Waarom kun je geen hypotheek krijgen terwijl je wel veel huur betaalt?

Huur en hypotheek niet te vergelijken

Als je een huis koopt, ben je aan woonlasten elke maand méér kwijt dan alleen de hypotheek. “Je betaalt namelijk ook onroerendezaakbelasting (OZB), waterschapsbelasting, de opstalverzekering en het onderhoud van het huis”, zegt Jasja Bos, onderzoeker bij het Nibud.

Hij werkte mee aan een onderzoek naar woonlasten van huurders en kopers, in opdracht van het ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties. Het onderzoek laat zien dat kopen meer kost dan alleen het betalen van de hypotheek. 

Alleen al voor onderhoud moet je elk jaar 1 procent van de waarde van je huis reserveren. Daar kun je nog een beetje soepel mee omgaan, maar om kostenposten als belastingen en verzekeringen kun je niet heen. Dus een hypotheek van 800 euro per maand is wat woonlasten betreft niet hetzelfde als een huur van 800 euro per maand.

Strenge regels hypotheek

Bovendien gelden er strenge regels bij het afsluiten van een hypotheek. Bijvoorbeeld welk bedrag je maximaal mag lenen bij een bepaald inkomen. Ook wil de bank weten hoe zeker je inkomen is, want met het afsluiten van een hypotheek ga je een financiële verplichting aan die zomaar dertig jaar duurt. 

In de vrije huursector is dat anders. De huisbaas – dat kan een woningcorporatie zijn, maar vaak is het een particuliere eigenaar – bepaalt zelf de hoogte van de huur. En hij bepaalt ook zelf of je voldoende inkomen hebt om een hoge huur te betalen. 

Uit het Nibud-onderzoek blijkt dat de criteria van particuliere verhuurders dan ook niet zo heel anders uitpakken dan die van hypotheekbanken. Ook al zijn de spelregels niet hetzelfde, in de praktijk lijken de uitkomsten wel een beetje op elkaar.

Afwijken van de hypotheeknormen

Verdien je volgens de regels te weinig om een hypotheek te krijgen, maar betaal je wel elke maand een hoge huur? Dan kun je hiermee mogelijk onderbouwen waarom je toch een hypotheek moet krijgen.

"Met een goede onderbouwing mogen banken afwijken van de hypotheeknormen", zegt Bos. Een huurder zou bijvoorbeeld kunnen aantonen dat hij elke maand trouw die hoge huur betaalt en tegelijkertijd ook nog kans ziet om een beetje te sparen. 

De ervaring leert echter dat banken niet snel afwijken van de regels. Een paar jaar geleden waren ze daar nog soepel mee, maar tegenwoordig houden ze de hand op de knip.

Maar de vraag of hypotheek beter is dan hoge huur

Overigens is het volgens het Nibud maar de vraag of je als duurhuurder geholpen bent met een maandelijkse hypotheeklast die - samen met OZB, opstalverzekering en onderhoud - vaak net zo duur is als je huur. 

Duurhuurders zijn namelijk vaak starters. Zij hebben over het algemeen nog niet veel financiële verplichtingen en kunnen de huur op dat moment wel betalen. Maar een forse hypotheek kan een enorme last worden als zij kinderen krijgen, zeker als ze minder gaan werken.

Eigenlijk moeten je vaste lasten nooit meer zijn dan de helft van je inkomen, vindt het Nibud. "Anders blijft er te weinig over", zegt Bos.