kwetsbare huiseigenaren erdoor in de problemen komen', was toen hun conclusie.

AFM ziet verbeterpunten

Lieke Helleman is manager bij de AFM en zij onderzocht met haar team de verzilverhypotheken. Zij zegt: 'We hebben gezien dat aanbieders nog stappen kunnen ondernemen om de productontwikkeling en informatieverstrekking te verbeteren en naar aanleiding van ons onderzoek zijn aanbieders daarmee aan de slag. Verzilverhypotheken zijn producten die veel impact hebben en complex zijn. Ze zijn moeilijk te doorgronden voor consumenten. Het is belangrijk dat consumenten zich goed informeren voor ze zo'n stap overwegen. In principe zou iedere adviseur de juiste hulp moeten kunnen verstrekken. De AFM houdt daar ook toezicht op. Helaas komt het ook nog wel eens voor dat adviezen van mindere kwaliteit zijn. In dat geval is het belangrijk om of een second opinion op aan te vragen of goed door te vragen of naar een andere adviseur te gaan.'

De AFM blijft deze opeethypotheken nauwgezet volgen en zal indien het nodig is opnieuw onderzoek doen. En wie niet tevreden is, kan naar het klachteninstituut Kifid stappen en een klacht indienen.

Florius Verzilver Hypotheek rekent hoog rentepercentage

Dat het hypotheekadvies soms tekort schiet, blijkt wel uit het voorbeeld van een Limburgs echtpaar uit Heerlen dat anoniem wenst te blijven. Radar mag wel al hun gegevens gebruiken. Ze sluiten in december 2019 bij Florius een Verzilver Hypotheek af. Hun woning wordt getaxeerd op 335.000 euro. Ze hadden bij BLG Wonen nog 23.700 euro hypotheek openstaan tegen 2,68 procent rente.

Het echtpaar benadert meerdere aanbieders van verzilverproducten. Aangezien mevrouw nog geen 67 jaar is, is de keus beperkt. Volgens de geraadpleegde financieel adviseur was Florius de beste optie. Hun hypotheek wordt verhoogd met bijna 140.000 euro en hiervoor krijgen ze tien jaar lang 570 euro per maand overgemaakt. Dat is in totaal 68.400 euro. Ze moeten verplicht hun lopende hypotheek bij BLG Wonen oversluiten naar Florius. Ze betalen ruim 1.782 euro boeterente en hun nieuwe Florius Verzilver Hypotheek heeft een hoger rentepercentage van 3,6 procent. 

33.000 euro duurder uit

In onderstaande berekening zie je het prijsverschil als ze hun bestaande hypotheek bij BLG Wonen hadden verhoogd tegenover de kosten die ze gemaakt hebben voor hun Florius Verzilver Hypotheek.

Dubbele rentetarief

Michiel Lensink, oprichter van hypotheekadviessite Ikbenfrits.nl heeft de Florius-hypotheek bekeken en schrikt van de hoge kosten. 'Als het stel de huidige bijna afgeloste hypotheek bij BLG Wonen had verhoogd, waren ze ruim 33.000 euro goedkoper uit geweest. Ze zijn aangewezen op een product dat veel te duur is.' Dat komt omdat Florius een hoge rente rekent voor hun Verzilver Hypotheek. Dit echtpaar betaalt 3,6 procent (op dit moment staat de rente op 3,65 procent), terwijl als ze een gewone hypotheek bij Florius afsluiten, betalen ze maar 1,62 procent. Dus voor een Verzilver Hypotheek betaal je meer dan het dubbele rentetarief.

Bank loopt nauwelijks risico

Lensink zegt: 'De bank loopt bij zo'n overwaarde product nauwelijks risico, want huizenbezitters mogen maximaal de helft van hun overwaarde opnemen. Het exacte percentage is afhankelijk van je leeftijd en in dit geval is het 35 procent. Je betaalt veel hogere kosten voor zo'n verzilverproduct, dan wanneer je een losse hypotheek zou afsluiten. Dan is de rente een stuk lager.' Lensink laat een rekenvoorbeeld zien:

• Rente Florius Verzilver Hypotheek: 3,71 procent (vlak voor de uitzending gedaald naar 3,65 procent).
• Rente Florius voor een hypotheek twintig jaar vast: 1,62 procent.
• Rente Florius voor een hypotheek dertig jaar vast: 1,99 procent.

'Een verzilverhypotheek is er alleen voor mensen die het inkomen niet hebben om de hypotheek te verhogen. Door de hoge rente, en het rente op rente effect loopt de schuld snel op. Het risico op onderdekking van de bank zou lager zijn, bij een lagere rente. Dus de goedkoopste optie is je huidige hypotheek verhogen met bijvoorbeeld 100.000 euro. Als je je hypotheek al volledig hebt afgelost, een nieuwe hypotheek afsluiten voor een ton tegen een lage rente. Deze optie is alleen beschikbaar voor mensen met voldoende inkomen; met alleen AOW (en een klein pensioentje) krijg je deze optie niet aangeboden', aldus Lensink.

Reactie Florius

We vroegen Florius om een reactie waarom de rente voor de Verzilver Hypotheek zoveel hoger is dan bij een gewone hypotheek. 'Met de Florius Verzilver Hypotheek heeft de klant meer mogelijkheden dan andere hypotheken. Dat is van invloed op het rentepercentage.'Florius stipt drie punten aan:

• Garantie bij marktwaarde: dat betekent dat Florius een eventuele restschuld bij verkoop van de woning kwijtscheldt als de klant aan de voorwaarden voldoet.
• De klant heeft gedurende de looptijd van de hypotheek diverse opnamemogelijkheden binnen één en hetzelfde product.
• En de looptijdrente: de rente staat vast en wijzigt niet gedurende de hele (mogelijk lange) looptijd van de hypotheek

Lees hier de volledige reactie van Florius.

Slecht hypotheekadvies

De 72-jarige Rob Hegeman en zijn 69-jarige vrouw Ineke krijgen ook een slecht hypotheekadvies als ze informeren naar de opties voor een overwaarde hypotheek. Het echtpaar kocht ruim 35 jaar geleden hun huis in het Limburgse Lomm voor 99.000 gulden. Hun woning wordt in 2019 getaxeerd op 400.000 euro. Ze hebben bij SNS Bank een aflossingsvrije hypotheek van 200.000 euro. Het stel wilde eigenlijk 60.000 euro verzilveren, maar dat lukt niet. Het wordt 45.000 euro, maar ze houden er maar 22.400 euro cash aan over vanwege alle bijkomende kosten.

23.458 euro aan kosten voor 22.400 euro cash

Als ze een nieuwe hypotheek bij ABN Amro willen afsluiten zijn ze verplicht om alle openstaande schulden in één keer af te lossen. Dus ze moeten de financiering van hun auto, hun gefinancierde zonnecollectoren en openstaande creditcardrekening in één keer afbetalen. Ook hun lopende SNS-hypotheek wordt verplicht overgesloten naar ABN Amro met als gevolg een boeterente van 5.700 euro. Al met al zijn ze 15.800 euro kwijt aan kosten. Tel je daar de rente op die ze moeten betalen voor het lenen van 22.400 euro dan loopt dat bedrag op tot maar liefst 23.458 euro aan extra kosten. Uiteindelijk hebben ze geen ABN Amro Overwaarde Hypotheek, maar een ABN Amro hypotheek uit vijf verschillende leningdelen. Het echtpaar krijgt cash 22.400 op hun rekening gestort, maar betaalt hiervoor ruim 23.458 euro aan kosten!

Slecht advies

Volgens Michiel Lensink een enorm slecht advies. 'De kosten van het overhevelen van de autofinanciering, het verplicht aflossen van de zonnepanelen en de oversluitkosten zijn buiten proporties. Als het echtpaar Hegeman gewoon hun lopende leningen zouden aflossen waren ze 8.044 euro kwijt aan rente. Nu worden deze leningen uitgesmeerd over een looptijd van dertig jaar, terwijl de autolening binnen vijf maanden was afgelost. Ze betalen in totaal 23.936 euro aan kosten. Bovendien is meneer in de zeventig dan is een looptijd van dertig jaar ook niet realistisch.'

Vertrouwen in goed advies

Als we het zo voorrekenen voelt Hegeman zich bekocht, die ook nog 2.500 euro advieskosten moest betalen aan de tussenpersoon. 'Ontiegelijk lullig natuurlijk om het netjes uit te drukken. Je hebt vertrouwen in een goed advies. Ik bedoel daar ga je vanuit. Die adviseur kan ik ook niet aan aanklagen op een of andere manier. Ik denk dat dat weinig of geen nut heeft', zegt Hegeman.

Tot het maximale gaatje verzilveren

De 59-jarige Conny Kaper en de 64-jarige Bies van Ede uit Haarlem oriënteren zich op een verzilverproduct. Ze willen volgend jaar allebei minder gaan werken en de overwaarde in hun huis gebruiken om hun inkomen aan te vullen. Hun woning is 400.000 euro waard en ze hebben nog een hypotheekschuld van zo'n 140.000 euro. Het stel zou graag 'tot het maximale gaatje verzilveren' voor een een royale oude dag. Michiel Lensink bekijkt de opties. Vanwege hun jonge leeftijd (ze zijn onder de 68 jaar) hebben ze slechts keus uit twee producten: het Rabobank OverwaardePlan en de sale-and-leasebackconstructie van Thuisborg.

800 euro per maand

Als ze voor de Rabobank kiezen, krijgen ze de komende tien jaar 837 euro per maand uitgekeerd. Ze zijn wel verplicht om de lopende ING-hypotheek van 140.000 euro over te sluiten naar de Rabobank met als gevolg een boeterente. Bies vindt het een erg dure lening. Als ze allebei 68 jaar waren geweest en hun rentevaste periode van hun lopende hypotheek was afgelopen, dan had de berekening er financieel een stuk gunstiger uitgezien.

Thuisborg dure optie

De andere optie Thuisborg is nog veel duurder. Je verkoopt je huis tegen de huidige taxatiewaarde: in het geval van Conny en Bies is dat vier ton. Ze krijgen slechts 80 procent van de woningwaarde, maar betalen dan ook meer huur. En ze moeten eerst hun oude hypotheekschuld van 140.000 euro aflossen. Ze krijgen uiteindelijk maar 100.000 euro cash. En vervolgens moeten ze 1.227 euro per maand aan huur betalen om in hun woning te blijven wonen. Het stel krijgt de slappe lach als ze de kosten horen. 'Het is gewoon lachwekkend', zegt Conny. En in 20 jaar tijd betaal je bij Thuisborg bijna 300.000 euro aan huur. Bies zegt: 'Thuisborg, zij zijn binnen.' Bovendien mag je niet de hele overwaarde verzilveren, maar maximaal 80 procent van de getaxeerde woningwaarde.

Niemand biedt een deugdelijk product

Michiel Lensink vergelijkt op ons verzoek vijf verschillende producten: ABN Amro, Florius, Rabobank, Behouden Huis en Thuisborg. We gaan in dit rekenvoorbeeld uit van een stel dat  beiden 68 jaar oud is. Ze hebben nog een kleine hypotheek van 23.687 euro en hun huis is inmiddels 335.000 euro waard. Wat ben je dan kwijt aan kosten (rode staaf) en hoeveel overwaarde (groene staaf) krijg je maximaal uitgekeerd. De blauwe staaf (ik leen) geeft aan hoe hoog je nieuwe lening is voor de komende 20 jaar. Dit bedrag gaat dus af van de overwaarde van je woning, je hoeft dus niets te betalen. Je ziet dus dat je bij Thuisborg na twintig jaar bijna niets meer overhoudt, omdat je zo'n hoge huur moet betalen. De Rabobank komt er het gunstig uit, maar die werken met een variabele rente. 'Nu is de rente extreem laag, als die de komende twintig jaar flink stijgt heb je veel minder voordeel', zegt Lensink. 'Er is veel behoefte aan dit soort overwaarde producten, maar niemand biedt een deugdelijk product met een goede prijs en zonder risico's', is zijn conclusie.

Lensink kijkt ook wat het gevolg is als je kijkt naar de waardeontwikkeling in de toekomst. Je ziet een groot verschil tussen de producten met een hypothecaire lening en sale-and-leaseback. Bij een sale-and-leaseback profiteer je nauwelijks van de toekomstige waardestijging in twintig jaar tijd. In onderstaande vergelijking gaan we er vanuit dat het huis in 2041 wordt verkocht voor 500.000 euro. De prijsstijging is gebaseerd op historische cijfers hoe de woningmarkt zich decennialang heeft ontwikkeld. We gaan uit van een conservatieve prijsstijging.

Toezicht onder AFM en ACM

Ook de Consumentenbond houdt dit soort verzilverproducten goed in de gaten en schreef reviews en artikelen over de diverse aanbieders. De Consumentenbond zou graag zien dat alle verzilverproducten onder het toezicht van de AFM zouden vallen. 

Woordvoerster Joyce Donat zegt: 'Een hypotheek is een lening en zo'n financieel product valt onder de AFM. De AFM let scherp op alle voorwaarden en of bedrijven het netjes doen. Sale-and-leaseback is een verkoopovereenkomst en geen financieel product en zo'n transactie valt onder de ACM. De ACM heeft niet zulke strenge eisen als de AFM. De ACM kijkt alleen of je bent misleid. Dan is het kwaad al geschied als het misgaat. Dan zijn mensen hun huis kwijt en zitten met enorme kosten en dan moet je dat achteraf aantonen. Bij de ACM hoeven aanbieders niet op voorhand te voldoen aan allerlei regels. Dat maakt het tricky. Dat vindt de Consumentenbond een groot nadeel. We hebben de AFM en ACM hierop aangesproken, echter zonder resultaat.'

ACM is geen inspectiedienst

Radar vroeg de ACM om een reactie, omdat zij toezicht houden op de sale-and-leaseback producten. Woordvoerder Saskia Bierling schrijft: 'Het consumententoezicht van de ACM is heel breed en omvat vrijwel de hele economie. Wij zijn geen inspectiedienst en beoordelen dus niet allerlei producten en diensten vooraf. Wij werken risicogestuurd en treden wij daar op waar de problemen het grootst zijn en geen andere partijen aan zet zijn die het kunnen oplossen, waar het probleem collectief is en waar ons optreden het meest effectief is.'

Vrijwel geen meldingen

De ACM ziet de Radar-uitzending als een signaal. 'Wij ontvangen over deze producten vrijwel geen meldingen. Dat kan natuurlijk ook komen omdat consumenten hierbij niet aan ons denken. Consumenten die deze constructie overwegen moeten zich vooraf goed verdiepen in de voorwaarden en zich bij voorkeur ook extern laten adviseren door bijvoorbeeld de notaris. Deze heeft een rol bij de overdracht van het eigendom van de woning en moet de verkoper goed informeren. De woningmarkt heeft in 2021 de aandacht van de ACM', aldus Bierling.