Verhoging erfpacht met factor 100? Bewoners zijn geschokt
Zo’n 125 erfpachters van de Haagse wijk Bezuidenhout schrokken zich rot toen ze een brief van de gemeente kregen. Hun huis staat op grond van de gemeente, en daarvoor betalen ze erfpacht. En dat bedrag gaat ineens extreem omhoog. Soms wel honderd keer zoveel. Dat lijkt misschien een foutje, maar dat is het niet.
Al vijftig jaar hetzelfde bedrag
Nelleke Dadema woont al ruim vijftig jaar in een appartement in de Haagse wijk Bezuidenhout. Daar betaalt ze al die jaren hetzelfde bedrag voor haar erfpacht, namelijk negentig euro. Dat haar erfpachtcanon, het jaarlijkse bedrag, verhoogd zou worden had Nelleke wel verwacht: ‘’Mijn buren hebben vorig jaar geïnformeerd wat het nieuwe bedrag zou worden en toen kwamen ze ongeveer tien keer zoveel uit. Dus daar hadden we allemaal maar een beetje rekening mee gehouden. Dat valt wel mee. Tien keer zo veel.’’
Maar toen ze het bedrag hoorde, schrok ze. Uiteindelijk gaat haar canon van negentig euro per jaar naar bijna drieduizend euro per jaar. Drieëndertig keer zoveel dus. “Het is een heel fors bedrag. Ik heb alleen maar AOW en pensioen. Nou, ik weet niet of dat allemaal gaat lukken. Dat is nog weer eens even iets meer dan tweehonderd euro per maand extra.”
Wat is erfpacht?
Als je een huis koopt, koop je meestal ook de grond waar het huis op staat. Maar soms koop je het huis, maar moet je de grond huren. Dan betaal je erfpacht over het perceel. De grond is eigendom van bijvoorbeeld een particulier, de gemeente of Staatsbosbeheer. Je krijgt dan als koper alleen het gebruiksrecht, oftewel het erfpachtrecht. Het jaarlijkse bedrag dat je betaalt wordt ook wel canon genoemd. De grond wordt dus nooit je eigendom. Degene van wie je pacht stelt de termijn van het canon vast. Soms is dat dus 75 jaar, soms voor 5 jaar.
1500 erfpachtcontracten lopen af
De wijk Bezuidenhout werd in de Tweede Wereldoorlog verwoest door bombardementen en moest helemaal opnieuw worden opgebouwd. De gemeente Den Haag stelde hier bij veel woningen in 1950 erfpacht in. Het erfpachtcanon heeft een looptijd van 75 jaar en loopt in 2025, dus over twee jaar, af. Daarom krijgen ongeveer 125 erfpachters in Bezuidenhout te maken met een fikse verhoging van het canon
Maar ook andere wijken in Den Haag staat nog wat te wachten. Voor zo’n 1500 erfpachtcontracten loopt het canon af in 2025, zij krijgen binnenkort ook een taxatierapport op de mat. Tot 2035 moeten er voor zo’n dertienduizend erfpachten opnieuw getaxeerd worden. Dat is ook de reden dat de gemeente Den Haag is overgestapt op een andere manier van taxeren.
Taxaties via (buitenlandse) aanbesteding
Omdat er de aankomende jaren zoveel taxaties gedaan moeten worden, moest de gemeente een Europese aanbesteding doen. Deze aanbesteding is door twee partijen gewonnen: een Nederlands bureau en een internationaal bureau. Maar met de nieuwe taxatierapporten is volgens erfpacht-expert Koen de Lange iets raars aan de hand. ‘’Wat je nu ziet is dat de nieuwe taxateurs opeens van de verkoopprijs van nieuwbouwwoningen uitgaan, terwijl de eerdere taxateurs in de oude situatie uitgingen van de verkoopprijzen van bestaande woningen.’’
Ook in Nelleke’s taxatierapport staat dat haar woning is vergeleken met een nieuwbouwcomplex, een paar honderd meter verderop. ‘’Spiksplinternieuw, prachtige appartementen lift erin. Er zit zelfs een penthouse op. Dat is toch niet vergelijkbaar met iets uit 1956?’’ Volgens Koen de Lange is het sowieso vreemd dat nieuwbouwprojecten het uitgangspunt zijn: ‘’Ik vind dat dus eigenlijk heel kwalijk, dat je dus een papieren werkelijkheid creëert die je uiteindelijk niet toetst met de werkelijkheid.’’
Taxatierapporten ‘rammelen’
Maar volgens De Lange rammelt er wel meer aan de taxatierapporten. ‘’De taxateurs die hebben een zogenaamde geveltaxatie uitgevoerd en dat betekent dat ze het pand niet inpandig hebben geïnspecteerd.’’ Volgens de Lange hebben de taxateurs zich hiermee niet aan de beroepsregels van de NRVT (Nederlandse Vastgoed en Register Taxateurs) gehouden. ‘’Die schrijven voor dat je juist wel zo'n inpandig inspectie moet doen omdat je anders niet goed weet wat je taxeert. Dat is een groot gebrek aan het rapport.’’
De verantwoordelijk wethouder Martijn Balster, begrijpt de zorg van Nelleke. ‘’Ik neem de zorgen van de erfpachters heel serieus. De schok onder sommigen van hen is enorm. Dat is ook logisch na een periode van 75 jaar, zonder marktwerking of indexatie, en een prijsniveau uit de jaren vijftig.’’ Hij geeft aan met een pakket aan maatregelen te komen. ‘’Niemand hoeft in de financiële problemen te komen.’’ De gemeente heeft ook toegezegd om een hertaxatie te laten doen. Hiervoor worden de aankomende periode drie deskundigen aangesteld. Lees de hele reactie van de gemeente hier.
Vaker onaangename verrassingen bij erfpachtconstructies
De Nationale Hypotheek Garantie (NGH) ziet vaker dat mensen bij erfpachtconstructies voor onaangename verrassingen komen te staan, zoals in Den Haag. Sinds 1 januari hebben zij regels opgesteld, waaraan nieuwe erfpachtcontracten moeten voldoen.
Carla Muters, voorzitter van NHG, legt uit. ‘’Op dit moment is er uberhaupt geen toezicht op gemeentelijk erfpacht constructies. Dat wordt namelijk niet als financieel product gezien. Wij stellen nu eisen over de voorspelbaarheid van het canon. Een voorbeeld daarvan is een jaarlijkse indexering, dus dan weet je als erfpachter dat dit jaarlijks een klein beetje toeneemt, maar niet met een hele grote sprong ineens.’’
De regels gelden voor nieuwe erfpachtregelingen, maar nog niet voor oudere constructies, zoals de situatie in Den Haag. ‘’We willen daar ook diezelfde regels voor laten gelden.’’ De nieuwe regeling in Den Haag zal dus niet jaarlijks worden herzien. De gemeente heeft aangegeven dit om de 5 jaar voortaan te gaan doen.