Risicovolle crowdfundinghypotheken in opmars

Bij dit type hypotheken wordt geld binnengehaald via online platforms. Volgens deskundigen is het een gevaarlijke handelwijze. Uit onderzoek van Platform Investico in samenwerking met Vice blijkt dat beleggers in 2021 via vijf platforms die zich focussen op financiering van vastgoed bijna tachtig miljoen euro ophaalden. Dat is twee keer zoveel als het jaar daarvoor. 

Investeren met klein bedrag

Deze platforms bieden de mogelijkheid aan particulieren om met kleine bedragen te investeren in vastgoedprojecten die worden aangeboden door particuliere beleggers. Investico analyseerde het aanbod op een van deze crowdfundplatforms, Samen in geld. Hieruit blijkt dat beleggers met deze hypotheken goedkope woningen aankopen en deze voor een flink bedrag verhuren.

Risico’s voor vastgoedbeleggers

Volgens Peter Boelhouwer, hoogleraar woningmarkt aan de TU Delft, kan deze strategie veel gevolgen hebben voor de investeerders. ‘Dit is het segment van de woningmarkt waar als eerste ruimte komt als de prijzen gaan dalen.’ Dit kan tot gevolg hebben dat vastgoedbeleggers hun huren moeten verlagen, waardoor zij hun crowdfundhypotheek niet meer kunnen afbetalen en het geïnvesteerde geld ook niet terugkrijgen. 

Hoge lening niet voordelig

Bij crowdfundplatforms kun je vaak honderd procent van de woningwaarde in verhuurde staat lenen. Bij de bank daarentegen kun je niet meer dan tachtig procent lenen. Ze vindt hogere percentages risicovol. Volgens Pim Huijgen, hoogleraar notarieel recht aan de universiteit Leiden, is een hoge lening met een doorzettende inflatie niet voordelig. De hoge vastgoedprijzen kunnen alleen maar dalen. ‘Dan komt een pand ‘onder water’ te staan: met een honderd procent lening heb je dan direct meer schuld dan de woning waard is.’ 

Daarnaast heeft de inflatie ook impact op de huurmarkt, vervolgt Huijgen. ‘Als we een recessie ingaan, zal dat betekenen dat mensen de huur niet meer kunnen betalen, en dat geldverstrekkers met leegstand geconfronteerd worden.’ Ook dan verdwijnt de winst voor beleggers. 

Crowdfunding aantrekkelijk

Crowdfunding is voor beginnende vastgoedkopers aanlokkelijk, omdat ze voor hun eigen hypotheek niet bij een bank hoeven aan te kloppen als ze voldoende investeerders hebben gevonden. 

Sinds de kredietcrisis van 2008 zijn banken behoedzamer met hypotheekverstrekkingen voor de vastgoedmarkt. Crowdfunding is daarom voor beginnende vastgoedkopers aantrekkelijk. Als ze voldoende investeerders hebben, hoeven ze niet bij de bank aan te kloppen omdat ze hun eigen hypotheek bij elkaar kunnen lenen. Daarnaast is er bij crowdfundplatforms een onderlinge concurrentiestrijd gaande, waardoor ze de rentes laag houden.

Beperkte toezicht

Volgens Hylke de Vriend, projectleider crowdfunding bij de Autoriteit Financiële Markten, moeten crowdfundingplatforms in het verstrekken van krediet aan dezelfde regels voldoen als banken. Er is echter weinig toezicht op deze beleggingsproducten en er zijn geen voorschriften hoe ze zich aan die regels moeten houden. 

Maatregelen AFM

De AFM houdt, door middel van ‘signalen en meldingen’, toezicht of platforms duidelijk zijn over de gevaren van crowdfundinvesteringen. Als maatregelen kunnen vergunningen worden ingetrokken of een last onder dwangsom worden opgelegd. De AFM onderneemt in de praktijk vooral informele stappen zoals ‘normoverdragende gesprekken’, zegt een woordvoerder. 

Vergunningplicht Europese Unie

De Europese Unie introduceert in 2021 een vergunningplicht voor Europese crowdfunddienstverstrekkers. Het stelt strengere eisen aan klantenonderzoek en het maakt crowdfunding in andere landen makkelijker. De invoering van vergunningplicht is voor bestaande platforms uitgesteld tot november 2023. 

Bron: Trouw