[ archief ] Aankoop woning op 1 inkomen met 2 eigenaren

[moederslink]

Ik begrijp best dat deze constructie nu eenmaal in jullie hoofd zit en jullie het dan ook willen uitvoeren.
Toch moet je m.i. niet voorbijgaan aan ( mogelijke) doemscenario.s.
Mensen kunnen ziek worden, zelfs doodgaan , werkloos worden en zelf heb je nog jaren studie voor de boeg.
Hier lenen daar lenen en alles goed doordacht , op papier , allemaal tot je dienst , maar de adviezen hier zijn weloverwogen gegeven en misschien wel vanuit levenservaring gegeven.
Ik zou het eea niet zomaar aan de kant schuiven .
Dingen kunnen veranderen, relaties kunnen klappen , de economie kan weer crashen of jij kunt door omstandigheden je studie niet afmaken etc etc.

Er zit nmm dan nog maar één ding op en dat is uit en te na advies inwinnen bij de professionals.
En goed je verstand gebruiken.
Ik wens jullie succes en méér kan ik niet toevoegen.
Persoonlijk vind ik de financiële draagkracht vooralsnog te weinig , óók gezien de studieschuld plus nog jaren studeren voor de boeg.

[Nijogeth]

Zoals ik het nu lees, zie ik er persoonlijk wel brood in. Maar dan moet jouw vriendin er wel achter staan dat ze zelf alleen hoofdelijk verantwoordelijk is voor de hypotheek en moet jij er achter staan dat zij het meeste recht op de woning heeft als het misloopt.

Alle doemscenario's van sommige leden (geen werk vinden etc.) zijn een beetje overdreven. Als ie geen werk vindt, dan is er nog steeds het inkomen waarop de hypotheek wordt verleend. Als de hypotheek te verkrijgen is, dan heeft de bank natuurlijk ook dat risico meegewogen en daar hoeven wij dus niet meer over te oordelen.

Ik wens de TS veel succes. De hypotheeklasten zijn extreem laag, daardoor ben je daarin goedkoper uit dan huren. En als je dat huis verkoopt, is er geen huis meer en zul je toch opzoek moeten naar een andere woning. Ik heb meer vertrouwen in deze constructie als broer, vriendin en bank er achter staan.

[Maeza]

Bedankt allen voor jullie antwoord. Het betreurd me dat sommigen met een zo negatief beeld kijken naar mijn houding, want dit is niet hoe ik over wil komen. Maar ik wil graag attenderen dat ik me bewust ben van consequenties: overlijden, werkloosheid, economie dat instort.. etc etc.. Vooralsnog zal ik graag willen zeggen dat hier over na is gedacht en er voor alle situaties een vangnet is, zolang de zaken goed geregeld zijn.. Ik begrijp dit stuk. Mijn vakgebied is exceptioneel en de banenkans blijft 100% ongeacht de situatie.. Ik zou het fijn vinden om niet te persoonlijk verder te gaan..

Mijn vriendin kan de lasten op haar nemen. De uitgerekende hypotheek is zeer laag en de maandelijkse kosten daarvoor zijn vrijwel identiek aan mijn huidige kosten. Ik weet dat er ook andere kosten aan bod komen, maar dit is ook zeer zeker te doen. Wanneer de waarde van het huis momenteel 175000 bedraagt en deze voor 150000 word gekocht: en vervolgens word verlaagd met een eigen inbreng blijft er dus nog maar een hypotheekschuld over van 125000... Ik geloof niet dat de waarde in 4 jaar tijd met 50000 zou kunnen dalen, gezien de stad, locatie, etc.. Dit allemaal is het risico dat ik wil nemen en ik begrijp dat sommigen prille situaties uit de weg gaan, maar ik zie hier zeker een high-risk: high-reward.. Ikzelf weet goed hoe de verhouding is tussen mijn broer, vriendin en ik.

Ik vind het jammer dat ik door sommigen door dit word neergezet als iemand die niet advies van anderen op wilt volgen. Ik heb gevraagd om advies over het realiseren van deze constructie.. Momenteel ontvang ik veel advies over risico's waar het gaat om werk/relationeel etc. Ik probeer echt niet bijdehand te doen, maar dit zijn wel de dingen die voor mij persoonlijk liggen, waarbij ik zelf achter mijn keuze sta.

Ik waardeer ieders hulp en dat meen ik echt.

Meest logische en ideale constructie:
- vriendin 'koopt' je broers helft van de woning.
- zij legt 25.000 eigen geld in (zo zijn jullie financieel gelijk) en jullie lenen samen de rest.
- Kunnen jullie samen geen 125.000+aanvullende kosten bij de bank lenen, dan lenen jullie extra bij familie (aftrekbaar) of stopt partner er meer eigen geld in.
- (Voor het extra eigen geld maak je een onderhandse leenovereenkomst)

Dit klinkt als een goede opzet. Dat betekend dat mijn vriendin helft van de woning koopt met een lage hypotheek, waarna wij samen de eigenaar worden. Hoe werkt dat op dit moment met het aflossen van de hypotheekschuld van mijn vader? Dan zou mijn broer dus de helft van de hypotheek af lossen, maar dan blijf ik over met de helft van de hypotheekschuld?

Samen kunnen wij eventueel 110000 lenen van de bank, maar momenteel zijn wij geen geregistreerde partners. Zou dat dan vooraf moeten worden geregeld, om een gezamenlijke hypotheek af te sluiten op 2 namen, waarbij 1 studieschuld + geen inkomen? Of hoeft dit niet?

Er is een optie om familiair een lening af te sluiten om kosten te dekken. Dus stel:

- Vriendin koopt halve woning broer met 25000 eigen inleg.. (hoe dat precies in zijn werking kan zijn, dat weet ik dan nog niet, want ze zou dan 25000 + hypotheek voor halve woning moeten nemen?)
- Gezamenlijke hypotheek kan 110000 word aangevuld met een familiaire lening van 15000 om 125000 te bereiken?

Zou dit ook betekenen dat het makkelijker is om de woning onder de marktwaarde te kopen? De laatst berekende marktwaarde minus de kosten gebleken uit het bouwkundig rapport ligt een paar duizend hoger dan de 150000.

Bank wilt los van dit verhaal lening verschaffen voor complete aankoop van de lagere koopprijs aan mijn vriendin. Over dit specifieke scenario neergelegd in deze topic is nog niet besproken met de bank. Ik ga hoe dan ook een afspraak maken met professionals. Ik heb dit forum gebruikt om een start te maken...

[Komkommertijd]

Erfgenamen?

Huis is dus €175.000,- waard en bij 2 broers is er dus 2x € 87,500.- erf deel.
Dan nog de belasting over de erfenis en omdat je half huis al zou hebben bij 2 broers.....

Dan is de resterende €100.000,- lening van de andere broer dus geen bank nodig, Familie Hypotheek.

Die het huis niet wilde kreeg 360 maanden lang geld terug + rente die leuk is.
Bovendien zal zijn aandeel langzaam dalen in huis en dat van jullie groeien.

Ook mag je vaak een bewoonde woning voor 60% verkopen en zo minder geld nodig.
Voor jullie belasting voordeel op Hypotheek en bij de andere komt het bij inkomen...
Maar 1x groot bedrag is zwaarder belast dan elke maand 30 jaren lang laag extra inkomen.
Eventueel als lukt niet 30 maar 15 of 20 jaren proberen....

En de Postzegels, die van Sandd zijn ook niets meer waard, en de Gulden Zegels van Post NL ook niet meer!
Huizen zijn wel waardevaster en Huurders hebben na 50 jaren huren nog steeds niets!
Ik zie koopwoning als Huurhuis van de bank die je na 30 jaren mag houden.
Dan woon je tegen onderhoudskosten en zit je voordeliger, alleen de eerste 10~15 jaren duurder, daarna meestal gelijk en dan gratis..

[kweenie]

Dit klinkt als een goede opzet. Dat betekend dat mijn vriendin helft van de woning koopt met een lage hypotheek, waarna wij samen de eigenaar worden. Hoe werkt dat op dit moment met het aflossen van de hypotheekschuld van mijn vader? Dan zou mijn broer dus de helft van de hypotheek af lossen, maar dan blijf ik over met de helft van de hypotheekschuld?

Samen kunnen wij eventueel 110000 lenen van de bank, maar momenteel zijn wij geen geregistreerde partners. Zou dat dan vooraf moeten worden geregeld, om een gezamenlijke hypotheek af te sluiten op 2 namen, waarbij 1 studieschuld + geen inkomen? Of hoeft dit niet?

Er is een optie om familiair een lening af te sluiten om kosten te dekken. Dus stel:

- Vriendin koopt halve woning broer met 25000 eigen inleg.. (hoe dat precies in zijn werking kan zijn, dat weet ik dan nog niet, want ze zou dan 25000 + hypotheek voor halve woning moeten nemen?)
- Gezamenlijke hypotheek kan 110000 word aangevuld met een familiaire lening van 15000 om 125000 te bereiken?

Zou dit ook betekenen dat het makkelijker is om de woning onder de marktwaarde te kopen? De laatst berekende marktwaarde minus de kosten gebleken uit het bouwkundig rapport ligt een paar duizend hoger dan de 150000.

Het is dan in feite zo dat de 'erven van' (jij en je broer) het hele huis verkopen aan je vriendin en jou. Uit de verkoopopbrengst moeten de 'erven van' vervolgens de volledige oude hypotheek aflossen. Want de hypotheekbank wil bij verkoop wel de oude hypotheekschuld afgelost zien.

Om dat huis te kunnen kopen, is 175.000 nodig. Daarom sluiten je vriendin en jij een volledige nieuwe hypotheek af, van 110.000. (Daarnaast heb jij jouw deel van de meerwaarde, 25.000, die je als nieuwe eigenaar in feite rechtstreeks aan jezelf als oude eigenaar betaalt. Daar is dus geen extra geld voor nodig, maar is voor de beeldvorming wel handig ) Omdat jij 25.000 van je eigen geld in de woning stopt, wil je dat je vriendin dat ook doet. Dan heb je dus al 160.000 van de 175.000 waarde bij elkaar.

Voor de resterende 15.000 (of wellicht 20.000 vanwege de extra kosten) kunnen jullie misschien extra geld bij familie lenen. Of misschien heeft je vriendin die 20.000 zelf wel. In dat geval kun jij onderhands 10.000 van haar lenen, zodat jullie allebei nog 10.000 geld in de woning kunnen stoppen.

Dit verhaal kun je natuurlijk ook doen met 150.000 als verkoopbedrag. In dat geval is nog steeds 125.000 nodig om de oude hypotheek af te lossen plus 12.500 om de overwaarde van je broer te kunnen betalen. In dat geval heb je 110.000 gezamenlijke hypotheek plus 27.500 geld van je vriendin nodig. Omdat zij dan 15.000 meer eigen geld in de woning stopt dan jouw overwaarde van 12.500, moet jij op papier 7.500 van je vriendin lenen om even veel geld in de woning te stoppen. Bovendien moet je broer het ook goed vinden dat hij minder overwaarde krijgt.

[kuklos]

Mijn vakgebied is exceptioneel en de banenkans blijft 100% ongeacht de situatie.. Ik zou het fijn vinden om niet te persoonlijk verder te gaan.

Als jij een opmerking maakt dat jouw vakgebied een 100% banenkans biedt ongeacht de situatie dan mag je daar vragen over verwachten. Zeker van oude rotten die al hebben gezien in hun leven dat zoiets niet bestaat.

[kuklos]

De berekening klopt niet. Huis is wat er geërfd wordt. Daarna zegt de belastingdienst dat ze graag even willen vangen. Dat baseren ze op de verkoopprijs of de reële marktwaarde als het huis niet verkocht wordt of als de verkoopprijs te laag is.
Dat geld willen ze eerst hebben. Als TS en/of zijn broer de erfbelasting niet kunnen betalen, zal het huis verkocht moeten worden of moeten ze ergens het geld lenen.
Het lijkt er sterk op dat de erfbelasting in alle rekenopties niet wordt meegenomen.

[Theotrucker]

Ik denk dat als het een erg ingewikkelde constructie is ook de bank kan zeggen we verkopen het huis voor het hoogste bod en daarna worden de erven uitbetaald. Veel gemakkelijker voor de bank en meteen de hypotheek verrekend.

[kuklos]

En op welke grond heeft de bank dan het recht het huis te verkopen? Zolang de hypotheek betaald wordt heeft de bank toch geen enkel recht?

[Fiesiekus]

De berekening klopt niet. Huis is wat er geërfd wordt. Daarna zegt de belastingdienst dat ze graag even willen vangen. Dat baseren ze op de verkoopprijs of de reële marktwaarde als het huis niet verkocht wordt of als de verkoopprijs te laag is.
Dat geld willen ze eerst hebben. Als TS en/of zijn broer de erfbelasting niet kunnen betalen, zal het huis verkocht moeten worden of moeten ze ergens het geld lenen.
Het lijkt er sterk op dat de erfbelasting in alle rekenopties niet wordt meegenomen.

Jawel, ik heb daar melding van gemaakt:

Wat vindt je broer van het idee; concreet: wil hij eraan meewerken? On topic: de erfbelastingvrijstelling voor kinderen bedraagt €20.946 iets om mee te nemen. Verder moet dus jouw erfdeel in het huis van je partner terecht komen, da's even een punt.

Overigens goed idee om kosten voor hypotheekadvies en -adviseurs, te vermijden.

[kuklos]

Dan moet er nog altijd zo'n €5.000 afgedragen worden. De vraag is of TS en/of zijn broer zich dit kunnen veroorloven.

[witte angora]

Dan moet er nog altijd zo'n €5.000 afgedragen worden.

Hoe kom je daarbij?

De erfbelasting voor kinderen is 10%, waarbij er over de eerste 20.000 nog wat niks verschuldigd is. Er schijnt een overwaarde van 50.000 te zijn, per persoon 25.000. De erfbelasting zal p.p. zo'n 500 zijn, als er verder niks van waarde is. Maar een ander dingetje: als de vader de erfenis van de moeder onder zijn beheer had wordt het nog een heel ander verhaal. Dan zou het kunnen, aangezien een deel van de erfenis al is 'verdeeld', dat er helemaal geen erfbelasting betaald hoeft te worden.

[Komkommertijd]

Na nogmaals lezen... van familie lenen kan dus niet, ik rekende op gratis hypotheekvrije....

Maar 175 - 125 en dus €50.000,- te verdelen, dat word nog lastige om rond te krijgen.
en is de waarde €175.000,- of is dat de WOZ waarde?

Maar via familie lenen gaat dan niet.. foutje helaas!

[Lady1234]

Is er eigenlijk helemaal geen risicoverzekering om die hypotheek af te lossen?

[Hawk-Eye]

de bank ziet een familie lening ook als een lening en zal dit bedrag aftrekken van de hoogte van de Hypotheek die zij gaan verstrekken...

in eerste instantie zal dit dan als schenking verstrekt moeten worden om later, p papier, om te zetten in een verstrekte lening met de daarbij behorende rente, deze rente is overigens wel aftrekbaar...

[Kolibrie]

Voor de erfbelasting wordt uitgegaan van de WOZ waarde.
Er kan worden gekozen voor de WOZ waarde in het jaar van overlijden of de WOZ waarde met pijldatum een jaar terug.

Wanneer de marktwaarde nu veel hoger is dan de WOZ waarde heeft u gewoon mazzel en is geen erfbelasting verschuldigd over die meerwaarde.
Voor de erfbelasting trekt u de hypotheekschuld af, uw broer krijgt de helft van de overwaarde en tekent mede voor de verkoop van de woning aan uw vriendin, hij is tenslotte mede-eigenaar.

Bij het kadaster moet de woning op uw naam en die van uw broer worden gezet anders kan de woning niet verkocht worden.
Uw broer hoeft niet te zorgen voor de helft van de huidige hypotheek want die wordt afgelost met de hypotheek van uw vriendin.

De woning verkopen voor de WOZ waarde zal door de belastingdienst wel geaccepteerd worden, misschien is het mogelijk de woning te verkopen als zijnde in bewoonde staat waardoor de verkoopprijs nog lager kan zijn dan de WOZ waarde, ik weet niet of uw broer of u nog thuis wonen.

[Kolibrie]

de bank ziet een familie lening ook als een lening en zal dit bedrag aftrekken van de hoogte van de Hypotheek die zij gaan verstrekken...

in eerste instantie zal dit dan als schenking verstrekt moeten worden om later, p papier, om te zetten in een verstrekte lening met de daarbij behorende rente, deze rente is overigens wel aftrekbaar...

Dat kan toch niet, eerst tegen de bank zeggen dat het een schenking is om een hogere hypotheek te krijgen en naderhand die schenking gaan omzetten in een lening.
Ik verwacht dat je dan grote problemen met de hypotheekverstrekker krijgt.
En zo’n schenking zou dan een ‘herroepelijke’ schenking moeten zijn die naderhand ongedaan maakt kan worden en daar behoort de hypotheekverstrekker dan bij aanvraag hypotheek van in kennis gesteld te worden.

[criticus2]

dus hoog tijd om een goede adviseur in de arm te nemen. Dus niet een die alleen voor de makkelijke dossiers gaat. En overleg met een notaris, die is straks toch nodig. Hier nu op willen gaan besparen kan je duur komen te staan.

[kweenie]

Bij het kadaster moet de woning op uw naam en die van uw broer worden gezet anders kan de woning niet verkocht worden.

Dat hoeft helemaal niet. Zij kunnen als 'erven van' gewoon de woning verkopen, er is geen reden waarom eerst de woning op naam van de broers moet komen.

[Lady1234]

Er is alleen een verklaring van erfrecht nodig, waarin staat dat zij de erven zijn.